Рост ставки на 1–3%: какой рост ставки выдержит денежный поток арендной квартиры

Основание: Циркуляр 39/2016/TT-NHNN о кредитной деятельности (статья 13 часть 5 — корректировка ставки; статья 14 — плата за досрочное погашение; статья 23 — содержание кредитного соглашения); отчёт Государственного банка о динамике ставок за июнь 2026 г.; опрос VARS-IRE за II квартал 2026 г., DKRA за август 2026 г., Avison Young за III квартал 2026 г. · Обновлено 24 октября 2026 г.

При арендной доходности в Хошимине около 2–3% годовых и ставках по ипотеке выше 10% годовых квартира, купленная с кредитом 50%, почти ни в одном сценарии не окупает долг сама. Реальный вопрос не «выдержит ли», а «сколько Вы доплачиваете каждый месяц и как долго сможете это делать, если ставка вырастет ещё на 1–3 п. п.». В статье эта сумма посчитана.

Ставки по ипотеке сейчас (на октябрь 2026 г.)

• Государственный банк (отчёт за июнь 2026 г., сообщение Tạp chí Kinh tế – Tài chính от 22 июля 2026 г.): средняя ставка по кредитам в донгах в государственных и акционерных коммерческих банках — 8,1–10,5% годовых; операционная ставка оставлена без изменений.
• Опрос VARS-IRE за II квартал 2026 г. в 10 банках: льготная ставка обычно 8,5–11% годовых, как правило, на 6–12 месяцев; затем — базовая ставка плюс маржа около 3,3–3,5%, то есть 13–15% годовых.
• DKRA Consulting, август 2026 г.: фиксированная ставка на 12–24 месяца в 11 банках чаще всего 10,9% годовых.
• По банкам (Nhà Đầu Tư, 28 августа 2026 г.): BIDV — программа «Первый дом» от 9,5% годовых на 12 месяцев или 10% годовых на 18 месяцев, шкала фиксированных ставок по срокам 9,7–13,5% годовых; Vietcombank — от примерно 9,6% годовых; VietinBank — фиксированная на 24 месяца выше 12% годовых. С 24 августа 2026 г. у Vietcombank есть пакет на 20 000 млрд донгов со скидкой до 1% годовых относительно обычной ставки по кредитам на недвижимость, только для жилья с готовым свидетельством, до 31 марта 2027 г.

Публичной шкалы ставок Techcombank по ипотеке на коммерческое жильё по срокам не обнаружено — уточняйте напрямую в отделении. Фактическая ставка зависит от пакета документов и момента; см. также ставки по ипотеке выше 10% годовых.

Формула чистого ежемесячного денежного потока

Чистый денежный поток = фактически полученная аренда − операционные расходы − платёж по кредиту (основной долг + проценты).

• Фактически полученная аренда: с вычетом простоя между двумя договорами — стоит закладывать не менее 1 месяца в год.
• Операционные расходы: плата за управление, которую платит собственник, комиссия брокера при каждом поиске арендатора, ремонт, налог на аренду (физическим лицам с общим доходом от аренды до 1 млрд донгов в год налог не платить — подробнее в валовая и чистая арендная доходность).
• Платёж по кредиту: при плавающей ставке именно эта часть меняется, когда банк корректирует ставку.

Погашение основного долга — не потерянные деньги, это накопление в квартире. Но это всё равно наличные, которые Вам нужны каждый месяц, поэтому они входят в денежный поток.

Таблица 3 сценариев: кредит 2 млрд донгов, 25 лет

Пример для ориентира, допущения: квартира 4 млрд донгов, кредит 2 млрд (50%), равные ежемесячные платежи (основной долг и проценты) в течение 25 лет, ставка неизменна весь срок на каждом уровне; аренда 11 млн донгов в месяц (валовая доходность 3,3%), простой 1 месяц в год, плату за управление 1 млн донгов в месяц платит собственник, комиссия брокера — 1 месяц аренды в год, ремонт 8 млн донгов в год, доход ниже налогового порога → чистый доход до платежа по кредиту около 7,5 млн донгов в месяц. Точка 11% годовых выбрана близкой к распространённой фиксированной ставке 10,9% (DKRA); +3 п. п. (14%) попадает в диапазон 13–15% после льготного периода (VARS-IRE).

