Điều khoản bảo vệ chủ nhà trong hợp đồng thuê căn hộ

Căn cứ: Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (ngày 27/11/2023, hiệu lực 01/08/2024) — Điều 163, 164, 170, 171, 172, 173; Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 — Điều 328, 357, 418, 468, 475, 477, 479, 481, 482 · Cập nhật 20/10/2026.

Hợp đồng thuê nhà ở phải lập thành văn bản, không bắt buộc công chứng. Luật cho hai bên tự thỏa thuận phần lớn nội dung, nên điều gì không ghi thì rất khó đòi khi có tranh chấp. Dưới đây là 7 điều khoản Quý khách nên viết cụ thể nhất.

1. Tiền cọc: cọc để bảo đảm việc gì

Luật không quy định số tháng cọc — mức cọc do hai bên thỏa thuận. Theo Bộ luật Dân sự, bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng thì mất cọc; bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại cọc cộng một khoản tương đương, trừ khi có thỏa thuận khác. Hợp đồng nên ghi: số tiền cọc; cọc bảo đảm việc ký hợp đồng hay thực hiện toàn bộ thời hạn thuê; khoản nào được trừ vào cọc; thời hạn hoàn cọc sau khi nhận lại nhà.

2. Hư hỏng: biên bản bàn giao là bằng chứng

Bên thuê phải bảo quản căn, sửa chữa nhỏ; làm hư hỏng thì phải bồi thường, nhưng không chịu hao mòn tự nhiên. Khi trả nhà, căn phải ở tình trạng như lúc nhận, trừ hao mòn tự nhiên. Muốn chứng minh hư hỏng, Quý khách cần biên bản bàn giao có danh mục nội thất, thiết bị và ảnh, video ký lúc giao nhà — đối chiếu lại khi nhận lại.

3. Thú cưng: luật không cấm chung, hợp đồng quyết định

Pháp luật nhà ở không có điều cấm chung việc người thuê nuôi vật nuôi; việc này do hợp đồng và nội quy tòa nhà quyết định. Bản nội quy chung cư áp dụng cả với người sử dụng, người tạm trú. Quý khách nên hỏi ban quản lý quy định về vật nuôi trước khi cho thuê, rồi ghi rõ: được nuôi hay không, loại và số lượng, trách nhiệm vệ sinh, bồi thường hư hỏng sàn, sofa, cửa, có cọc bổ sung hay không.

4. Sửa chữa: ai sửa, bao lâu, ngưỡng chi phí

Chủ nhà phải sửa hư hỏng, khuyết tật của căn, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê tự sửa. Nếu chủ nhà đã được báo mà không sửa hoặc sửa chậm, bên thuê được tự sửa với chi phí hợp lý và đòi lại tiền; chủ nhà không sửa hư hỏng nặng còn là căn cứ để bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng. Ngược lại, bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo là căn cứ để chủ nhà đơn phương chấm dứt. Nên ghi: thiết bị nào ai bảo trì, báo hỏng qua kênh nào, chủ nhà xử lý trong mấy ngày, mức chi phí bên thuê tự sửa không cần hỏi.

5. Cho thuê lại: phải được chủ nhà đồng ý

Bên thuê chỉ được cho thuê lại khi chủ nhà đồng ý. Tự ý chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại là căn cứ để chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng. Hợp đồng nên ghi rõ không được cho thuê lại, kể cả cho thuê ngắn ngày theo đêm, nếu không có văn bản đồng ý của chủ nhà, và số người ở tối đa.

6. Chậm trả tiền thuê: lãi chậm trả và mốc chấm dứt

• Chủ nhà được đơn phương chấm dứt khi bên thuê không trả đủ tiền thuê từ 3 tháng trở lên mà không có lý do đã thỏa thuận.
• Bên chậm trả tiền phải trả lãi trên số tiền chậm trả. Lãi suất do hai bên thỏa thuận nhưng không quá 20%/năm; không thỏa thuận thì tính 50% mức này, tức 10%/năm.
• Hai bên được thỏa thuận thêm phạt vi phạm; nên ghi rõ phạt vi phạm có kèm bồi thường thiệt hại hay không — không ghi thì bên vi phạm chỉ chịu phạt.

Nên ghi ngày trả tiền thuê cố định, cách trả (chuyển khoản, nội dung chuyển tiền) và số ngày được trả chậm trước khi tính lãi.

