Tiêu thụ nhà ở sơ cấp quý III/2026 giảm 36%: kịch bản quý IV theo lãi suất

Quý III/2026, lượng nhà ở sơ cấp bán được trên cả nước tiếp tục giảm. Một số chủ đầu tư đã hạ kỳ vọng giá khi mở bán dự án mới. Diễn biến quý IV, theo DXS-FERI, phụ thuộc nhiều vào lãi suất vay.

Số liệu quý III/2026 theo DXS-FERI

Theo Viện nghiên cứu DXS-FERI (Đất Xanh Services):

• Hấp thụ sơ cấp cả nước quý III: khoảng 6.368 sản phẩm, giảm 36% so với cùng kỳ năm 2025.
• Nguồn cung mới quý III: khoảng 12.357 sản phẩm, giảm 40% so với quý II và thấp hơn 54% so với cùng kỳ 2025.
• 9 tháng đầu năm: hấp thụ khoảng 32.469 sản phẩm, giảm 16% so với cùng kỳ.
• Tỷ lệ hấp thụ 9 tháng: miền Nam 35–40%, miền Bắc 30–35%, cùng giảm khoảng 10 điểm phần trăm so với năm ngoái.
• Giá mở bán: một số dự án mở bán mới chào giá thấp hơn mặt bằng chung khu vực khoảng 5–20%. Tại miền Nam, mức điều chỉnh phổ biến khoảng 5–10% so với kỳ vọng ban đầu của chủ đầu tư.
• Lãi suất vay: mức cố định 12 tháng đầu phổ biến 8,5–11,5%/năm. Sau ưu đãi, lãi thả nổi có thể lên 13–15%/năm.

Một số liệu khác cần đọc đúng tên: theo Batdongsan.com.vn, giá rao bán bình quân cả nước giảm từ khoảng 101 triệu đồng/m² cuối năm 2025 xuống khoảng 86 triệu đồng/m² trong quý III/2026. Đây là giá người bán đăng rao, không phải giá giao dịch thành công.

Kịch bản quý IV: lãi suất là biến số chính

DXS-FERI ước tính quý IV có khoảng 30.300 sản phẩm từ hơn 30 dự án ra thị trường, đưa tổng cung cả năm lên hơn 140.000 sản phẩm. Đây là dự báo, chưa phải số đã ghi nhận.

Kịch bản (DXS-FERI)	Lãi suất thả nổi	Tỷ lệ hấp thụ	Giá bán
Kỳ vọng	khoảng 12%/năm	30–35%	cơ bản đi ngang (nguồn cung tăng 20–30%)
Thách thức	trên 14%/năm	có thể dưới 20%	chịu áp lực giảm nhẹ

Số liệu trên là của toàn thị trường. Mức điều chỉnh giá khác nhau theo vùng, phân khúc và từng dự án, nên không áp nguyên cho một dự án cụ thể.

Ở TP.HCM và vùng phụ cận, báo cáo của DKRA cũng ghi nhận lượng căn hộ bán được giảm mạnh. Xem: Căn hộ TP.HCM quý III/2026: lượng bán giảm 66%.

Điều người mua nên làm

1. Tính khoản trả ở mức lãi sau ưu đãi

Hai kịch bản của DXS-FERI chênh nhau chủ yếu ở lãi suất. Vì vậy, hãy tính khoản trả hằng tháng ở cả mức ưu đãi và mức thả nổi.

Ví dụ tham khảo — giả định vay 2 tỷ đồng, thời hạn 25 năm, trả góp đều gốc + lãi hằng tháng, chưa tính phí và bảo hiểm:

• Lãi 8,5%/năm (mức cố định năm đầu thấp nhất trong khảo sát): khoảng 16,1 triệu đồng/tháng.
• Lãi 12%/năm (kịch bản kỳ vọng): khoảng 21,1 triệu đồng/tháng.
• Lãi 14%/năm (ngưỡng kịch bản thách thức): khoảng 24,1 triệu đồng/tháng.

Chênh lệch giữa mức ưu đãi và mức 14% là khoảng 8 triệu đồng mỗi tháng. Hãy chắc thu nhập chịu được mức cao, không chỉ mức năm đầu. Xem thêm: Lãi suất vay mua nhà vượt 10%/năm: tính dòng tiền sau ưu đãi và công cụ Tính dòng tiền khi mua nhà dự án.

2. So giá mở bán với mặt bằng khu vực

Khi một số dự án chào giá thấp hơn khu vực 5–20%, hãy so giá căn bạn quan tâm với các dự án mở bán gần đây cùng khu vực, cùng phân khúc. So cả chính sách thanh toán, hỗ trợ lãi suất và thời gian bàn giao, vì giá niêm yết chưa nói hết chi phí thật.

3. Phân biệt giá rao bán và giá giao dịch

Giá rao bán giảm cho thấy xu hướng, nhưng giá chốt có thể khác. Với căn thứ cấp, hãy hỏi giá các giao dịch gần nhất trong cùng dự án trước khi thương lượng.

4. Kiểm tra pháp lý dự án mở bán mới

Quý IV có nhiều dự án dự kiến ra hàng. Trước khi đặt cọc, hãy xem dự án đã có văn bản đủ điều kiện bán chưa. Xem: Kiểm tra pháp lý dự án trước khi mua.

Bạn đang cân nhắc một dự án mở bán cuối năm? Gửi tên dự án và khoản vay dự kiến, chuyên viên HPR so giá mở bán với mặt bằng khu vực và tính dòng tiền theo từng mức lãi suất giúp bạn.