Сценарий ставки	Платёж по кредиту в месяц	В том числе проценты в 1-й месяц	Чистый арендный доход	Ваша ежемесячная доплата	Доплата в год
Базовый: 11% годовых	около 19,6 млн	около 18,3 млн	около 7,5 млн	около 12,1 млн	около 145 млн
+1 п. п.: 12% годовых	около 21,1 млн	20 млн	около 7,5 млн	около 13,6 млн	около 163 млн
+3 п. п.: 14% годовых	около 24,1 млн	около 23,3 млн	около 7,5 млн	около 16,6 млн	около 199 млн

Каждый пункт роста ставки увеличивает доплату примерно на 1,5 млн донгов в месяц при кредите 2 млрд. От базового сценария до +3 п. п. доплата растёт примерно на 4,5 млн донгов в месяц (37%). Если по договору сумма ежемесячного платежа остаётся прежней, а срок продлевается при росте ставки, ежемесячная цифра меньше, но общая сумма процентов больше — уточните у банка, как он корректирует платёж.

Точка безубыточности: минимальная аренда, при которой доплачивать не нужно

При тех же допущениях по расходам аренда, при которой денежный поток равен нулю:

Сценарий ставки	Безубыточная аренда (пример для ориентира)	Эквивалентная валовая доходность для квартиры 4 млрд
11% годовых	около 25,5 млн донгов/месяц	около 7,7%
12% годовых	около 27,3 млн донгов/месяц	около 8,2%
14% годовых	около 30,9 млн донгов/месяц	около 9,3%

Валовая доходность 7,7–9,3% втрое выше уровня 2–3% годовых в Хошимине (Avison Young, III квартал 2026 г.). Иными словами, квартира с кредитом 50% при нынешних ставках не может выйти на безубыточность за счёт аренды. Чтобы чистая аренда 7,5 млн донгов сама погашала долг, кредит на 25 лет должен составлять всего около 0,77 млрд донгов при 11% годовых, 0,71 млрд при 12% и 0,62 млрд при 14% — то есть около 15–20% цены квартиры.

Доход, которым Вы покрываете доплату, должен быть стабильным и не связанным с арендой. Дополнительно проверьте отношение долга к доходу при ставке +3 п. п. по статье безопасное кредитное плечо.

Как подстраховаться от процентного риска

1. Резерв на 6 месяцев. Держите отдельно наличные в размере 6 месячных платежей по кредиту в сценарии +3 п. п., без учёта аренды (на случай, если квартира простаивает): для примера выше это около 145 млн донгов. Это осторожная рекомендация, а не норма.

2. Частичное досрочное погашение. Если погасить досрочно 300 млн донгов (остаток долга 1,7 млрд, срок прежний), при 14% годовых платёж снизится с примерно 24,1 млн до около 20,5 млн донгов в месяц. Циркуляр 39/2016/TT-NHNN (статья 14) разрешает банку взимать плату за досрочное погашение по соглашению; по данным Ассоциации банков Вьетнама (2022), для средне- и долгосрочных кредитов она составляет около 0,3–3% от досрочно погашаемой суммы в зависимости от банка и года кредита — прочитайте тарифы в своём договоре, обычно она снижается через 3–5 лет.

3. Выбирайте длинный льготный срок, внимательно читайте условия плавающей ставки. Циркуляр 39/2016/TT-NHNN (статья 13 часть 5) требует, чтобы договор чётко указывал принципы, факторы определения скорректированной ставки и время корректировки. Спросите письменно: от чего берётся базовая ставка, какая маржа, как часто корректируется. В некоторых проектах, которые распространяет HPR, есть субсидирование ставки от девелопера — например, Green Skyline (уведомление 133/2026/CSBH-TB, обновлено на странице 15 октября 2026 г.): при кредите 70% — фиксированная ставка 5,5% на срок до 36 месяцев (не позднее 15 октября 2029 г.) либо 0% до 18 месяцев; при кредите 50% — 0% до 24 месяцев. После окончания субсидирования ставка становится плавающей — составьте таблицу денежного потока с этого момента.

