Căn hộ TP.HCM quý III/2026: lượng bán giảm 66%, giá thứ cấp giảm 4–7%

Quý III/2026, lượng căn hộ bán được ở TP.HCM và vùng phụ cận giảm mạnh so với quý trước. Giá sơ cấp vẫn neo cao, còn giá thứ cấp bắt đầu giảm. Dưới đây là các con số chính và điều người mua nên lưu ý.

Số liệu quý III/2026

Theo báo cáo DKRA Consulting công bố ngày 12/10/2026:

• Căn hộ: nguồn cung sơ cấp 13.215 căn, giảm 31% so với quý II. Lượng bán được 3.471 căn, giảm 66%. TP.HCM chiếm khoảng 94% nguồn cung được khảo sát.
• Giá căn hộ: giá sơ cấp nhìn chung neo cao do chi phí đầu vào. Giá thứ cấp giảm phổ biến 4–7% so với quý trước, chủ yếu ở các giao dịch mà người bán chịu áp lực lãi vay.
• Nhà phố, biệt thự: nguồn cung sơ cấp 11.439 căn, bán được 746 căn (giảm 27%), tỷ lệ hấp thụ khoảng 6,5%.
• Đất nền: nguồn cung sơ cấp 8.324 nền, bán được 119 nền (giảm 66%). Tây Ninh chiếm khoảng 76% lượng tiêu thụ đất nền sơ cấp. Giá đất nền thứ cấp giảm trung bình khoảng 2%.

DKRA cho rằng người mua đang chờ đợi do lãi suất cao và tín dụng bất động sản bị kiểm soát. Chủ đầu tư đáp lại bằng chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi vay.

Quý IV/2026: nguồn cung mới dự kiến tăng nhẹ

DKRA dự báo quý IV có khoảng 7.000–10.000 căn hộ mở bán mới, tập trung ở khu Đông, khu Nam TP.HCM và khu vực Bình Dương trước đây. Nhà phố, biệt thự khoảng 1.000–2.000 căn; đất nền khoảng 200–300 nền. Nhu cầu cuối năm được kỳ vọng cải thiện nhưng khó tạo đột biến trong ngắn hạn.

Bức tranh này tương tự Hà Nội: giá thứ cấp giảm trong khi giá sơ cấp vẫn cao. Xem thêm: Giá chung cư thứ cấp Hà Nội giảm.

Người mua nên làm gì

1. So giá sơ cấp và thứ cấp cùng khu vực

Khi giá thứ cấp giảm 4–7% còn giá sơ cấp neo cao, khoảng cách giữa căn mới và căn đã bàn giao trong cùng khu vực có thể rộng hơn. Hãy so cả hai, kèm thời gian nhận nhà và tình trạng pháp lý của từng căn.

2. Tận dụng dư địa thương lượng có chọn lọc

Mức giảm tập trung ở người bán chịu áp lực tài chính. Hãy hỏi giá các giao dịch gần đây trong cùng dự án, thay vì chỉ dựa vào giá rao.

3. Tính kỹ khoản vay

Lãi suất cao là lý do chính khiến người mua chờ đợi. Trước khi xuống tiền, hãy tính khoản trả hằng tháng ở mức lãi sau ưu đãi, không chỉ mức ưu đãi năm đầu. Xem: Tính dòng tiền khi mua nhà dự án.

4. Kiểm tra pháp lý trước khi đặt cọc

Nguồn cung mới quý IV tập trung ở dự án mở bán đợt đầu. Hãy xem dự án đã có văn bản đủ điều kiện bán chưa. Xem: Kiểm tra pháp lý dự án trước khi mua.

Bạn đang tìm căn hộ ở khu Đông, khu Nam hay Bình Dương cũ? Gửi khu vực và ngân sách, chuyên viên HPR so giá sơ cấp – thứ cấp và lập bảng dòng tiền giúp bạn.