7. Đơn phương chấm dứt: báo trước 30 ngày

Bên đơn phương chấm dứt phải báo bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày, trừ khi hai bên thỏa thuận khác; vi phạm mà gây thiệt hại thì bồi thường. Ngoài các trường hợp luật cho phép, Quý khách nên thỏa thuận sẵn: người thuê muốn trả nhà sớm thì báo trước bao lâu, mất bao nhiêu cọc. Quý khách bán căn trong thời hạn thuê thì hợp đồng không tự chấm dứt — xem bán căn hộ đang cho thuê.

Thêm hai điều nên có

• Bên khai thuế: khách thuê là doanh nghiệp có thể khai thay, nộp thay thuế cho thuê nếu hợp đồng ghi — xem cho thuê căn hộ: giấy tờ và thuế của chủ nhà.
• Giá thuê và điều chỉnh giá: có tăng không, tăng bao nhiêu, báo trước bao lâu. Luật chỉ cho chủ nhà tự điều chỉnh giữa chừng khi đã cải tạo nhà với sự đồng ý của bên thuê và thời gian thuê còn lại từ một phần ba thời hạn trở xuống.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể. Các câu chữ gợi ý ở phần dưới không phải mẫu hợp đồng pháp lý.

Bên A là chủ nhà, Bên B là người thuê. Điền số cụ thể vào chỗ "…" và nhờ người có chuyên môn rà lại trước khi ký.

1. Tiền cọc — "Bên B đặt cọc … đồng để bảo đảm thực hiện hợp đồng trong toàn bộ thời hạn thuê. Bên A hoàn cọc trong … ngày kể từ ngày nhận lại căn hộ, sau khi trừ tiền thuê, điện, nước, phí còn nợ và chi phí sửa hư hỏng ngoài hao mòn tự nhiên theo biên bản bàn giao."
2. Hư hỏng — "Tình trạng căn hộ, danh mục nội thất, thiết bị được ghi trong biên bản bàn giao kèm ảnh ngày …. Khi trả nhà, Bên B giao lại đúng tình trạng này, trừ hao mòn tự nhiên; hư hỏng do Bên B gây ra, Bên B bồi thường theo chi phí sửa chữa thực tế."
3. Thú cưng — "Bên B không nuôi vật nuôi trong căn hộ nếu không có văn bản đồng ý của Bên A. Trường hợp được đồng ý, Bên B tuân thủ nội quy tòa nhà, chịu chi phí vệ sinh và bồi thường hư hỏng do vật nuôi gây ra."
4. Sửa chữa — "Bên B báo hư hỏng qua … trong … giờ. Bên A xử lý hư hỏng lớn trong … ngày làm việc. Sửa chữa nhỏ dưới … đồng/lần do Bên B tự thực hiện và chịu chi phí. Bên B không đục phá, cải tạo, lắp đặt thêm khi chưa có văn bản đồng ý của Bên A."
5. Cho thuê lại — "Bên B không cho thuê lại, cho mượn, chuyển nhượng hợp đồng hoặc cho thuê ngắn ngày dưới mọi hình thức nếu không có văn bản đồng ý của Bên A. Số người ở thường xuyên tối đa: … người."
6. Chậm trả tiền thuê — "Bên B trả tiền thuê trước ngày … hằng tháng vào tài khoản …. Quá … ngày, Bên B trả lãi chậm trả …%/năm trên số tiền chậm trả (không quá mức pháp luật cho phép). Chậm trả đủ tiền thuê từ 3 tháng trở lên, Bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng."
7. Đơn phương chấm dứt — "Bên muốn chấm dứt trước hạn phải báo bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày. Bên B chấm dứt trước hạn ngoài các trường hợp pháp luật cho phép thì mất … tiền cọc. Bên A chấm dứt trái quy định thì hoàn cọc và bồi thường … cho Bên B."

Muốn tính trước thu nhập ròng sau thuế, phí quản lý, phí dịch vụ: dùng công cụ tính thu nhập cho thuê.

• Quốc hội — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, ngày 27/11/2023, hiệu lực 01/08/2024 (Điều 163 hợp đồng về nhà ở; Điều 164 công chứng; Điều 170 giá thuê, cho thuê lại; Điều 171, 172 chấm dứt, đơn phương chấm dứt; Điều 173 quyền tiếp tục thuê), đọc 20/10/2026.
• Quốc hội — Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, ngày 24/11/2015 (Điều 328 đặt cọc; Điều 357 chậm trả tiền; Điều 418 phạt vi phạm; Điều 468 lãi suất; Điều 475 cho thuê lại; Điều 477, 479 sửa chữa, bảo quản; Điều 481 trả tiền thuê; Điều 482 trả lại tài sản thuê), đọc 20/10/2026.
• Báo Điện tử Chính phủ — Quy định nội dung chủ yếu Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, 22/08/2024 (Thông tư 05/2024/TT-BXD ngày 31/07/2024).