Giá căn hộ mới TP.HCM quý III/2026: khoảng 110 triệu đồng/m²

Các báo cáo quý III/2026 cho thấy giá căn hộ mở bán mới ở TP.HCM vẫn tăng, trong khi người mua chọn lọc hơn. Nếu bạn đang cân nhắc một căn hộ ở khu trung tâm như Legacy 66, đây là các con số nên biết và cách đọc chúng cho đúng.

Số liệu quý III/2026

Theo báo cáo quý III/2026 của Knight Frank Việt Nam:

• Giá bình quân căn hộ chào bán mới tại khu TP.HCM trước sáp nhập: 4.210 USD/m², khoảng 110 triệu đồng/m², tăng 3% so với quý II và 12% so với cùng kỳ năm trước.
• Tính cả khu Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu trước đây, giá bình quân sơ cấp là 3.754 USD/m² (khoảng 97,6 triệu đồng/m²), tăng 2,3% so với quý II.
• Khu TP.HCM trước sáp nhập có 2.711 căn mở bán mới và 2.493 giao dịch, tăng 40% so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ của toàn khu mở rộng khoảng 45%.
• Knight Frank dự báo đến hết năm 2027, TP.HCM có thêm 42.593 căn hộ, trong đó khu trung tâm chiếm hơn một nửa.

Theo Avison Young, TP.HCM có khoảng 11.500 căn được chào bán trong quý III, tập trung ở khu Nam, Tây Bắc và Đông Bắc. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm còn 28%. Một dự án hạng sang ở khu Tây đặt mức giá 4.500–4.800 USD/m². Nền tảng dữ liệu Biggee ghi nhận giá chung cư khu TP.HCM trước sáp nhập cao hơn 1,8% so với ba tháng trước và 12% so với cuối năm 2025.

Vì sao giá bình quân tăng

Knight Frank giải thích mức tăng chủ yếu do các dự án hạng sang và siêu sang ra mắt trong kỳ. Giá bình quân vì vậy bị kéo lên theo cơ cấu sản phẩm mở bán, chưa chắc mọi dự án đều tăng giá.

Đơn vị này cũng nhận định nhu cầu ở thực vẫn là động lực chính của giao dịch căn hộ. Người mua xem kỹ khả năng tài chính, chất lượng dự án và chính sách hỗ trợ của chủ đầu tư. Tổng giám đốc Knight Frank, ông Alex Crane, cho rằng thị trường "đang trở nên cạnh tranh hơn và chọn lọc hơn".

Hai báo cáo cho tỷ lệ hấp thụ khác nhau (45% và 28%) vì khác phạm vi khảo sát và cách tính. Khi đọc, hãy so trong cùng một báo cáo thay vì ghép số của hai đơn vị.

Điều người mua nên lưu ý

So giá cùng một cách tính

Giá dự kiến Legacy 66 chủ đầu tư công bố ngày 18/04/2026 là từ 119 triệu đồng/m², tính trên diện tích tim tường, chưa VAT (xem Giá bán). Báo cáo thị trường không nêu giá bình quân tính trên diện tích thông thủy hay tim tường, đã gồm VAT hay chưa. Vì vậy chỉ nên dùng con số 110 triệu đồng/m² làm mốc tham chiếu chung, không kết luận dự án nào đắt hay rẻ hơn thị trường.

Nhìn tổng tiền và dòng tiền

Với căn hộ trung tâm, tổng giá trị căn và lịch thanh toán quan trọng hơn đơn giá. Hãy quy đổi về tổng tiền gồm VAT, phí bảo trì 2%, rồi xếp vào lịch thanh toán của phương án bạn chọn (xem Chính sách).

Nguồn cung trung tâm sẽ tăng

Theo dự báo của Knight Frank, hơn một nửa trong 42.593 căn hộ mới đến hết năm 2027 nằm ở khu trung tâm. Người mua sẽ có thêm lựa chọn để so sánh. Hãy so pháp lý, tiến độ xây dựng và thời điểm bàn giao giữa các dự án, bên cạnh giá. Hồ sơ pháp lý của Legacy 66 có ở mục Pháp lý.

Bạn muốn so Legacy 66 với các dự án trung tâm khác theo cùng một cách tính? Gửi câu hỏi cho chuyên viên HPR để nhận bảng so sánh tổng tiền và dòng tiền theo phương án thanh toán bạn quan tâm.