Câu hỏi nên hỏi chủ nhà và ban quản lý trước khi ký thuê

Căn cứ: Luật Cư trú số 68/2020/QH14 (hiệu lực 01/07/2021) · Nghị định 282/2025/NĐ-CP (hiệu lực 15/12/2025) · Thông tư 60/2025/TT-BCT về thực hiện giá bán điện (hiệu lực 02/12/2025) · Cập nhật 20/10/2026.

Bảy nhóm câu hỏi dưới đây giúp bạn biết trước tổng tiền phải trả mỗi tháng và những việc phải tự lo sau khi dọn vào. Câu nào về khoản tiền thì hỏi chủ nhà, câu nào về quy định tòa nhà thì hỏi thẳng ban quản lý, vì hai bên có thể trả lời khác nhau. Câu trả lời quan trọng nên được ghi vào hợp đồng.

Bài này không nhắc lại phần điều khoản cọc, thời hạn và chấm dứt hợp đồng. Phần đó có ở bài kiểm tra hợp đồng thuê căn hộ trước khi đặt cọc.

1. Phí quản lý: ai trả, tính trên diện tích nào

• Giá thuê đã gồm phí quản lý chưa? Nếu chưa, bao nhiêu đồng/m²/tháng, tính trên diện tích thông thủy hay tim tường?
• Phí trả cho chủ nhà hay nộp thẳng ban quản lý, kỳ nào?
• Căn có đang nợ phí không? Câu này hỏi ban quản lý, vì nợ cũ có thể khiến thẻ ra vào, thẻ xe bị khóa.

Khung phí quản lý ở TP.HCM và cách ước tính tổng chi phí có ở bài chi phí thuê căn hộ trung tâm TP.HCM.

2. Điện, nước: tính theo hóa đơn hay giá chủ nhà đặt

Thông tư 60/2025/TT-BCT quy định riêng cách bán điện sinh hoạt cho người thuê nhà:

Trường hợp	Cách tính tiền điện
Thuê từ 12 tháng trở lên, đã đăng ký tạm trú	Chủ nhà hoặc đại diện bên thuê được ký hợp đồng mua điện trực tiếp với bên bán điện
Chủ nhà kê khai đủ số người ở	Cứ 4 người tính 1 định mức: 1 người = ¼, 2 người = ½, 3 người = ¾ định mức
Thuê dưới 12 tháng, chủ nhà không kê khai đủ số người	Toàn bộ số điện tính theo giá bậc 2 (2.050 đồng/kWh, chưa VAT)
Bạn không ký hợp đồng mua điện	Chủ nhà thu không quá số tiền trên hóa đơn hằng tháng của bên bán điện

Câu nên hỏi: công tơ điện đứng tên ai, chủ nhà đã kê khai số người ở với bên bán điện chưa, cho xem hóa đơn 2–3 tháng gần nhất. Với nước, hỏi tiền nước tính theo đồng hồ riêng của căn hay chia đầu người, và có cần đăng ký tạm trú để được tính định mức hộ dân không.

3. Gửi xe, thẻ cư dân

• Phí gửi xe máy, ô tô mỗi tháng; tòa nhà còn suất ô tô không, có phải chờ không.
• Mỗi căn được đăng ký tối đa mấy xe, mấy thẻ ra vào, phí làm thêm thẻ.
• Giờ chuyển đồ, có phải đặt cọc thang máy khi dọn vào không.

4. Thú cưng

Được nuôi chó, mèo hay không tùy nội quy của từng tòa nhà và sự đồng ý của chủ nhà. Hỏi ban quản lý: tòa có cho nuôi không, có phải đăng ký, ký quỹ hay hạn chế khu vực đi lại không. Chủ nhà đồng ý thì ghi vào hợp đồng, kèm điều kiện vệ sinh và bồi thường hư hỏng nếu có.

5. Sửa chữa: ai làm, bao lâu xử lý

Hỏi trước danh sách thiết bị đi kèm (máy lạnh, máy nước nóng, tủ lạnh, máy giặt, bếp) và ai chịu chi phí khi hỏng. Thêm hai câu dễ quên: báo hỏng qua kênh nào và trong bao lâu thì có người đến sửa; vệ sinh máy lạnh định kỳ do bên nào trả. Phân chia trách nhiệm sửa chữa theo luật có ở bài kiểm tra hợp đồng thuê.

