Cho thuê căn hộ theo ngày, Airbnb: có hợp pháp và có lời hơn thuê dài hạn?

Căn cứ: Luật Nhà ở 2023 (điểm c khoản 8 Điều 3); Luật Du lịch 2017 (Điều 48, 49); Luật Cư trú 2020, Điều 30 sửa đổi có hiệu lực 01/7/2026; Nghị định 282/2025/NĐ-CP (hiệu lực 15/12/2025); Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa Nghị định 68/2026/NĐ-CP (ngưỡng 1 tỷ đồng/năm từ 01/01/2026); Quyết định 19/2026/QĐ-UBND TP.HCM (hiệu lực 25/4/2026) · Cập nhật 24/10/2026.

Câu trả lời ngắn: cho thuê theo ngày không mặc nhiên bị cấm, nhưng chỉ hợp lệ khi căn hộ được phép dùng cho lưu trú và bạn làm đủ thủ tục của một cơ sở lưu trú. Về tiền, thuê ngắn ngày cho doanh thu cao hơn, nhưng sau phí nền tảng, dọn dẹp, điện nước, thu nhập ròng chỉ hơn thuê dài hạn khi căn được lấp đầy trên khoảng một nửa số đêm.

Thu nhập: ví dụ tham khảo căn 2 phòng ngủ ở TP.HCM

Số liệu thị trường: theo dữ liệu AirDNA (VnExpress đưa tin 11/6/2025), TP.HCM có gần 14.000 căn hộ kinh doanh Airbnb năm 2024, giá thuê bình quân 58 USD/đêm (khoảng 1,5 triệu đồng), tỷ lệ lấp đầy khoảng 50%; giá thuê dài hạn phổ biến 14–25 triệu đồng/tháng. Ví dụ dưới đây dùng các mức này, các khoản chi là giả định để minh họa, không phải số đo của một căn cụ thể.

Khoản / tháng	Thuê ngắn ngày (tự vận hành, kín 15 đêm)	Thuê dài hạn (17 triệu đồng/tháng)
Doanh thu	15 đêm × 1,5 triệu = 22,5 triệu đồng	17 triệu × 11 tháng ÷ 12 = 15,6 triệu đồng (trống 1 tháng/năm)
Phí nền tảng	− 3,5 triệu (15,5% — mức phí một phía phổ biến của Airbnb)	—
Môi giới tìm khách	—	− 1,4 triệu (1 tháng tiền thuê mỗi năm)
Dọn dẹp, giặt ủi	− 2 triệu (khoảng 8 lượt khách × 250.000 đồng)	—
Điện, nước, internet	− 2 triệu (chủ nhà trả)	người thuê trả
Phí quản lý chung cư	− 1 triệu	người thuê trả (tùy hợp đồng)
Đồ dùng một lần, sửa chữa, thay đồ	− 1,5 triệu	− 0,7 triệu (8 triệu đồng/năm)
Thu nhập ròng	khoảng 12,5 triệu đồng	khoảng 13,5 triệu đồng

Thay đổi số đêm có khách, kết quả thuê ngắn ngày dao động mạnh:

Số đêm có khách / tháng	Thu nhập ròng thuê ngắn ngày (tự vận hành)
12 đêm (40%)	khoảng 9,1 triệu đồng
15 đêm (50%)	khoảng 12,5 triệu đồng
16 đêm (53%)	khoảng 13,6 triệu đồng — ngang thuê dài hạn
21 đêm (70%)	khoảng 19,3 triệu đồng

• Thuê đơn vị vận hành (nhận khách, dọn phòng, xử lý đánh giá): nếu phí vận hành khoảng 20% doanh thu thì ở mức 15 đêm, thu nhập ròng còn khoảng 8 triệu đồng — thấp hơn thuê dài hạn khá xa.
• Công sức không tính thành tiền: nhận trả phòng, trả lời tin nhắn ngày đêm, xử lý khiếu nại của cư dân. Thuê dài hạn gần như chỉ cần một hợp đồng mỗi năm.
• Báo cáo cùng bài VnExpress ghi nhận chủ nhà từng thu khoảng 25 triệu đồng/tháng với tỷ lệ lấp đầy hơn 70%, khi cho thuê dài hạn chỉ được 17 triệu đồng — đó là doanh thu, chưa trừ chi phí, và là trường hợp riêng.

