Thuế, phí khi mua bán nhà đất: TNCN 2%, trước bạ 0,5%, công chứng

Căn cứ: Thông tư 111/2013/TT-BTC (thuế TNCN), Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC (lệ phí trước bạ), Thông tư 257/2016/TT-BTC (phí công chứng). Thuế TNCN có luật mới hiệu lực từ 01/7/2026, bạn nên đối chiếu văn bản hiện hành trước khi nộp. Cập nhật 24/10/2026.

Khi mua bán nhà đất, ngoài giá thoả thuận còn có ba khoản chính: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí công chứng. Biết trước từng khoản giúp bạn không bị hụt ngân sách vào ngày ra công chứng.

1. Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá chuyển nhượng

• Công thức: thuế TNCN = giá chuyển nhượng × 2%.
• Người nộp: theo luật là bên bán. Hai bên có thể thoả thuận để bên mua nộp thay, nhưng nghĩa vụ vẫn gắn với bên bán, nên ghi rõ trong hợp đồng.
• Giá tính thuế: với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu nhập tính thuế theo giá đất trong bảng giá đất của địa phương; trường hợp khác theo giá chuyển nhượng từng lần. Tra thông báo của cơ quan thuế khi làm hồ sơ.
• Luật mới: theo thông tin tổng hợp, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 hiệu lực từ 01/7/2026 vẫn giữ mức 2% với chuyển nhượng bất động sản. Bạn hãy hỏi cơ quan thuế về hướng dẫn chi tiết khi nộp hồ sơ.

2. Lệ phí trước bạ: 0,5%

Lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% giá tính lệ phí. Giá tính của đất là giá tại bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành; hướng dẫn tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC. Theo thông lệ bên mua nộp, hai bên có thể thoả thuận khác.

Nhà chung cư thường tính theo giá nhà do UBND tỉnh ban hành hoặc theo giá ghi trong hợp đồng, tuỳ trường hợp, nên hãy hỏi cơ quan thuế cách tính cho căn của bạn.

3. Phí công chứng: tính theo giá trị hợp đồng

Phí công chứng áp dụng thống nhất cả nước theo Thông tư 257/2016/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC), tính trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng; với nhà gắn liền đất tính trên tổng giá trị đất và nhà.

Giá trị hợp đồng	Phí công chứng
Trên 100 triệu đến 1 tỷ đồng	0,1% giá trị
Trên 10 tỷ đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% phần vượt 10 tỷ
Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% phần vượt 100 tỷ, tối đa 70 triệu đồng

Các bậc từ 1 đến 10 tỷ, bạn tra Điều 4 của thông tư; với căn 3 tỷ, phí khoảng 2,2 triệu đồng. Ngoài phí còn thù lao công chứng do văn phòng công chứng thoả thuận với bạn, theo mức trần của UBND tỉnh và phải niêm yết công khai; hãy xin phiếu thu ghi rõ hai khoản.

4. Ví dụ: căn chuyển nhượng 3 tỷ đồng

Khoản	Cách tính	Số tiền	Thường do
Thuế TNCN	3 tỷ × 2%	60 triệu	Bên bán
Lệ phí trước bạ	3 tỷ × 0,5%	15 triệu	Bên mua
Phí công chứng	theo biểu	khoảng 2,2 triệu	Thoả thuận
Phí cấp, đổi giấy chứng nhận, thẩm định hồ sơ	theo quy định địa phương	đang cập nhật	Bên mua

Ví dụ lệ phí trước bạ giả định tính trên giá 3 tỷ; thực tế có thể tính trên giá do UBND tỉnh quy định nên số khác đi. Tổng khoảng 77 triệu đồng chưa kể phí cấp giấy và thù lao công chứng, tức khoảng 2,6% giá bán.

5. Khi nào được miễn thuế TNCN

Theo bài tổng hợp của Batdongsan.com.vn dựa trên Thông tư 111/2013/TT-BTC, được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng giữa người thân trong gia đình (vợ chồng, cha mẹ và con), hoặc khi cá nhân chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất ở đáp ứng điều kiện của thông tư. Điều kiện chi tiết (thời gian sở hữu, hồ sơ chứng minh) bạn nên hỏi cơ quan thuế trước khi dựa vào quy định này để định giá bán.

6. Mẹo tránh sót chi phí

1. Hỏi người bán loại giấy tờ đã có: sổ đã cấp hay còn hợp đồng mua bán, vì khác quy trình nộp thuế.
2. Ghi vào hợp đồng đặt cọc: bên nào nộp thuế TNCN, lệ phí trước bạ, phí công chứng.
3. Cộng các khoản này vào tổng vốn cần chuẩn bị, cùng với phí vay nếu có. Xem Chi phí ngoài giá bán căn hộ và Chi phí khi bán nhà.
4. Giá ghi trong hợp đồng phải đúng giá thật; ghi thấp để giảm thuế tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho cả hai bên.

7. Thời điểm nộp và hồ sơ cần chuẩn bị

Thông thường hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng, sau đó nộp hồ sơ kê khai thuế, lệ phí trước bạ và đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; cơ quan thuế gửi thông báo số tiền phải nộp. Hồ sơ thường gồm: hợp đồng đã công chứng, giấy chứng nhận hoặc giấy tờ pháp lý, giấy tờ nhân thân và hôn nhân của hai bên, tờ khai thuế và lệ phí. Mẫu tờ khai và thời hạn nộp có thể thay đổi, hãy hỏi cơ quan thuế nơi có nhà đất.

Khi mua căn chưa có sổ từ chủ đầu tư, nghĩa vụ thuế và lệ phí có thể phát sinh ở các giai đoạn khác nhau (chuyển nhượng hợp đồng, nhận bàn giao, cấp sổ lần đầu); xem Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

• Batdongsan.com.vn (wiki) — Thuế chuyển nhượng bất động sản (thuế TNCN 2%, lệ phí trước bạ 0,5%, trường hợp miễn thuế, văn bản căn cứ; cập nhật 23/06/2025), truy cập 24/10/2026.
• Luật Việt Nam — Phí và thù lao công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư (Thông tư 257/2016/TT-BTC, sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC; phí 0,1% với giá trị trên 100 triệu đến 1 tỷ đồng; thù lao công chứng), truy cập 24/10/2026.
• Các bậc phí công chứng từ 1 tỷ đến 10 tỷ đồng và biểu trên 10 tỷ chưa mở được văn bản gốc; xem Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC trên cơ sở dữ liệu văn bản pháp luật.