利率上调 1–3%：出租公寓的现金流能承受到什么程度

依据：第39/2016/TT-NHNN号《贷款业务通知》（第13条第 5 款——利率调整；第14条——提前还款费；第23条——贷款协议内容）；国家银行2026年6月利率走势报告；VARS-IRE 2026年第二季度调查、DKRA 2026年8月、Avison Young 2026年第三季度 · 更新于 2026年10月24日。

胡志明市的租金回报率约为每年 2–3%，而购房贷款利率超过每年 10%，按 50% 贷款的公寓在任何情景下几乎都无法靠自身偿还债务。实际的问题不是“撑不撑得住”，而是“每月您要补多少，以及如果利率再上调 1–3 个百分点，您能补多久”。本文就来计算这个数字。

目前的购房贷款利率（截至2026年10月）

• 国家银行（2026年6月报告，《经济财政杂志》2026年7月22日报道）：国有和股份制商业银行的越南盾平均贷款利率在每年 8.1–10.5%；调控利率保持不变。
• VARS-IRE 2026年第二季度调查，涉及 10 家银行：优惠利率普遍为每年 8.5–11%，通常持续 6–12 个月；之后按基础利率加约 3.3–3.5% 的加点计算，相当于每年 13–15%。
• DKRA Consulting 2026年8月： 11 家银行 12–24 个月的固定利率普遍为每年 10.9%。
• 各家银行（Nhà Đầu Tư，2026年8月28日）：BIDV“首套住房”方案前 12 个月起 9.5%/年，或 18 个月 10%/年，按期限的固定利率表为 9.7–13.5%/年；Vietcombank 约 9.6%/年起；VietinBank 24 个月固定利率超过 12%/年。自2026年8月24日起，Vietcombank 推出 20万亿越南盾的方案，比普通房地产贷款利率最多低 1%/年，仅限已有产权证的房子，至2027年3月31日。

Techcombank 商品房购房贷款的分期限利率表尚未公开发布——请直接询问网点。实际利率取决于资料和时点；另见 购房贷款利率突破 10%/年。

每月净现金流的公式

净现金流 = 实收租金 − 运营成本 − 还款额（本金 + 利息）。

• 实收租金： 已扣除两份合同之间的空置月份——应至少按每年 1 个月计算。
• 运营成本： 房东支付的管理费、每次找客的中介费、维修、出租税（个人出租总收入每年 10亿越南盾以下的无需缴税——详见 总租金回报率与净租金回报率）。
• 还款额： 对于浮动利率，银行调整利率时，这是会变化的部分。

偿还的本金并不是白白损失的钱——那是积累到房子里的钱。但它仍然是您每月必须拿出的现金，所以仍计入现金流。

3 种情景试算表：贷款 20亿越南盾，25 年

参考示例，假设：公寓 40亿越南盾，贷款 20亿（50%），25 年内按月等额本息还款，每档利率在全期保持不变；月租 1100万越南盾（总收益率 3.3%），每年空置 1 个月，房东支付管理费 100万越南盾/月，中介费每年 1 个月租金，维修 80万越南盾/年，收入低于纳税门槛 → 还款前净收入约 750万越南盾/月。11%/年这一档选在接近常见固定利率 10.9%（DKRA）；+3 个百分点（14%）落在优惠期结束后的 13–15% 区间内（VARS-IRE）。

利率情景	每月还款	其中首月利息	净租金收入	您每月须补	每年补
基准：11%/年	约 1960万	约 1830万	约 750万	约 1210万	约 1.45亿
+1 个百分点：12%/年	约 2110万	2000万	约 750万	约 1360万	约 1.63亿
+3 个百分点：14%/年	约 2410万	约 2330万	约 750万	约 1660万	约 1.99亿

对 20亿的贷款，利率每上调 1 个百分点，补贴额增加约 150万越南盾/月。从基准情景到 +3 个百分点，补贴额增加约 450万越南盾/月（37%）。如果合同保持每月还款额不变、利率上升时延长期限，这个月度数字会更小，但总利息更大——请询问银行如何调整。

保本点：不必补贴所需的最低租金

按上述同样的成本假设，使现金流为零所需的租金：

利率情景	保本租金（参考示例）	相当于 40亿房子的总收益率
11%/年	约 2550万越南盾/月	约 7.7%
12%/年	约 2730万越南盾/月	约 8.2%
14%/年	约 3090万越南盾/月	约 9.3%

7.7–9.3% 的总收益率，是胡志明市每年 2–3% 水平（Avison Young，2026年第三季度）的三倍。换句话说，在目前的利率水平下，贷款 50% 的房子无法靠租金保本。想让 750万越南盾的净租金自行还清债务，25 年期贷款只应约为 11%/年时 7.7亿越南盾，12% 时 7.1亿，14% 时 6.2亿——也就是贷款约占房价的 15–20%。