Muốn tính cho căn của bạn, dùng công cụ tính thu nhập cho thuê và cách trừ chi phí ở bài lợi suất cho thuê tổng và ròng.

Chung cư để ở: Luật Nhà ở cấm gì, TP.HCM cho phép gì

• Luật Nhà ở 2023, điểm c khoản 8 Điều 3 cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở (Luật Nhà ở 2014 có quy định tương tự). Bộ Xây dựng từng dựa vào điều này để coi cho thuê theo giờ, theo ngày là vi phạm.

• Chưa có định nghĩa "ngắn ngày": trong báo cáo gửi Bộ Tư pháp (VietnamFinance đưa tin 17/5/2025), Bộ Xây dựng nêu chưa có quy định xác định thuê bao nhiêu ngày là ngắn hạn và không có điều cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ của mình; căn hộ dùng để kinh doanh lưu trú du lịch thì phải theo thêm pháp luật du lịch. Bộ Xây dựng cho biết sẽ rà soát, báo cáo cấp có thẩm quyền sửa quy định.

• TP.HCM đổi hướng năm 2026: Quyết định 26/2025/QĐ-UBND (hiệu lực 27/02/2025) ghi căn hộ để ở không được kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn ngày — nhiều tòa nhà sau đó thông báo cấm. Quyết định này đã được thay bằng Quyết định 19/2026/QĐ-UBND, hiệu lực 25/4/2026: cho thuê lưu trú ngắn ngày (căn hộ du lịch) phải đăng ký hoạt động cơ sở lưu trú du lịch, khai thác đúng công năng và hồ sơ thiết kế đã phê duyệt (khoản 3 Điều 12); bên cho thuê thực hiện nghĩa vụ thuế, cư trú, an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, môi trường, đăng ký tạm trú / thông báo lưu trú cho người thuê và buộc người thuê theo nội quy nhà chung cư (khoản 4 Điều 12).

• Tỉnh, thành khác: theo quy chế quản lý nhà chung cư của địa phương và nội quy từng tòa nhà. Trước khi mua để cho thuê ngắn ngày, hỏi ban quản lý bằng văn bản: tòa nhà có cho phép không, có thu thêm phí không, khách lưu trú có được cấp thẻ thang máy không.

Luật Du lịch: "căn hộ du lịch" là loại hình riêng

• Điều 48 Luật Du lịch 2017 liệt kê căn hộ du lịch là một loại cơ sở lưu trú du lịch, bên cạnh khách sạn, biệt thự du lịch, nhà nghỉ, homestay.
• Điều 49 đặt 3 điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch: có đăng ký kinh doanh; đáp ứng điều kiện an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm; có cơ sở vật chất và dịch vụ tối thiểu phục vụ khách.
• Dịch vụ lưu trú ngắn ngày thuộc ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo Luật Đầu tư 2020 (Phụ lục IV), như HoREA dẫn trong kiến nghị ngày 21/9/2025.
• Vì vậy, sản phẩm được cấp phép là căn hộ du lịch trong dự án du lịch, dịch vụ (thường sở hữu có thời hạn, ví dụ 50 năm) có lợi thế pháp lý rõ hơn căn hộ chung cư để ở khi cho thuê ngắn ngày — xem thêm thời hạn sở hữu căn hộ.

