金利が1〜3%上昇：賃貸マンションのキャッシュフローはどこまで耐えられるか

根拠：貸付業務に関する通達 39/2016/TT-NHNN（第13条第5項 — 金利の調整、第14条 — 期限前返済の手数料、第23条 — 貸付の合意内容）、国家銀行の2026年6月の金利動向報告、VARS-IRE 2026年第2四半期調査、DKRA 2026年8月、Avison Young 2026年第3四半期 · 2026年10月24日更新。

ホーチミン市の賃貸利回りが年約2〜3%、住宅ローン金利が年10%超という状況では、50%を借り入れたマンションは、どのシナリオでも自力で返済することはほぼできません。現実の問いは「収支が合うか」ではなく、「毎月いくら補填し、金利がさらに1〜3ポイント上がった場合、いつまで補填できるか」です。本記事ではその数字を計算します。

現在の住宅ローン金利（2026年10月まで）

• 国家銀行（2026年6月の報告、経済・財政雑誌が2026年7月22日に報道）：国有・株式商業銀行のVND貸付の平均金利は年8.1〜10.5%。政策金利は据え置かれました。
• VARS-IRE 2026年第2四半期調査（10銀行）：優遇金利は一般に**年8.5〜11%**で、通常6〜12か月。その後は基準金利に約3.3〜3.5%の上乗せ幅を加えた、**年13〜15%**に相当する水準で計算されます。
• DKRA Consulting 2026年8月： 11銀行の12〜24か月固定金利は、一般に年10.9%。
• 銀行別（Nhà Đầu Tư、2026年8月28日）：BIDVは「初めての住宅」プログラムで、12か月は年9.5%から、または18か月は年10%、期間別の固定金利表は年9.7〜13.5%。Vietcombankは年約9.6%から。VietinBankは24か月固定で年12%超。2026年8月24日から、Vietcombankは、通常の不動産ローン金利より最大年1%引き下げる20兆ドンの枠を設け、すでに証明書（ピンクブック）のある住宅のみ対象で、2027年3月31日まで。

Techcombankの商業住宅向け貸付の金利表は、期間別には公開されていません。支店に直接ご確認ください。実際の金利は、申込内容と時期によって異なります。住宅ローン金利が10%超にもご覧ください。

毎月の純キャッシュフローの式

純キャッシュフロー = 実際に受け取る賃料 − 運営費 − 返済額（元本＋利息）。

• 実際に受け取る賃料： 契約と契約の間の空室月を差し引いたもの。少なくとも年1か月は見込みます。
• 運営費： 貸主が負担する管理費、入居者を探すたびの仲介手数料、修繕、賃貸の税（賃貸の売上合計が年10億ドン以下の個人は納税不要 — 詳しくは表面利回りと実質利回り）。
• 返済額： 変動金利の場合、銀行が金利を調整したときに変わる部分です。

元本の返済は、失われる費用ではなく、住宅に積み上がる資金です。ただし、毎月用意しなければならない現金であることに変わりはないため、キャッシュフローに含めます。

3シナリオの試算表：20億ドンを借りて25年

参考例の仮定：40億ドンのマンション、20億ドン（50%）を借り、25年間、元本と利息を毎月均等に返済、金利は期間中それぞれの水準で固定。月1,100万ドンで賃貸（表面利回り3.3%）、年1か月空室、貸主が管理費を月100万ドン、仲介手数料を年に賃料1か月分、修繕を年800万ドン負担、売上は課税基準未満 → 返済前の純収入は約月750万ドンです。年11%は、一般的な固定金利10.9%（DKRA）に近い水準を選びました。+3ポイント（14%）は、優遇後の13〜15%（VARS-IRE）の範囲内です。

金利シナリオ	毎月の返済額	うち初月の利息	賃貸の純収入	毎月の補填額	年間の補填額
基準：年11%	約1,960万	約1,830万	約750万	約1,210万	約1億4,500万
+1ポイント：年12%	約2,110万	2,000万	約750万	約1,360万	約1億6,300万
+3ポイント：年14%	約2,410万	約2,330万	約750万	約1,660万	約1億9,900万

金利が1ポイント上がるごとに、20億ドンの借入では補填額が毎月約150万ドン増えます。基準シナリオから+3ポイントまでで、補填額は月約450万ドン（37%）増えます。金利が上がったときに、契約が毎月の返済額を据え置いて期間を延ばす場合は、月の数字は小さくなりますが、利息の総額は大きくなります。銀行がどのように調整するかを確認してください。

損益分岐点：補填せずに済む最低の賃料

上記と同じ費用の仮定で、キャッシュフローがゼロになるのに必要な賃料：

金利シナリオ	損益分岐の賃料（参考例）	40億ドンの物件に対する表面利回りに換算
年11%	月約2,550万ドン	約7.7%
年12%	月約2,730万ドン	約8.2%
年14%	月約3,090万ドン	約9.3%

表面利回り7.7〜9.3%は、ホーチミン市の年2〜3%という水準（Avison Young、2026年第3四半期）の約3倍です。つまり、50%を借り入れた物件は、現在の金利水準では、賃料だけで損益分岐に達することはできません。純賃料750万ドンだけで借入金を返し切るには、25年の借入は、年11%で約7.7億ドン、12%で7.1億ドン、14%で6.2億ドンが上限で、物件価格の約15〜20%の借入にとどまります。

