Chi phí khi bán nhà — thuế, công chứng, phí môi giới, giải chấp

Căn cứ: Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (ngày 10/12/2025, hiệu lực 01/07/2026), Nghị định 253/2026/NĐ-CP (ngày 30/06/2026); Thông tư 257/2016/TT-BTC về phí công chứng (sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC, 74/2022/TT-BTC); Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ (sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP) · Cập nhật 20/10/2026.

Khi bán căn hộ đã có sổ, bên bán chịu chắc chắn một khoản: thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng. Các khoản còn lại — phí công chứng, phí môi giới, chi phí tất toán khoản vay — tùy thỏa thuận hai bên và tình trạng căn. Luật Thuế thu nhập cá nhân mới có hiệu lực từ 01/07/2026 vẫn giữ mức 2%.

Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá chuyển nhượng

• Cách tính: thuế = giá chuyển nhượng × 2%. Mức này tính trên giá bán, không phải trên phần lãi, nên bán lỗ vẫn nộp thuế.
• Giá tính thuế: giá ghi trên hợp đồng công chứng. Nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất hoặc giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND tỉnh, thành ban hành, cơ quan thuế tính theo giá của tỉnh, thành.
• Người nộp: bên bán. Hai bên được thỏa thuận để bên mua nộp thay; khi đó nên ghi rõ trong hợp đồng mua bán.
• Thời điểm: khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực (căn đã có sổ: lúc công chứng xong).

Trường hợp được miễn thuế (Nghị định 253/2026/NĐ-CP):

• Bán nhà ở duy nhất tại Việt Nam, đã có quyền sở hữu từ 183 ngày trở lên tính đến lúc chuyển nhượng, và bán toàn bộ căn. Có thêm nhà ở khác, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai, thì không được miễn. Cá nhân tự khai và chịu trách nhiệm nếu khai sai.
• Chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ – con (kể cả con nuôi), cha mẹ chồng / vợ – con dâu / rể, ông bà – cháu, anh chị em ruột.
• Miễn thuế nhà ở duy nhất không áp dụng với nhà ở hình thành trong tương lai. Căn còn đang trả theo hợp đồng với chủ đầu tư: xem chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

Phí công chứng: tính theo giá trị hợp đồng

Hợp đồng mua bán nhà ở giữa cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực. Phí công chứng theo biểu phí của Bộ Tài chính, tính trên giá trị hợp đồng:

Giá trị hợp đồng	Phí công chứng
Trên 100 triệu – 1 tỷ đồng	0,1% giá trị hợp đồng
Trên 1 – 3 tỷ đồng	1 triệu đồng + 0,06% phần vượt 1 tỷ
Trên 3 – 5 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% phần vượt 3 tỷ
Trên 5 – 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% phần vượt 5 tỷ
Trên 10 – 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% phần vượt 10 tỷ

Mức tối đa 70 triệu đồng/trường hợp. Ngoài phí, văn phòng công chứng có thể thu thù lao soạn thảo hợp đồng, sao y, công chứng ngoài trụ sở — mức thù lao phải niêm yết công khai. Ai trả phí công chứng là do hai bên thỏa thuận; không thỏa thuận thì người yêu cầu công chứng trả.

Lệ phí trước bạ: 0,5%, thường do bên mua nộp

Lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% giá tính lệ phí (giá theo bảng giá của tỉnh, thành; giá hợp đồng cao hơn thì tính theo giá hợp đồng). Đây là khoản của người đăng ký quyền sở hữu, tức bên mua, trừ khi hợp đồng thỏa thuận khác. Quý khách nên ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc để tránh hiểu nhầm lúc chốt giá.

Phí môi giới, ký gửi

Phí dịch vụ môi giới do hai bên tự thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ. Tại HPR, phí ký gửi bán thương lượng theo từng sản phẩm và ghi trong hợp đồng trước khi HPR tiếp thị; gửi thông tin và nhận tư vấn giá chào ban đầu không mất phí. HPR nhận cả ký gửi độc quyền và không độc quyền.