4. Не учитывайте аренду, пока нет договора аренды. Для строящегося проекта от подписания договора покупки до появления арендатора могут пройти годы; всё это время Вы платите по кредиту исключительно из прочих доходов.

Признаки, что стоит уменьшить кредит или продать часть

• Ежемесячная доплата в сценарии +3 п. п. превышает свободный доход после семейных расходов.
• Резерв упал ниже 3 месячных платежей, и нет источника пополнения.
• Квартира простаивает более 3 месяцев подряд или приходится снижать аренду, чтобы удержать арендатора.
• Заканчивается льготный период / субсидирование ставки, а в расчёте на уровне после льготного периода платежи не покрываются.
• Кредиты взяты сразу на несколько квартир, и ставки по всему портфелю плавающие.

При двух и более признаках стоит подумать о частичном досрочном погашении, пересмотре срока с банком или продаже одной квартиры — см. продавать или продолжать сдавать и продажа квартиры по договору комиссии.

Примечание

Таблицы выше — моделирование с фиксированными допущениями, а не прогноз ставок. Никто не знает наверняка, вырастет ставка или снизится; цель — заранее знать доплату на каждом уровне, чтобы решить, какой кредит брать. Замените допущения реальными цифрами квартиры, которую Вы рассматриваете: цена покупки, арендная плата по реальному договору, ставка по кредитному договору.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретной ситуации.

1. Запишите сумму кредита, срок, текущую ставку, дату окончания льготного периода и маржу после него по кредитному договору (или по предложению банка).
2. Посчитайте чистый арендный доход: аренда по реальному договору × число месяцев с арендатором, за вычетом платы за управление, комиссии брокера, ремонта, налога.
3. Рассчитайте платёж по кредиту на трёх уровнях: текущая ставка, +1 п. п., +3 п. п.
4. Платёж по кредиту минус чистый арендный доход = сумма, которую нужно доплачивать каждый месяц на каждом уровне.
5. Сравните доплату на уровне +3 п. п. со свободным доходом после семейных расходов.
6. Отложите отдельный резерв в размере 6 месячных платежей по кредиту на уровне +3 п. п.
7. Спросите банк о плате за досрочное погашение по годам и о том, как корректируется платёж при изменении ставки.
8. Отметьте в календаре повторную проверку при каждой корректировке ставки банком.

• Tạp chí Kinh tế – Tài chính (Bộ Tài chính) — Lãi suất ngân hàng khó giảm mạnh trong nửa cuối năm 2026 (Банковским ставкам будет трудно резко снизиться во второй половине 2026 г.; со ссылкой на отчёт Государственного банка о динамике ставок за июнь 2026 г.), 22 июля 2026 г.
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm (Средняя ставка по ипотеке превысила 10% годовых; DKRA за август 2026 г., VARS-IRE за II квартал 2026 г., BIDV, Vietcombank, VietinBank), 28 августа 2026 г.
• VietnamFinance — Vietcombank dành 20.000 tỷ đồng cho vay mua nhà, lãi suất giảm tới 1% (Vietcombank выделяет 20 000 млрд донгов на ипотеку со снижением ставки до 1%), 24 августа 2026 г.
• Vietnam+ (ВИА, со ссылкой на Avison Young) — Ho Chi Minh City's housing market sees price stabilisation, sharper buyer segmentation (арендная доходность 2–3%, ставки по кредитам 12–15%), 13 октября 2026 г.
• LuatVietnam — Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (Циркуляр 39/2016/TT-NHNN о кредитной деятельности кредитных организаций и филиалов иностранных банков; статьи 13, 14, 18, 23; с изменениями по циркулярам 06/2023, 12/2024, 52/2025, 29/2026), доступ 24 октября 2026 г.
• Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam — Phí phạt trả nợ trước hạn được tính như thế nào? (Как рассчитывается плата за досрочное погашение), 16 ноября 2022 г.
• Условия Green Skyline: уведомление 133/2026/CSBH-TB, на странице проекта (обновлено 15 октября 2026 г.).