Thông báo lưu trú và khai báo khách nước ngoài

• Khách Việt Nam: theo Điều 30 Luật Cư trú (sửa đổi, hiệu lực 01/7/2026), cơ sở lưu trú phải thông báo trước 23 giờ ngày khách bắt đầu ở; khách đến sau 23 giờ thì thông báo trước 8 giờ sáng hôm sau. Thông báo được qua ứng dụng VNeID hoặc Cổng dịch vụ công (Quyết định 19/2026 của TP.HCM nêu cả hai kênh trực tuyến).
• Mức phạt (Điều 10 Nghị định 282/2025/NĐ-CP): cá nhân không thông báo lưu trú bị cảnh cáo hoặc phạt 500.000–1.000.000 đồng; cơ sở kinh doanh lưu trú không thông báo cho 1–3 người bị phạt 2–4 triệu đồng, 4–8 người phạt 4–8 triệu đồng; tổ chức vi phạm bị phạt gấp đôi.
• Khách nước ngoài: cơ sở lưu trú khai báo tạm trú với công an trong 12 giờ kể từ khi khách đến (vùng sâu, vùng xa 24 giờ — Điều 33 Luật số 47/2014/QH13 về nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài). Không khai báo bị phạt theo số người (Điều 21 Nghị định 282/2025/NĐ-CP): 1–3 người 3–5 triệu đồng, 4–8 người 10–15 triệu đồng, từ 9 người trở lên 15–20 triệu đồng. Xem thêm khai báo tạm trú khi cho thuê nhà.

Thuế: cho thuê theo ngày là kinh doanh lưu trú

• Quy định thuế cho thuê bất động sản của cá nhân trừ hoạt động kinh doanh lưu trú (Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15, theo Cục Thuế trả lời tại hội thảo báo Tuổi Trẻ, CafeBiz đưa tin 05/02/2026). Cho thuê căn hộ theo ngày qua Airbnb, Booking, Agoda là kinh doanh lưu trú, khai thuế như hộ, cá nhân kinh doanh, không theo mẫu cho thuê nhà 01/BĐS của hợp đồng thuê dài hạn.

• Ngưỡng 1 tỷ đồng/năm (từ 01/01/2026): hộ, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không chịu thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (Nghị định 141/2026/NĐ-CP). Căn trong ví dụ trên thu khoảng 270 triệu đồng/năm — dưới ngưỡng, nhưng ngưỡng tính trên tổng doanh thu mọi căn bạn kinh doanh.

• Vượt 1 tỷ đồng/năm: thuế giá trị gia tăng tính theo tỷ lệ % trên toàn bộ doanh thu, thuế thu nhập cá nhân tính theo tỷ lệ ngành nghề trên phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng (hoặc theo thu nhập), và phải dùng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế. Tỷ lệ áp cho dịch vụ lưu trú: hỏi cơ quan thuế quản lý trước khi bắt đầu.

• Từ tháng 5/2026, Sở Du lịch TP.HCM đề xuất buộc các nền tảng xuyên biên giới (Airbnb, Agoda, Booking) chỉ đăng căn có giấy phép kinh doanh, mã số thuế và cung cấp dữ liệu giao dịch cho cơ quan thuế — đây là đề xuất, chưa phải quy định.

Chi phí vận hành cần tính trước

• Phí nền tảng: Airbnb đang chuyển mọi chủ nhà sang mức phí một phía, phổ biến 15,5% (dao động 14–16%) khấu trừ vào tiền chủ nhà nhận; mức chia phí cũ 3% đang bị bỏ dần. Airbnb có thể đổi phí bất cứ lúc nào.
• Dọn dẹp, giặt ủi, đồ dùng một lần sau mỗi lượt khách — lượt khách càng ngắn, chi phí trên mỗi đêm càng cao.
• Điện, nước, internet, truyền hình chủ nhà trả cả khi căn trống.
• Nội thất hao mòn nhanh hơn thuê dài hạn: khăn, ga, nệm, máy lạnh, khóa điện tử.
• Đơn vị vận hành (nếu thuê): một phần doanh thu, như ví dụ 20% ở trên — hỏi rõ mức phí đã gồm dọn phòng và giặt ủi chưa.
• Phí quản lý chung cư, phí gửi xe khách; một số tòa nhà thu thêm phí với căn kinh doanh lưu trú.

