マンションの賃料査定：類似物件の比べ方

借り手は内見の前に必ず複数の募集情報を見ています。明確な理由なく相場より高い物件は問い合わせが少なくなります。安すぎれば、お客様は契約期間全体で収入の一部を失います。最も確実な方法は、お客様の物件に最も近い物件と比べ、差の分を加減することです。

1. 比較物件を選ぶ：似ているほど良い

次の順で優先します。

1. 同じプロジェクト、同じ棟。 共用施設、管理費、居住者規定、借り手の層が同じです。
2. 同じ寝室数で、面積の差が小さいもの。 借り手はまず寝室数で、次に面積で絞り込みます。面積が近くても、2寝室を1寝室＋1と比べてはいけません。
3. 同じ家具の水準。 家具なし、基本家具（キッチン、カーテン、エアコン）、家具完備（すぐに入居可能）は、それぞれ別の価格帯です。
4. 近い時期。 直近3～6か月の取引。1年前の賃料はすでに変わっている可能性があります。

プロジェクト内の賃貸物件が少ない場合は、同じエリア・同じ価格帯・同じ築年数のプロジェクトに広げます。その場合は調整を多めに行う必要があります。

ご注意：サービスアパートメントは別のセグメントです（清掃、フロントがあり、多くの費用を含みます）。Avison Youngの2026年第2四半期レポートでは、ホーチミン市のグレードAのサービスアパートメントの賃料は月約40米ドル/㎡、グレードBは月約22米ドル/㎡とされています。この水準を、オーナーが自ら貸し出すマンションの基準にしないでください。

2. 差を調整する

お客様の物件を各比較物件と比べ、どの要素が優れ、どの要素が劣るかを明記します。

要素	お客様の物件が優れる	お客様の物件が劣る
階数	高層階、風通しが良く静か → 加算	道路沿いの低層階、プールに近く騒がしい → 減算
向き	涼しく西日が少ない → 加算	西日が強く、エアコンの電気代がかかる → 減算
眺望	川、公園、開けた敷地内 → 加算	向かいの棟が見える、遮られている → 減算
家具	完備、新しく統一感がある → 加算	家具なし、または交換が必要な古い家具 → 減算
状態	塗装が新しく、設備が正常 → 加算	漏水、はがれ、設備の故障 → 減算、または事前に修理
条件	自動車の駐車場あり、ペット可 → 加算	敷金が高い、支払い周期が長い、制限が多い → 減算

加算要素をすべて積み上げて最高額にしないでください。借り手は同種物件の全体の価格帯に沿って支払います。加算要素は、その価格帯の中で先に選ばれる助けになります。

3. 賃料の情報源：募集賃料と成約賃料を区別する

• 募集中の賃貸情報（掲載サイト）：見やすいものの、オーナーの希望額です。長く掲載されている物件は、借り手がつかない賃料であることが多いです。掲載日を記録し、掲載が続いているか取り下げられたかを確認しましょう。
• 建物の管理組合、居住者： 最近借り手がついた物件や、契約された賃料を知っていることがあります。成約賃料に最も近い情報源であることが多いです。
• 市場レポート（CBRE、Savills、JLL、batdongsan.com.vnなど）：全体の傾向がわかりますが、物件ごとの比較の代わりにはなりません。例えば、batdongsan.com.vnのデータでは、2025年第3四半期のホーチミン市のマンション賃料は約11.5%上昇した一方、販売価格は33%上昇しました。ホーチミン市のマンションの賃貸利回りは3.1%（2025年第1四半期）から2.2%（2025年第3四半期）に低下しています。つまり賃料は購入価格に連動しないため、購入金額から賃料を設定すべきではありません。

4. 賃料を決める前にオーナーが計算すべき費用

契約上の賃料は、実際の収入ではありません。賃料を比べる前に、お客様は次の費用を差し引きます。

項目	計算方法
空室月数	借り手探し、契約の間、修繕の期間。空室1か月ごとに1か月分の賃料が丸ごと失われます。
管理費	通常は借り手が支払います。お客様が支払う場合（込みの賃料にする場合）は収入から差し引きます。
修繕・メンテナンス	エアコン、給湯器、キッチン設備、入居者交代時の再塗装。
賃貸サービス料	仲介会社に委託する場合 — 料金はサービス契約に記載されます。
住宅賃貸の税金	収入と現行の基準額によります。賃貸オーナーの書類と納税義務の記事を参照するか、税務署・会計士にお尋ねください。

少し低めの賃料でも1か月早く借り手がつけば、年間の収入が高くなることがあります。お客様は賃貸収入の試算ツールにいくつかのケースを入力して比較できます。

5. 募集賃料を設定し、2～4週間後に調整する

• 募集賃料は比較物件の価格帯の上半分に設定し、交渉の余地を少し残します。管理費込みかどうか、敷金の月数、支払い周期を明記します。
• 最初の2～4週間の反応を追う： 問い合わせ数、内見予約数、内見後に価格提示した人数。
• シグナルを読む： 問い合わせは多いが内見予約が少ない → 写真か賃料が合っていない。内見は多いが成約しない → 賃料や条件（敷金、家具）が競合物件より高い。ほとんど問い合わせがない → 募集賃料が相場より高い。
• 小刻みに何度も下げるより、一度にはっきり調整する。 値下げの代わりに条件を調整する（家具を追加する、支払い周期を柔軟にする）こともできます。

借り手が見つかるまでの期間は、季節、同じプロジェクト内の供給、物件の条件によって異なり、誰も事前に約束はできません。HPRに賃貸を委託いただくと、担当者が物件を調査し、類似物件と比較して借り手の反応をご報告しますので、お客様が賃料をご判断いただけます。サービスの詳細：賃貸の委託 · HPRの不動産委託サービス。

本記事は参考情報であり、個々のケースに応じた法務・財務のアドバイスに代わるものではありません。

1. 物件の仕様を記録する： プロジェクト、棟、階数、向き、眺望、面積、寝室数、家具の水準、状態。
2. 比較物件を3～5件探す： 同じプロジェクト、同じ寝室数、同じ家具の水準、直近3～6か月のもの。募集賃料か成約賃料かを明記します。
3. 管理組合・居住者に尋ねる： 最近成約した物件について聞き、成約賃料を把握します。
4. 差を調整する： 階数、向き、眺望、家具、状態に応じて調整 → 適正な賃料の幅を出します。
5. 純収入を計算する： 空室月数、管理費（お客様が負担する場合）、修繕、サービス料、税金を含めて — 賃貸収入の試算ツールで計算します。
6. 募集賃料を設定し、2～4週間追う： 実際の問い合わせと内見の状況に応じて、賃料または条件を調整します。

• Phụ Nữ Online（tuoitre.vn）— Tỉ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ TPHCM xuống thấp kỷ lục, dưới cả lãi suất gửi tiết kiệm（ホーチミン市のマンション賃貸利回りが過去最低に、預金金利をも下回る）、2025年11月25日（batdongsan.com.vn の2025年第1～3四半期データ）。
• Doanh Nhân – Báo Pháp luật Việt Nam — Thị trường căn hộ dịch vụ TP.HCM giữ nhịp ổn định, nguồn cung hạng sang chờ bứt phá từ năm 2028（ホーチミン市のサービスアパートメント市場は安定、高級供給は2028年から拡大へ）、2026年7月14日（Avison Young 2026年第2四半期レポート）。