Chi phí ngoài giá bán căn hộ: VAT, bảo trì 2%, phí quản lý, lệ phí khi ra sổ

Căn cứ: Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 (hiệu lực 01/07/2025) và Nghị định 181/2025/NĐ-CP · Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 — Điều 152 · Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ (sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP), Thông tư 13/2022/TT-BTC · Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 — Điều 17 · Quyết định 86/2024/QĐ-UBND TP.HCM · Cập nhật 20/10/2026.

Với căn hộ giá 3 tỷ đồng, khoản phải trả thêm ngoài giá bán khoảng 70 triệu đồng (kinh phí bảo trì 2% và lệ phí trước bạ 0,5%), chưa tính phí quản lý hằng tháng và lãi vay. Con số này đủ lớn để làm lệch kế hoạch tiền mặt nếu bạn chỉ chuẩn bị đúng giá niêm yết. Dưới đây là từng khoản, mức thu và thời điểm trả.

Bảng tổng hợp

Khoản	Mức	Tính trên	Trả khi nào
Thuế GTGT (VAT)	10%	Giá bán chưa thuế, trừ tiền sử dụng đất	Theo từng đợt thanh toán — thường đã gồm trong giá niêm yết
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung	2% giá trị căn hộ	Tính riêng, không gộp vào tiền mua căn	Theo hợp đồng, thường trước hoặc khi nhận nhà
Phí quản lý vận hành	Theo hợp đồng, đồng/m²/tháng	Diện tích sử dụng căn hộ	Hằng tháng, từ khi nhận nhà
Lệ phí trước bạ	0,5%	Giá trong hợp đồng (không gồm kinh phí bảo trì)	Khi làm thủ tục cấp sổ
Lệ phí cấp giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ	Theo mức HĐND tỉnh, thành phố quy định	Mỗi hồ sơ	Khi làm thủ tục cấp sổ

1. VAT 10%: đã gồm trong giá chưa?

Kinh doanh bất động sản chịu thuế suất GTGT 10%. Giá tính thuế là giá bán chưa thuế trừ tiền sử dụng đất (hoặc tiền thuê đất) chủ đầu tư đã nộp ngân sách. Vì vậy, tiền VAT trên một căn thường thấp hơn 10% tổng giá.

Phần lớn bảng giá dự án ghi "đã gồm VAT". Khi so hai dự án, hãy đưa cả hai về cùng một cách ghi: đã gồm VAT, chưa gồm kinh phí bảo trì.

2. Kinh phí bảo trì 2%

Luật Nhà ở 2023 quy định người mua căn hộ chung cư từ chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ để bảo trì phần sở hữu chung (thang máy, mái, hệ thống kỹ thuật...). Khoản này tính riêng với tiền mua căn và phải ghi rõ trong hợp đồng.

Nhà phố, biệt thự trong khu đô thị không phải chung cư: mức phí bảo trì theo hợp đồng của từng dự án. Ví dụ, bảng giá Izumi City (Đồng Nai) tháng 10/2026 ghi giá đã gồm VAT, chưa gồm phí bảo trì 1,5%, thu khi nhận nhà — xem bảng giá Izumi City, cập nhật 18/10/2026.

3. Phí quản lý vận hành

Mức phí quản lý của căn hộ thương mại do chủ đầu tư và người mua thỏa thuận trong hợp đồng. Tại TP.HCM, Quyết định 86/2024/QĐ-UBND đặt khung 1.800–7.000 đồng/m²/tháng cho chung cư có thang máy (600–3.500 đồng với chung cư không thang máy). Khung này áp dụng cho chung cư thuộc tài sản công, và làm căn cứ khi các bên không thỏa thuận được hoặc có tranh chấp; mức đã ghi trong hợp đồng mua bán không bị khung này thay đổi. Khung chưa gồm phí gửi xe, bảo hiểm cháy nổ, điện nước và VAT.

Một số chủ đầu tư miễn phí quản lý thời gian đầu. Ví dụ: Izumi City miễn phí quản lý vận hành từ ngày nhận nhà đến hết 30/11/2029 với khách thanh toán đủ, nhận nhà đúng hạn (chính sách hiệu lực 18/09/2026 – 31/12/2026).

4. Lệ phí trước bạ 0,5% và chi phí khi ra sổ

Lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5%. Giá tính là giá trong hợp đồng mua bán nếu cao hơn bảng giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành — trường hợp căn hộ mua từ chủ đầu tư thường như vậy. Với chung cư, giá tính không gồm kinh phí bảo trì; nếu hợp đồng, hóa đơn không tách riêng khoản này thì tính trên tổng giá trị ghi trên hóa đơn, hợp đồng.

Cùng lúc làm sổ, bạn nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ theo mức của HĐND tỉnh, thành phố nơi có nhà. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ cho người mua trong 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà hoặc người mua trả đủ tiền, trừ khi người mua tự làm thủ tục.

Ví dụ tham khảo: căn hộ 70 m², giá 3 tỷ đồng

Giả định: giá 3 tỷ đồng đã gồm VAT, giá trước thuế 2,75 tỷ đồng; kinh phí bảo trì tính trên giá trước thuế; giá tính lệ phí trước bạ bằng giá hợp đồng; phí quản lý giả định 15.000 đồng/m²/tháng.

Khoản	Số tiền
Kinh phí bảo trì 2% × 2,75 tỷ	55 triệu đồng
Lệ phí trước bạ 0,5% × 3 tỷ	15 triệu đồng
Cộng một lần	khoảng 70 triệu đồng
Phí quản lý 70 m² × 15.000 đồng	khoảng 1,05 triệu đồng/tháng, 12,6 triệu đồng/năm

Chưa tính: lệ phí cấp sổ, phí gửi xe, bảo hiểm cháy nổ, nội thất, lãi vay. Ghi các khoản này vào bảng tính dòng tiền cùng lịch thanh toán, hoặc dùng công cụ "Tính giá & vay" trong khối giá trang dự án để có số tiền từng đợt.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể.

• Tạp chí Thuế – Hải quan (Tạp chí Kinh tế Tài chính) — Giá tính thuế GTGT khi chuyển nhượng dự án bất động sản được xác định thế nào? (điểm h khoản 1 Điều 7 Luật 48/2024/QH15, Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP), 11/09/2026.
• Hệ thống pháp luật — Điều 152 Luật Nhà ở 2023 (kinh phí bảo trì 2%), truy cập 20/10/2026.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu? (khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP), 19/12/2025.
• Báo Đấu thầu — Sửa quy định về giá, tỷ lệ thu lệ phí trước bạ (Nghị định 175/2025/NĐ-CP, hiệu lực 01/07/2025), 02/07/2025.
• Caselaw — Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, 28/02/2022.
• VnEconomy — TP.HCM: Phí quản lý chung cư tối đa 7.000 đồng/m2/tháng (Quyết định 86/2024/QĐ-UBND), 29/10/2024.
• Izumi City — khối giá (cập nhật 18/10/2026) và chính sách bán hàng TB143 (hiệu lực 18/09/2026 – 31/12/2026) trên trang dự án HPR.
• Tạp chí Công Thương — Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán (khoản 3 Điều 17: nộp hồ sơ cấp sổ trong 50 ngày), 01/04/2024.