Chi phí giải chấp khi căn đang vay ngân hàng

Căn đang thế chấp phải được ngân hàng đồng ý hoặc tất toán khoản vay trước khi công chứng. Chi phí gồm:

• Dư nợ gốc và lãi tính đến ngày tất toán.
• Phí trả nợ trước hạn theo hợp đồng tín dụng — mỗi ngân hàng, mỗi gói vay một mức. Quý khách nên xin ngân hàng bảng tính tất toán có ngày cụ thể trước khi chốt giá.
• Phí xóa đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai, theo mức HĐND tỉnh, thành quy định.

Một cách hay dùng: người mua đặt cọc một phần để chủ nhà tất toán, ngân hàng trả bản chính sổ, rồi hai bên công chứng. Hợp đồng đặt cọc nên ghi số tiền dùng để tất toán, hạn giải chấp, hạn công chứng và mức phạt nếu một bên không thực hiện.

Ví dụ tham khảo: bán căn hộ 3 tỷ đồng

Giả định: căn đã có sổ, giá ghi trên hợp đồng 3 tỷ đồng (không thấp hơn giá của tỉnh, thành), chủ nhà có từ 2 căn trở lên nên không được miễn thuế, căn không thế chấp, bên bán trả phí công chứng.

Khoản	Số tiền	Bên nộp
Thuế thu nhập cá nhân (2%)	60 triệu đồng	Bên bán
Phí công chứng	2,2 triệu đồng	Theo thỏa thuận (ví dụ: bên bán)
Thù lao công chứng	theo niêm yết của văn phòng công chứng	Theo thỏa thuận
Phí dịch vụ môi giới / ký gửi	theo hợp đồng dịch vụ	Bên bán
Lệ phí trước bạ (0,5%)	15 triệu đồng	Bên mua
Bên bán chi tối thiểu	khoảng 62,2 triệu đồng + phí môi giới

Nếu căn đang cho thuê, Quý khách cũng nên chốt lại tiền thuê và cọc của người thuê trước khi bán — xem bán căn hộ đang cho thuê. Thu nhập từ cho thuê có quy định thuế riêng: cho thuê căn hộ: giấy tờ và thuế của chủ nhà.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể. Quý khách nên hỏi cơ quan thuế và văn phòng công chứng nơi có căn hộ trước khi ký.

1. Xác định giá tính thuế — so giá dự định bán với bảng giá đất và giá tính lệ phí trước bạ nhà của tỉnh, thành; thuế tính theo giá cao hơn.
2. Kiểm tra có được miễn thuế không — nhà ở duy nhất, sở hữu từ 183 ngày, bán toàn bộ căn; hoặc chuyển nhượng giữa người thân theo danh sách luật.
3. Căn đang vay: xin bảng tính tất toán của ngân hàng (dư nợ, lãi, phí trả nợ trước hạn) có ngày cụ thể.
4. Ghi rõ bên chịu từng khoản trong hợp đồng đặt cọc — thuế 2%, phí công chứng, lệ phí trước bạ, phí giải chấp.
5. Chốt phí dịch vụ môi giới / ký gửi bằng văn bản trước khi đăng bán.
6. Công chứng, khai thuế, nộp hồ sơ sang tên — lưu chứng từ nộp thuế và biên bản bàn giao căn.

• Cổng Thông tin điện tử Chính phủ — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, 27/03/2026 (Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, Điều 14).
• Cổng Thông tin điện tử Chính phủ — Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, 04/07/2026 (Nghị định 253/2026/NĐ-CP — giá tính thuế, thời điểm tính thuế).
• Báo Chính phủ — Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?, 02/07/2026 (Nghị định 253/2026/NĐ-CP ngày 30/06/2026, hiệu lực 01/07/2026).
• Thư viện Nhà đất — Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, Luật số 109/2025/QH15 ngày 10/12/2025, đọc 20/10/2026.
• Caselaw — Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí công chứng, ngày 11/11/2016 (Điều 4; sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC, 74/2022/TT-BTC; tình trạng "đang có hiệu lực", đọc 20/10/2026).
• LuatVietnam — Ai phải nộp phí công chứng khi mua bán nhà đất?, 07/05/2025.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?, 19/12/2025 (Nghị định 10/2022/NĐ-CP Điều 7, 8; Nghị định 175/2025/NĐ-CP).
• Quốc hội — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, ngày 27/11/2023, hiệu lực 01/08/2024 (Điều 164 — công chứng hợp đồng mua bán nhà ở).