Nhà phố, biệt thự TP.HCM quý III/2026: giá thứ cấp giảm 13%

Cập nhật 19/10/2026

Hai đơn vị tư vấn Savills và CBRE công bố số liệu quý III/2026 về nhà liền thổ TP.HCM. Cả hai ghi nhận giá sơ cấp bình quân giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái:

• Savills (TP.HCM cũ): giá sơ cấp bình quân khoảng 150 triệu đồng/m², giảm hơn 16% so với quý trước và 32,7% so với cùng kỳ. Quý III có khoảng 3.600 căn mở bán mới, khoảng 80% đến từ hai khu đô thị lớn ở ngoại thành, hơn một nửa giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Tỷ lệ hấp thụ đạt 14%. Quý IV dự kiến thêm khoảng 3.500 căn nhà thấp tầng.
• CBRE (TP.HCM trước sáp nhập): giá sơ cấp khoảng 214 triệu đồng/m² đất, giảm 29% so với cùng kỳ 2025. Giá thứ cấp khoảng 159 triệu đồng/m² đất, giảm 6% so với quý trước và 4% so với cùng kỳ.

Cách đọc mức giảm ~33%: đây là giá bình quân, so với cùng kỳ, và giảm phần lớn do cơ cấu sản phẩm thay đổi. Savills cho biết nguồn cung mới chủ yếu từ các khu đô thị lớn ở ngoại thành, giá cạnh tranh hơn. CBRE nêu mức giảm chủ yếu do một đại đô thị mở bán từ quý II với giá thấp hơn mặt bằng bình quân khoảng 40%. Hàng giá thấp chiếm tỷ trọng lớn hơn đã kéo bình quân xuống, nên không phải mọi dự án đều giảm giá 33%. Hai đơn vị cũng đo khác nhau (CBRE tính trên m² đất, số liệu Savills không ghi rõ đơn vị m²), vì vậy không so trực tiếp hai con số.

Ở thị trường thứ cấp, Đất Xanh Services và DKRA ghi nhận giá nhà thấp tầng tại các khu đô thị giảm 10–15% so với quý trước, khớp với mức −13% của DKRA bên dưới.

Báo cáo quý III/2026 của DKRA Consulting cho thấy phân khúc nhà phố, biệt thự ở TP.HCM và vùng phụ cận chững lại. Lượng bán giảm, giá trên thị trường thứ cấp giảm rõ hơn các phân khúc khác. Dưới đây là các con số chính và cách đọc chúng khi bạn đang cân nhắc mua nhà phố.

Số liệu nhà phố, biệt thự quý III/2026

Theo báo cáo DKRA công bố ngày 12/10/2026, phạm vi TP.HCM và vùng phụ cận:

• Nguồn cung sơ cấp giảm 1% so với quý II; khoảng 92% đến từ các dự án đã mở bán trước đó.
• Lượng bán giảm 27%, tương đương khoảng 7% tổng nguồn cung. Giao dịch tập trung ở các căn có giá dưới 10 tỷ đồng.
• TP.HCM chiếm 52% nguồn cung và 89% lượng bán sơ cấp của toàn khu vực khảo sát.
• Giá sơ cấp vẫn neo cao. Giá thứ cấp giảm bình quân 13% so với quý trước, do áp lực lãi vay và đòn bẩy tài chính của người bán.
• Dự báo quý IV/2026: khoảng 1.000–2.000 sản phẩm mở bán mới, chủ yếu ở TP.HCM, Long An cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ. Giá sơ cấp khó giảm mạnh vì chi phí đầu vào; thị trường thứ cấp chưa có dấu hiệu phục hồi rõ.

So với quý trước: theo DKRA, quý II/2026 giá thứ cấp nhà phố, biệt thự tăng bình quân 2%, nhưng chỉ ở các dự án pháp lý hoàn chỉnh, đã bàn giao.

Cách đọc số liệu khi mua nhà phố

Giá thứ cấp giảm chủ yếu ở người bán dùng đòn bẩy

DKRA nêu nguyên nhân giảm giá thứ cấp là áp lực lãi vay. Con số −13% là bình quân toàn khu vực, phản ánh những căn chủ nhà cần bán nhanh. Nó không phải mức giảm của mọi dự án hay của giá chủ đầu tư bán ra.

Pháp lý hoàn chỉnh vẫn là điểm khác biệt

Ở quý II, phần tăng giá thứ cấp chỉ xuất hiện tại dự án pháp lý hoàn chỉnh, đã bàn giao. Khi so sánh, bạn nên xếp các lựa chọn theo tình trạng pháp lý trước, rồi mới so giá. Với Khu nhà ở thấp tầng số 8 Đông Tăng Long, 129 căn đã có giấy chứng nhận riêng (31/12/2024) và được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán (05/09/2026) — xem mục Pháp lý.

Đặt mức giá vào nhóm giao dịch nhiều nhất

Giao dịch quý III tập trung ở căn dưới 10 tỷ đồng. Theo giỏ hàng 20 căn chủ đầu tư công bố (cập nhật 15/10/2026), nhà liên kế Đông Tăng Long từ 6,03 tỷ đồng, nhà vườn 160–164 m² đất từ 8,94 tỷ đồng (gồm VAT). Xem chi tiết từng loại ở mục Giá bán.

Tính dòng tiền trước khi so giá

Người bán phải giảm giá vì lãi vay cho thấy dòng tiền quan trọng hơn mức giá. Trước khi xuống tiền, bạn nên tính phần vốn tự có, tiền lãi sau thời gian hỗ trợ và lịch thanh toán theo tiến độ — xem mục Chính sách.

Bạn đang so sánh nhà phố mới với nhà phố thứ cấp ở khu Đông? Gửi câu hỏi cho chuyên viên HPR để nhận bảng so sánh pháp lý, giá và dòng tiền thanh toán của căn bạn quan tâm.