用来补贴的收入，必须是租金之外的稳定收入。另请参照 安全的银行贷款杠杆 一文，核查在利率 +3 个百分点时的债务收入比。

缓冲利率风险的办法

1. 6 个月应急金。 单独留出相当于 +3 个百分点情景下 6 个月还款额的现金，不计租金（以防房子空置）：按上例约为 1.45亿越南盾。这是稳妥的建议，不是规定。

2. 提前偿还部分本金。 提前还 3亿越南盾（剩余欠款 17亿，期限不变），在 14%/年时，还款额从约 2410万降到约 2050万越南盾/月。第39/2016/TT-NHNN号通知（第14条）允许银行按协议收取提前还款费；据越南银行协会（2022年），中长期贷款的费率约为提前还款额的 0.3–3%，视银行和贷款年份而定——请阅读您合同中的费用表，通常在 3–5 年后递减。

3. 选择较长的优惠期，仔细阅读浮动方式。 第39/2016/TT-NHNN号通知（第13条第 5 款）要求合同写明调整利率的原则、确定因素和调整时点。请书面询问：基础利率取自什么，加点是多少，多久调整一次。HPR 正在销售的部分项目有开发商的利率补贴——例如 Green Skyline（第133/2026/CSBH-TB号通知，页面更新于2026年10月15日）：贷款 70% 的，可选 5.5% 固定利率最长 36 个月（不超过2029年10月15日），或 0% 最长 18 个月；贷款 50% 的，享有 0% 最长 24 个月。补贴结束后就回到浮动利率——请从该节点起制作现金流表。

4. 在有租赁合同之前不要计入租金。 对于在建项目，从签订购房合同到有租客，可能要几年；在此期间，您完全用其他收入还款。

应当减少贷款或出售一部分的迹象

• 在 +3 个百分点情景下的月度补贴，超过家庭开支后剩余的收入。
• 应急金降到不足 3 个月还款额，且没有补充来源。
• 优惠期 / 利率补贴即将结束，而优惠期后的测算表还不起。
• 同时为多套房贷款，且整个组合的利率都是浮动的。

出现两个或以上迹象时，可考虑提前偿还部分本金、与银行重新安排期限，或出售一套——参见 卖掉还是继续出租 和 公寓转售寄售。

提示

上述表格是按固定假设的模拟，不是利率预测。没有人确知利率会涨还是会降；目的是预先知道各档利率下的补贴额，以决定贷多少。请把假设替换为您正在看的房子的真实数字——购买价、实际租赁合同的租金、信贷合同中的利率。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律 / 财务咨询。

1. 按信贷合同（或银行的报价函）记下贷款额、期限、当前利率、优惠结束日，以及优惠期后的加点。
2. 计算净租金收入：实际租赁合同的租金 × 有租客的月数，减去管理费、中介费、维修、税。
3. 计算三档利率下的还款额：当前利率、+1 个百分点、+3 个百分点。
4. 用还款额减去净租金收入 = 每档利率下每月须补贴的金额。
5. 把 +3 个百分点档的补贴额，与家庭开支后剩余的收入对比。
6. 单独留出相当于 +3 个百分点档 6 个月还款额的应急金。
7. 询问银行各年的提前还款费，以及利率变化时还款额的调整方式。
8. 在每次银行调整利率时标记日历，重新核查。

• 经济财政杂志（财政部）— 2026年下半年银行利率难以大幅下降（引自国家银行2026年6月利率走势报告），2026年7月22日。
• Nhà Đầu Tư — 购房贷款平均利率已超过 10%/年（DKRA 2026年8月、VARS-IRE 2026年第二季度、BIDV、Vietcombank、VietinBank），2026年8月28日。
• VietnamFinance — Vietcombank 拿出 20万亿越南盾放贷购房，利率最多下调 1%，2026年8月24日。
• Vietnam+（越通社，引自 Avison Young）— Ho Chi Minh City's housing market sees price stabilisation, sharper buyer segmentation（租金回报率 2–3%，贷款利率 12–15%），2026年10月13日。
• LuatVietnam — 第39/2016/TT-NHNN号通知：信贷机构、外国银行分行的贷款业务规定（第13、14、18、23条；已由第06/2023、12/2024、52/2025、29/2026号通知修订），查阅于 2026年10月24日。
• 越南银行协会 — 提前还款违约金如何计算？，2022年11月16日。
• Green Skyline 政策：第133/2026/CSBH-TB号通知，见 项目页面（更新于2026年10月15日）。