6. Giấy tờ của chủ nhà

Xin xem sổ hồng hoặc hợp đồng mua bán với chủ đầu tư kèm biên bản bàn giao, và căn cước của người đứng tên. Người ký với bạn không phải chủ nhà thì phải có văn bản ủy quyền ghi rõ được cho thuê và nhận tiền. Căn đang thế chấp ngân hàng thì hỏi ngân hàng đã đồng ý cho thuê chưa.

7. Khai báo tạm trú

Bạn đến ở từ 30 ngày trở lên ngoài nơi thường trú thì phải đăng ký tạm trú. Hồ sơ gồm tờ khai thay đổi thông tin cư trú, hợp đồng thuê và xác nhận của chủ nhà. Nộp được trực tuyến qua VNeID hoặc Cổng dịch vụ công; nếu nộp online, chủ nhà cần tài khoản định danh mức 2 để xác nhận trên ứng dụng.

Không đăng ký tạm trú đúng quy định có thể bị cảnh cáo hoặc phạt 500.000–1.000.000 đồng (Điều 10 Nghị định 282/2025/NĐ-CP). Vì vậy hãy hỏi trước: chủ nhà có sẵn sàng xác nhận qua VNeID không, hay ban quản lý tòa nhà làm thay.

Muốn so tổng chi phí thuê với khoản trả góp nếu mua sau 1–3 năm, dùng công cụ tính dòng tiền mua nhà. Căn đang cho thuê qua HPR: /thue/.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể.

1. Hỏi chủ nhà: giá thuê đã gồm phí quản lý chưa; phí bao nhiêu đồng/m²/tháng, tính trên diện tích nào?
2. Hỏi ban quản lý: căn có đang nợ phí quản lý, phí xe không?
3. Hỏi chủ nhà: công tơ điện đứng tên ai, đã kê khai số người ở với bên bán điện chưa? Xin xem hóa đơn điện, nước 2–3 tháng gần nhất.
4. Hỏi chủ nhà: tiền nước tính theo đồng hồ riêng hay chia đầu người?
5. Hỏi ban quản lý: phí gửi xe máy, ô tô; còn suất ô tô không; mỗi căn được mấy thẻ ra vào?
6. Hỏi ban quản lý: giờ chuyển đồ, có phải đặt cọc thang máy khi dọn vào không?
7. Hỏi cả hai bên: tòa nhà có cho nuôi chó, mèo không, chủ nhà có đồng ý không, điều kiện là gì?
8. Hỏi chủ nhà: thiết bị nào đi kèm, hỏng thì ai sửa, báo qua đâu, bao lâu có người đến?
9. Hỏi chủ nhà: cho xem sổ hồng hoặc hợp đồng mua bán, căn cước, văn bản ủy quyền (nếu người khác đứng ra cho thuê); căn có đang thế chấp không?
10. Hỏi chủ nhà: có xác nhận đăng ký tạm trú cho bạn qua VNeID không?
11. Ghi các câu trả lời về tiền và trách nhiệm vào hợp đồng, rồi mới chuyển cọc.

• LuatVietnam — Cách tính tiền điện sinh hoạt của người thuê nhà từ 02/12/2025 thế nào? (Thông tư 60/2025/TT-BCT), truy cập 20/10/2026.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Hướng dẫn thủ tục đăng ký tạm trú trên ứng dụng VNeID, 11/12/2025.
• Cổng thông tin điện tử tỉnh Hà Tĩnh — Đăng ký tạm trú online qua VNeID theo quy định mới (Quyết định 1523/QĐ-BCA-C06 ngày 26/3/2026), 04/05/2026.
• Báo Lào Cai — Mức phạt mới nhất liên quan đến đăng ký cư trú (Điều 10 Nghị định 282/2025/NĐ-CP), 07/10/2026.
• VnExpress — Chó dữ ở chung cư, 22/03/2025.