Bán căn hộ đang cho thuê — có phải chấm dứt hợp đồng thuê không?

Căn cứ: Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (ngày 27/11/2023, hiệu lực 01/08/2024) — Điều 164, 168, 171, 172, 173; Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 — Điều 328, 478 · Cập nhật 20/10/2026.

Hợp đồng thuê không tự chấm dứt khi căn hộ đổi chủ. Luật Nhà ở 2023 quy định: chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu nhà đang cho thuê mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên thuê được thuê tiếp đến hết hạn hợp đồng, chủ mới phải tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký, trừ khi các bên thỏa thuận khác. Vì vậy, việc cần làm là sắp xếp ba bên — Quý khách, người thuê, người mua — cho rõ ràng trước khi ký.

Ba cách bán căn đang có người thuê

Cách	Khi nào phù hợp	Lưu ý
Bán kèm hợp đồng thuê	Người mua muốn nhận ngay dòng tiền cho thuê	Chủ mới tiếp tục hợp đồng đến hết hạn; chuyển giao tiền cọc thuê
Thỏa thuận chấm dứt sớm với người thuê	Người mua cần căn trống để ở	Chỉ khi người thuê đồng ý; thường có hỗ trợ chi phí chuyển nhà hoặc giảm tiền thuê — ghi thành văn bản
Chờ hết hạn rồi bán	Hợp đồng sắp hết hạn	Báo người thuê sớm việc không gia hạn

Việc bán nhà không phải là căn cứ để chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê. Trong thời hạn thuê, bên cho thuê chỉ được đơn phương chấm dứt trong các trường hợp luật liệt kê (ví dụ bên thuê không trả đủ tiền thuê từ 3 tháng trở lên, tự ý cải tạo, cho thuê lại khi chưa được đồng ý), phải báo trước ít nhất 30 ngày; làm sai mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Quyền ưu tiên mua của người thuê: 30 ngày

• Quý khách phải thông báo bằng văn bản cho người thuê về việc bán và điều kiện bán (giá, cách thanh toán, thời điểm bàn giao).
• Người thuê được ưu tiên mua nếu đã trả đủ tiền thuê tính đến lúc nhận thông báo.
• Trong 30 ngày kể từ khi người thuê nhận thông báo mà không mua, Quý khách được bán cho người khác (hai bên có thể thỏa thuận thời hạn khác).

Nên giữ bằng chứng người thuê đã nhận thông báo: chữ ký nhận, hoặc tin nhắn, email theo kênh liên lạc đã ghi trong hợp đồng thuê. Nếu sau đó Quý khách chào bán người khác với điều kiện tốt hơn hẳn (giá thấp hơn), nên báo lại người thuê để tránh tranh chấp.

Cho người mua xem nhà

Bên cho thuê phải bảo đảm cho bên thuê sử dụng căn ổn định trong thời hạn thuê. Vì vậy:

• Hẹn lịch trước với người thuê, không tự mở cửa dẫn khách vào.
• Thỏa thuận số buổi xem, khung giờ, ai đi cùng; không chụp ảnh đồ dùng cá nhân của người thuê khi chưa được đồng ý.
• Hợp đồng thuê ký mới nên có sẵn điều khoản cho xem nhà khi chủ bán, báo trước bao lâu.

Để người thuê sẵn lòng hợp tác, Quý khách có thể cân nhắc hỗ trợ một phần tiền thuê trong thời gian dẫn khách.

Bàn giao tiền cọc thuê và tiền thuê

Tiền cọc người thuê đã đóng là khoản bên cho thuê phải hoàn khi hết hợp đồng. Khi chủ mới tiếp tục hợp đồng, nghĩa vụ hoàn cọc cần chuyển rõ sang chủ mới:

• Ghi trong hợp đồng mua bán số tiền cọc thuê đang giữ và cách xử lý: chuyển cho chủ mới, hoặc trừ vào giá bán.
• Lập biên bản ba bên (Quý khách, người mua, người thuê): xác nhận chủ mới đã nhận cọc và chịu trách nhiệm hoàn cọc khi hết hạn; tình trạng căn và nội thất tại ngày giao.
• Chia tiền thuê tháng chuyển giao theo ngày; báo người thuê tài khoản nhận tiền thuê mới bằng văn bản.
• Chốt chỉ số điện, nước, phí quản lý tại ngày giao.

Hợp đồng mua bán căn hộ giữa cá nhân phải công chứng; hợp đồng thuê thì không bắt buộc. Quý khách nên mang theo bản hợp đồng thuê khi công chứng để người mua đọc trước điều kiện thuê.

Thuế và chi phí khi bán

Bán căn đang cho thuê vẫn nộp thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng như căn trống — xem bảng chi phí khi bán nhà. Doanh thu cho thuê đến ngày chuyển giao vẫn là của Quý khách, cần cộng vào doanh thu năm khi thông báo với cơ quan thuế — xem cho thuê căn hộ: giấy tờ và thuế của chủ nhà.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể.

1. Đọc lại hợp đồng thuê — thời hạn còn lại, tiền cọc, điều khoản chấm dứt sớm, điều khoản cho xem nhà.
2. Chọn cách bán — bán kèm hợp đồng thuê, thỏa thuận chấm dứt sớm, hoặc chờ hết hạn.
3. Gửi thông báo bán bằng văn bản cho người thuê — giá, cách thanh toán, thời điểm bàn giao; giữ bằng chứng đã nhận.
4. Chờ 30 ngày (hoặc thời hạn hai bên thỏa thuận) để người thuê trả lời quyền ưu tiên mua.
5. Hẹn lịch xem nhà với người thuê trước mỗi lần dẫn khách.
6. Ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán: căn đang cho thuê đến ngày nào, tiền cọc thuê, bên nào nhận tiền thuê từ ngày nào.
7. Công chứng hợp đồng mua bán, nộp thuế 2%.
8. Lập biên bản ba bên khi bàn giao: chuyển cọc thuê, chốt điện nước, phí quản lý, báo tài khoản nhận tiền thuê mới.

• Quốc hội — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, ngày 27/11/2023, hiệu lực 01/08/2024 (Điều 164 công chứng; Điều 168 mua bán nhà ở đang cho thuê; Điều 171, 172 chấm dứt, đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê; Điều 173 quyền tiếp tục thuê), đọc 20/10/2026.
• Quốc hội — Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, ngày 24/11/2015 (Điều 328 đặt cọc; Điều 478 bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê), đọc 20/10/2026.