Rủi ro

• Ban quản lý, cư dân phản đối: tòa nhà có thể hạn chế thẻ thang máy, không cho khách đăng ký — thời kỳ Quyết định 26/2025 còn hiệu lực, nhiều tòa ở TP.HCM đã ra thông báo cấm. Quy định đã đổi một lần trong hơn một năm, có thể đổi tiếp.
• Mùa thấp điểm: thu nhập ngắn ngày biến động theo mùa du lịch, ngày lễ; ở mức 40% đêm có khách, thu nhập ròng trong ví dụ chỉ còn khoảng 9,1 triệu đồng/tháng.
• Cạnh tranh nguồn cung: chỉ riêng TP.HCM có gần 14.000 căn Airbnb (AirDNA, 2024); tòa nhà có nhiều căn cùng loại thì giá đêm dễ bị ép.
• Phạt hành chính nếu quên thông báo lưu trú hoặc khai báo khách nước ngoài — mỗi lượt khách là một lần phải làm.
• Mua bằng vốn vay: dòng tiền theo đêm không đều, khó bảo đảm trả nợ hằng tháng — xem đòn bẩy vay ngân hàng an toàn.

Căn hộ phù hợp: phân biệt căn hộ du lịch và chung cư để ở

• Căn hộ du lịch trong khu du lịch, có đơn vị vận hành: pháp lý dành cho lưu trú, có lượng khách của cả khu. Ví dụ Alora Nha Trang — căn hộ du lịch sở hữu 50 năm (đến 10/08/2071), studio từ 1,36 tỷ đồng theo chính sách bán hàng của chủ đầu tư, Managed by KDI Group, Serviced by The Ascott; nằm trong quần thể Libera Nha Trang cùng Villa Le Corail – A Gran Meliá, The Paramount đang vận hành. Theo tài liệu chủ đầu tư, căn hộ Paramount Signature cùng khu cho thuê 1,5–2 triệu đồng/đêm — số liệu của sản phẩm khác, không phải cam kết cho Alora. Xem thêm căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng biển.
• Nhà phố, căn hộ đất ở lâu dài tại thành phố du lịch: Meyhomes Capital Phú Quốc — chủ đầu tư công bố quỹ đất ở đô thị sở hữu lâu dài; dòng nhà phố "Connected Home" mặt tiền ĐT975 dùng để ở, kinh doanh hoặc cho thuê lưu trú. Chủ đầu tư chưa công bố bảng giá chung — hỏi giá từng căn.
• Căn hộ chung cư để ở trung tâm, đã bàn giao: The Marq (Quận 1 cũ, Savills vận hành) phù hợp cho thuê dài hạn, thuê theo tháng cho chuyên gia; muốn cho thuê theo ngày phải hỏi ban quản lý và đối chiếu Quyết định 19/2026 trước — HPR hỏi giúp cho căn bạn quan tâm.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu thu nhập là ví dụ minh họa, không phải cam kết lợi nhuận.

1. Xem loại sản phẩm trên hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận: căn hộ chung cư để ở, căn hộ trong chung cư hỗn hợp hay căn hộ du lịch.
2. Đọc quy định quản lý nhà chung cư của tỉnh, thành (TP.HCM: Quyết định 19/2026/QĐ-UBND) và nội quy tòa nhà; hỏi ban quản lý bằng văn bản tòa nhà có cho thuê lưu trú ngắn ngày không, phí thêm bao nhiêu.
3. Đăng ký hộ kinh doanh và hoạt động cơ sở lưu trú du lịch khi địa phương yêu cầu; đáp ứng điều kiện an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy.
4. Chuẩn bị quy trình thông báo lưu trú trên VNeID cho từng lượt khách (trước 23 giờ) và khai báo tạm trú khách nước ngoài trong 12 giờ.
5. Tính thu nhập ròng ở 3 mức lấp đầy 40% · 50% · 70% sau phí nền tảng, dọn dẹp, điện nước, phí quản lý; so với giá thuê dài hạn thực tế cùng tòa.
6. Cộng tổng doanh thu mọi căn đang kinh doanh để biết có vượt ngưỡng 1 tỷ đồng/năm không; hỏi cơ quan thuế tỷ lệ thuế áp cho dịch vụ lưu trú.
7. Mua bằng vốn vay: bảo đảm trả được nợ ngay cả ở tháng thấp điểm.
8. Chọn trước phương án dự phòng: nếu tòa nhà hoặc quy định đổi, căn có cho thuê dài hạn được ở giá nào.

