Bảo lãnh ngân hàng cho nhà ở hình thành trong tương lai: bảo vệ bạn thế nào?

Căn cứ: Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (hiệu lực 01/08/2024), Điều 25, 26 · Thông tư 61/2024/TT-NHNN ngày 31/12/2024 về bảo lãnh ngân hàng (hiệu lực 01/04/2025, thay Thông tư 11/2022/TT-NHNN), Điều 13 · Cập nhật 20/10/2026.

Bảo lãnh ngân hàng bảo vệ khoản tiền bạn trả trước khi nhận nhà — có thể tới 70% giá trị hợp đồng (50% nếu bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện luật quy định): nếu chủ đầu tư không bàn giao đúng cam kết, ngân hàng thay chủ đầu tư hoàn tiền cho bạn theo thư bảo lãnh. Bảo lãnh không bảo đảm chất lượng công trình hay việc dự án chắc chắn hoàn thành; nó bảo đảm nghĩa vụ trả lại tiền.

1. Bảo lãnh là gì, bắt buộc khi nào

• Trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được một ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh (Điều 26 khoản 1). Quy định này không áp dụng cho nhà ở xã hội.
• Ngân hàng chỉ xem xét cấp bảo lãnh khi dự án đã có văn bản của cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh xác nhận nhà ở đủ điều kiện bán (Thông tư 61/2024, Điều 13).
• Phạm vi: số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước của bạn và các khoản khác (nếu có) ghi trong hợp đồng. Số tiền bảo lãnh cho mỗi người mua tối đa bằng số tiền ứng trước được phép thu cộng các khoản khác theo hợp đồng.

2. Ba văn bản bạn sẽ thấy

Văn bản	Ai phát hành	Khi nào bạn nhận
Văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh (nhiều dự án gọi "thông báo cấp bảo lãnh")	Ngân hàng gửi chủ đầu tư	Bản sao — lúc ký hợp đồng mua bán
Thư bảo lãnh đứng tên bạn	Ngân hàng	Trong 10 ngày làm việc kể từ khi ký hợp đồng, hoặc thời hạn ghi trong hợp đồng
Hợp đồng mua bán	Chủ đầu tư và bạn	Ngân hàng căn cứ hợp đồng này để phát hành thư

Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi đã cung cấp thư bảo lãnh và bạn đã nhận được thư (Điều 26 khoản 6). Nếu được yêu cầu chuyển tiền đợt 1 mà chưa có thư, hãy hỏi lý do bằng văn bản.

3. Có được từ chối bảo lãnh không

Có. Luật cho bạn chọn mua có hoặc không có bảo lãnh; nếu không nhận, việc này phải thỏa thuận bằng văn bản ngay khi ký hợp đồng (Điều 26 khoản 3). Phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận, nên một số chủ đầu tư chiết khấu cho khách không nhận bảo lãnh. Trước khi đổi bảo lãnh lấy chiết khấu, hãy tính: phần chiết khấu được bao nhiêu, còn khoản bạn sẽ trả trước khi nhận nhà là bao nhiêu và trong bao lâu.

4. Thư bảo lãnh hiệu lực đến khi nào

Thư bảo lãnh phải ghi rõ thời hạn hiệu lực, và có hiệu lực ít nhất đến 30 ngày sau thời hạn chủ đầu tư phải hoàn tiền cho bạn khi không giao nhà theo cam kết (Thông tư 61/2024, Điều 13). Số dư bảo lãnh giảm dần khi nghĩa vụ với từng người mua chấm dứt — thường là khi đã nhận nhà.

5. Cách kiểm tra thư bảo lãnh

• Tên ngân hàng, chi nhánh, số thư, ngày phát hành — liên hệ trực tiếp chi nhánh ngân hàng (số điện thoại tự tra trên website ngân hàng, không dùng số in trên giấy của bên bán) để xác nhận thư có thật.
• Đúng người, đúng căn: họ tên bạn, mã căn, số và ngày hợp đồng mua bán khớp với hợp đồng đã ký.
• Số tiền bảo lãnh tối đa và cách tính (theo số tiền bạn đã thanh toán thực tế).
• Thời hạn hiệu lực — so với ngày bàn giao dự kiến trong hợp đồng.
• Điều kiện và hồ sơ yêu cầu ngân hàng trả tiền — bạn cần xuất trình giấy tờ gì, gửi đến đâu, trong thời hạn nào.
• Đối chiếu với văn bản đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng cho đúng tòa / block bạn mua.

6. Ví dụ tại dự án HPR đang phân phối

• Monrei Saigon: MB – Chi nhánh Sài Gòn có thông báo cấp bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai số 499/MB-SGO ngày 05/06/2025 (tháp A1) — xem khối pháp lý Monrei Saigon.
• Green Skyline: Vietcombank là ngân hàng phát hành bảo lãnh cho bên mua (văn bản 11100/HCM-KHDN1 ngày 04/11/2025) — xem Green Skyline.
• Alora Nha Trang (căn hộ du lịch tòa CT01, Libera Nha Trang): VietinBank – Chi nhánh Khánh Hòa phát hành bảo lãnh tiến độ bàn giao; khách không nhận bảo lãnh được chiết khấu theo chính sách chủ đầu tư — xem Alora Nha Trang.

Bảo lãnh thanh toán (ngân hàng bảo lãnh cho chủ đầu tư phần tiền bạn trả sau khi nhận nhà, như gói OCB tại Izumi City) là sản phẩm khác — nó không thay cho bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao.

Bảo lãnh chỉ là một trong năm nhóm giấy tờ cần xem trước khi xuống tiền — đọc thêm kiểm tra pháp lý dự án.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể.

• Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 ngày 28/11/2023 (hiệu lực 01/08/2024) — Điều 25, 26: toàn văn trên caselaw.vn, 28/11/2023.
• Thông tư 61/2024/TT-NHNN ngày 31/12/2024 quy định về bảo lãnh ngân hàng (hiệu lực 01/04/2025) — Điều 13, Điều 35: toàn văn trên caselaw.vn, 31/12/2024.
• Tạp chí Ngân hàng — Quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai thông qua bảo lãnh ngân hàng, 23/12/2024.
• Hồ sơ dự án HPR phân phối: thông báo cấp bảo lãnh 499/MB-SGO ngày 05/06/2025 (Monrei Saigon), văn bản 11100/HCM-KHDN1 ngày 04/11/2025 (Green Skyline), thông báo VietinBank – CN Khánh Hòa 09/07/2026 (Alora Nha Trang) — trang dự án trên website HPR, 20/10/2026.