Ký gửi độc quyền hay không độc quyền: ưu, nhược điểm từng cách

Căn cứ: Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (hiệu lực 01/08/2024) — khoản 11 Điều 3, Điều 61, 63, 64 · Cập nhật 20/10/2026.

Ký gửi độc quyền (giao cho 1 đơn vị trong thời hạn hợp đồng) hợp với căn giá trị lớn hoặc khi Quý khách cần một đầu mối lo trọn; không độc quyền (giao nhiều bên cùng lúc) hợp với căn phổ thông khi Quý khách tự theo dõi được giá và lịch xem nhà. Độc quyền đổi lấy một đầu mối chịu trách nhiệm; không độc quyền đổi lấy sự linh hoạt và nhiều kênh cùng lúc.

Luật quy định gì về ký gửi

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không chia "độc quyền" hay "không độc quyền". Đây là thỏa thuận giữa chủ nhà và đơn vị môi giới trong hợp đồng dịch vụ. Một số điểm luật đã quy định rõ:

• Môi giới là làm trung gian cho các bên trong giao dịch bất động sản (khoản 11 Điều 3). Quyết định bán, cho thuê và giá cuối cùng vẫn thuộc về chủ nhà.
• Cá nhân môi giới không được hành nghề tự do. Họ phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hoặc môi giới bất động sản (khoản 2 Điều 61).
• Cá nhân môi giới không nhận tiền thù lao trực tiếp từ khách hàng. Doanh nghiệp thu phí dịch vụ của khách hàng rồi trả thù lao cho cá nhân (Điều 63, Điều 64).
• Luật không quy định mức phí tối đa. Phí do hai bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.

Vì vậy, dù chọn cách nào, Quý khách nên ký hợp đồng dịch vụ bằng văn bản với doanh nghiệp, không thỏa thuận miệng với cá nhân.

So sánh hai hình thức

Tiêu chí	Ký gửi độc quyền	Ký gửi không độc quyền
Số bên được giao	1 đơn vị trong thời hạn hợp đồng	Nhiều bên cùng lúc, Quý khách tự chọn
Thời hạn	Ghi rõ trong hợp đồng; hết hạn mới giao thêm bên khác	Tùy thỏa thuận với từng bên
Phí	Thương lượng; hợp đồng nên ghi rõ việc tiếp thị đơn vị nhận ký gửi sẽ làm	Thương lượng với từng bên; nên ghi phí chỉ trả cho bên có khách giao dịch thành công
Đăng tin	Một đầu mối đăng, nội dung và giá đồng nhất	Nhiều bên cùng đăng, dễ trùng tin
Kiểm soát giá chào	Đổi giá một lần là cập nhật mọi kênh	Phải báo từng bên; dễ có tin cũ còn giá cũ
Người xem nhà	Một đầu mối hẹn lịch, sàng lọc khách	Nhiều bên cùng hẹn, Quý khách tự sắp lịch
Báo cáo phản hồi	Một bên tổng hợp lượt hỏi, phản hồi về giá	Rời rạc theo từng bên

Trùng tin rao: điều nên biết khi ký không độc quyền

Khi nhiều bên cùng đăng một căn, người mua, người thuê có thể thấy nhiều tin với ảnh giống nhau nhưng giá khác nhau. Họ dễ nghĩ căn khó bán hoặc chờ giá xuống. Một khách cũng có thể được hai bên cùng dẫn xem, dẫn tới tranh chấp ai được nhận phí. Muốn hạn chế, Quý khách nên:

• Báo cùng một giá chào cho mọi bên và báo ngay khi đổi giá.
• Yêu cầu mỗi bên gửi tên khách trước khi dẫn xem, để xác định khách thuộc bên nào.
• Ghi trong hợp đồng: phí chỉ phát sinh với bên có khách ký hợp đồng mua bán, thuê.

Khi nào nên chọn hình thức nào

Độc quyền hợp khi: căn có giá trị lớn hoặc ít căn tương tự để so sánh (penthouse, nhà phố, căn view đặc biệt); Quý khách ở xa, bận, cần một đầu mối lo từ đăng tin, dẫn khách tới hồ sơ; Quý khách muốn giữ kín thông tin, ảnh căn không xuất hiện ở nhiều nơi.

Không độc quyền hợp khi: căn phổ thông, cùng dự án có nhiều căn tương tự đang chào; Quý khách tự theo dõi được lịch xem nhà và giá; hoặc muốn thử thị trường trong thời gian ngắn trước khi quyết định.

Điều khoản cần đọc kỹ trước khi ký

1. Phạm vi: ký gửi bán, cho thuê hay cả hai; căn nào, giá chào bao nhiêu, ai được đổi giá.
2. Thời hạn và gia hạn: bao lâu, tự gia hạn hay phải ký lại.
3. Chấm dứt sớm: báo trước bao lâu, có bị tính phí không.
4. Phí: mức phí, khi nào phát sinh (chỉ khi giao dịch thành công hay có khoản khác), ai trả.
5. Khách Quý khách tự tìm trong thời hạn độc quyền: có tính phí không.
6. Tiền cọc của khách chuyển vào tài khoản của ai.
7. Báo cáo: đơn vị nhận ký gửi báo lượt hỏi, lượt xem, phản hồi giá theo kỳ nào.

Ký gửi tại HPR

HPR nhận cả ký gửi độc quyền và không độc quyền. Phí thương lượng theo từng sản phẩm, ghi trong hợp đồng dịch vụ trước khi đăng tin. Chuyên viên gọi lại trong 2 ngày làm việc kể từ khi Quý khách gửi thông tin, trình bày cụ thể hai hình thức để Quý khách chọn. Tin đăng dùng liên hệ của HPR, không công khai số điện thoại của Quý khách. HPR không cam kết thời gian bán hay giá bán cố định.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể.

• LuatVietnam — Tổng hợp điểm mới về hoạt động môi giới bất động sản từ 01/8/2024 (Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Điều 61, 63, 64), 26/07/2024.
• Thư Viện Nhà Đất — Ký gửi nhà đất là gì? Có bao nhiêu dạng ký gửi nhà đất 2025? (khoản 11 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023), 24/05/2025.