補填に充てる収入は、賃料以外の安定した収入でなければなりません。+3ポイントの金利での返済負担率も、記事安全な銀行借入のレバレッジで確認してください。

金利リスクへの備え

1. 6か月分の予備資金。 +3ポイントのシナリオでの返済額6か月分を、賃料を含めずに（空室の場合に備えて）別に現金で持ちます。上の例では約1億4,500万ドンです。これは慎重な提案であり、規定ではありません。

2. 期限前に元本の一部を返済。 3億ドンを前払いする（残債17億ドン、期間は維持）と、年14%で返済額は月約2,410万ドンから約2,050万ドンに下がります。通達 39/2016/TT-NHNN（第14条）は、銀行が合意に基づき期限前返済の手数料を徴収することを認めています。ベトナム銀行協会（2022年）によると、中長期ローンの手数料率は、銀行と借入年次によって、前払額の約0.3〜3%です。ご自身の契約書の手数料表を読んでください。通常は3〜5年後から段階的に下がります。

3. 優遇期間の長いものを選び、変動の仕組みをよく読む。 通達 39/2016/TT-NHNN（第13条第5項）は、契約に、調整後の金利を決める原則、要素、調整時期を明記するよう求めています。書面で確認しましょう：基準金利は何を基準にするか、上乗せ幅はいくらか、どのくらいの頻度で調整するか。HPRが販売代理を行う一部のプロジェクトには、事業主による金利支援があります — 例：Green Skyline（通知 133/2026/CSBH-TB、ページ更新2026年10月15日）：70%を借りる場合は、固定金利5.5%（最長36か月、2029年10月15日まで）または0%（最長18か月）を選択でき、50%を借りる場合は0%が最長24か月。支援が終わると変動金利に戻ります。その時点からのキャッシュフロー表を作成してください。

4. 賃貸契約を結ぶ前に賃料を見込まない。 建築中のプロジェクトでは、購入契約の締結から入居者が決まるまで数年かかることがあります。その間は、完全に他の収入で返済することになります。

借入を減らす、または一部を売却すべきサイン

• +3ポイントのシナリオでの毎月の補填額が、家計の支出後に余る収入を超える。
• 予備資金が返済3か月分を下回り、補充する当てがない。
• 3か月を超えて連続で空室になる、または入居者を維持するために賃料を下げざるを得ない。
• 優遇・金利支援の期間がまもなく終わり、優遇後の水準での試算では返済できない。
• 複数の物件のために同時に借りており、ポートフォリオ全体の金利が同時に変動する。

2つ以上当てはまる場合は、元本の一部返済、銀行との期間の組み替え、または1戸の一部売却を検討してください — 売却か賃貸の継続かとマンション転売の委託販売をご覧ください。

ご注意

上の表は、固定の仮定によるシミュレーションであり、金利の予測ではありません。金利が上がるか下がるかは誰にも確かなことはわかりません。目的は、各水準での補填額を事前に把握し、いくら借りるかを決めることです。仮定は、ご覧になっている物件の実際の数字（購入価格、実際の賃貸契約による賃料、融資契約の金利）に置き換えてください。

本記事は参考情報であり、個別の事案に対する法務・財務の助言に代わるものではありません。

1. 借入額、期間、現在の金利、優遇の終了日、優遇後の上乗せ幅を、融資契約（または銀行のオファーレター）に従って書き留める。
2. 賃貸の純収入を計算する：実際の賃貸契約の賃料 × 入居のあった月数から、管理費、仲介手数料、修繕、税を差し引く。
3. 3つの水準で返済額を計算する：現在の金利、+1ポイント、+3ポイント。
4. 返済額から賃貸の純収入を引く＝各水準で毎月補填が必要な金額。
5. +3ポイントでの補填額を、家計の支出後に余る収入と比べる。
6. +3ポイントでの返済額6か月分の予備資金を、別に確保する。
7. 銀行に、年ごとの期限前返済の手数料と、金利が変わったときの返済額の調整方法を確認する。
8. 銀行が金利を調整するたびに見直せるよう、予定を記入しておく。

• 経済・財政雑誌（財務省）— 2026年後半、銀行金利は大きく下がりにくい（国家銀行の2026年6月の金利動向報告を引用）、2026年7月22日。
• Nhà Đầu Tư — 住宅ローンの平均金利はすでに年10%を超えた（DKRA 2026年8月、VARS-IRE 2026年第2四半期、BIDV、Vietcombank、VietinBank）、2026年8月28日。
• VietnamFinance — Vietcombankは住宅ローンに20兆ドンを用意、金利は最大1%引き下げ、2026年8月24日。
• Vietnam+（ベトナム通信社、Avison Youngを引用）— Ho Chi Minh City's housing market sees price stabilisation, sharper buyer segmentation（賃貸利回り2〜3%、ローン金利12〜15%）、2026年10月13日。
• LuatVietnam — 信用機関・外国銀行支店の貸付業務に関する規定 通達 39/2016/TT-NHNN（第13、14、18、23条。通達 06/2023、12/2024、52/2025、29/2026により改正）、2026年10月24日閲覧。
• ベトナム銀行協会 — 期限前返済の違約金はどのように計算されるか？、2022年11月16日。
• Green Skylineの販売条件：通知 133/2026/CSBH-TB、プロジェクトページ（2026年10月15日更新）。