• LuatVietnam — TP.HCM: Cho thuê căn hộ ngắn ngày phải đăng ký lưu trú du lịch từ 25/4/2026 (Quyết định 19/2026/QĐ-UBND, Điều 11, khoản 3–4 Điều 12), 15/04/2026.
• HTV — TP.HCM siết quản lý lưu trú ngắn hạn trong chung cư, 15/04/2026.
• VietnamFinance — Chung cư cho thuê lưu trú ngắn hạn: Không có cơ sở cấm, phải sửa quy định? (báo cáo của Bộ Xây dựng gửi Bộ Tư pháp; Quyết định 26/2025/QĐ-UBND), 17/05/2025.
• Diễn đàn Doanh nghiệp — HoREA đề nghị bổ sung cơ chế quản lý dịch vụ lưu trú ngắn ngày (điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023; Luật Đầu tư 2020 Phụ lục IV), 21/09/2025.
• VnExpress — Dịch vụ căn hộ lưu trú ngắn ngày khó "trở lại thời hoàng kim" (dữ liệu AirDNA: gần 14.000 căn, 58 USD/đêm, lấp đầy khoảng 50%; giá thuê dài hạn 14–25 triệu đồng/tháng), 11/06/2025.
• Việt Báo (dẫn Doanh nhân & Pháp luật) — TP.HCM: Cho thuê căn hộ du lịch phải đăng ký lưu trú và đáp ứng điều kiện pháp lý (đề xuất của Sở Du lịch TP.HCM về nền tảng đặt phòng), 17/05/2026.
• Luật Du lịch số 09/2017/QH14, Điều 48 (các loại cơ sở lưu trú du lịch) và Điều 49 (điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch).
• CafeF (dẫn Công an tỉnh Thanh Hóa) — Quy định mới về thông báo lưu trú vừa chính thức được áp dụng (Điều 30 Luật Cư trú sửa đổi, Điều 10 Nghị định 282/2025/NĐ-CP), 31/07/2026.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Nhà nghỉ, khách sạn không khai báo tạm trú cho khách nước ngoài sẽ bị phạt tới 20 triệu đồng (Điều 21 Nghị định 282/2025/NĐ-CP), 22/11/2025.
• Báo Pháp luật Việt Nam — Mức phạt khi cho người nước ngoài ở nhờ mà không khai báo (thời hạn 12 giờ / 24 giờ, Điều 33 Luật số 47/2014/QH13).
• CafeBiz — Cho thuê căn hộ cho người kinh doanh Airbnb… Cục Thuế trả lời (cho thuê bất động sản "trừ hoạt động kinh doanh lưu trú"), 05/02/2026.
• Báo Chính phủ — Toàn văn Nghị định số 141/2026/NĐ-CP (ngưỡng doanh thu 1 tỷ đồng/năm, hóa đơn điện tử khi vượt ngưỡng).
• Einvoice — Hộ kinh doanh doanh thu đến 1 tỷ đồng/năm: kê khai và xử lý thuế từ 2026 (cách tính khi vượt ngưỡng), 15/05/2026.
• Airbnb Help Center — Airbnb service fees (phí một phía phổ biến 15,5%, chia phí 3% đang bỏ dần), tra cứu 24/10/2026.