Thuê nhà có nội thất hay nhà trống: chi phí nào thấp hơn?

Căn cứ: Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (Điều 328 đặt cọc, Điều 476 giao tài sản thuê, Điều 482 trả lại tài sản thuê) · Cập nhật 20/10/2026.

Căn có nội thất cho bạn dọn vào ngay, không bỏ vốn mua đồ, nhưng giá thuê mỗi tháng thường cao hơn và lúc trả nhà phải đối chiếu từng món. Nhà trống rẻ hơn mỗi tháng nhưng tốn một khoản ban đầu và công sức. Câu trả lời đúng cho bạn nằm ở một phép tính đơn giản và ở thời gian bạn định ở.

So sánh nhanh

Tiêu chí	Căn có nội thất	Nhà trống (hoặc nội thất cơ bản)
Giá thuê mỗi tháng	Cao hơn, vì gồm cả đồ đạc	Thấp hơn
Chi phí ban đầu	Cọc + tiền thuê trả trước	Cọc + tiền thuê trả trước + mua sắm, vận chuyển, lắp đặt
Dọn vào	Ngay	Sau khi mua, giao, lắp đồ
Khi trả nhà	Đối chiếu danh mục, bị trừ cọc nếu hư hỏng ngoài hao mòn tự nhiên	Phải bán, chuyển hoặc thanh lý đồ của mình
Phù hợp	Ở ngắn, chưa chắc thời gian ở, mới chuyển đến thành phố	Ở dài, muốn đồ theo ý mình, đã có sẵn đồ

Pháp luật không ấn định số tháng cọc. Mức cọc do hai bên thỏa thuận; với căn có nội thất, chủ nhà có thể đề nghị cọc cao hơn vì tiền cọc bảo đảm cả đồ đạc. Hỏi rõ trước khi so giá.

Cách tính: ở bao lâu thì nhà trống mới rẻ hơn?

Số tháng hòa vốn = (chi phí mua sắm − giá bán lại khi dọn đi) ÷ phần giá thuê rẻ hơn mỗi tháng

Ví dụ tham khảo — mọi con số dưới đây là giả định để minh họa cách tính, không phải giá thị trường hay giá căn cụ thể:

Khoản	Giả định
Giá thuê căn có nội thất	A triệu đồng/tháng
Giá thuê cùng căn để trống	A − 3 triệu đồng/tháng
Mua sắm ban đầu (giường, nệm, tủ, sofa, bàn ăn, tủ lạnh, máy giặt, rèm, vận chuyển)	80 triệu đồng
Giá bán lại khi dọn đi	30% giá mua = 24 triệu đồng
Chi phí thật của đồ đạc	80 − 24 = 56 triệu đồng
Số tháng hòa vốn	56 ÷ 3 ≈ 19 tháng

Như vậy, với giả định này, ở dưới khoảng 19 tháng thì căn có nội thất tốn ít hơn; ở lâu hơn thì nhà trống bắt đầu có lợi. Thay số thật của căn bạn đang xem vào bảng: chênh giá thuê càng nhỏ hoặc đồ đạc càng đắt, số tháng hòa vốn càng dài. Nhớ cộng thêm phần cọc: nếu cọc 2 tháng, chênh lệch cọc giữa hai phương án bằng 2 lần phần chênh giá thuê, và được hoàn lại khi trả nhà đúng hợp đồng.

Giá thuê thực tế tại HPR

Ba căn hộ Léman Luxury 75 m² (117 Nguyễn Đình Chiểu, Quận 3 cũ) đang nhận ký gửi cho thuê tại HPR đều có nội thất, giá cập nhật 20/10/2026:

Căn	Nội thất	Giá thuê
1 phòng ngủ, 75 m²	Có nội thất	28 triệu đồng/tháng
2 phòng ngủ, 75 m²	Đầy đủ nội thất	32 triệu đồng/tháng
2 phòng ngủ, 75 m²	Đầy đủ nội thất	33 triệu đồng/tháng

Hiện HPR chưa có tin cho thuê căn trống cùng tòa để so giá trực tiếp, và chưa tìm được số liệu công bố có ngày về mức chênh giữa căn có nội thất và căn trống ở TP.HCM. Khi xem căn, hãy hỏi chủ nhà: nếu để lại ít đồ hơn, giá thuê giảm bao nhiêu?

"Có nội thất" gồm những gì?

Tin cho thuê dùng nhiều cách gọi khác nhau, nên đừng so giá khi chưa có danh mục:

• Nội thất cơ bản: thường chỉ có bếp, tủ bếp, máy lạnh, máy nước nóng, đèn, rèm.
• Đầy đủ nội thất: thêm giường nệm, tủ áo, sofa, bàn ăn, tủ lạnh, máy giặt, tivi.

Hãy đề nghị chủ nhà gửi danh mục cụ thể và ghi danh mục đó vào phụ lục hợp đồng.

Lập biên bản bàn giao: danh mục, ảnh, tình trạng

Bộ luật Dân sự yêu cầu bên cho thuê giao nhà đúng số lượng, chất lượng, tình trạng đã thỏa thuận (Điều 476), và bên thuê trả lại trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên (Điều 482). Biên bản bàn giao là bằng chứng duy nhất của "tình trạng khi nhận", nên hãy lập kỹ:

Hạng mục	Ghi gì
Danh mục đồ đạc, thiết bị	Tên, số lượng, màu, nhãn hiệu / model (máy lạnh, tủ lạnh, máy giặt, tivi)
Tình trạng	Mới / đã dùng; vết trầy, nứt, ố, hỏng — ghi cụ thể vị trí
Ảnh, video	Từng phòng, từng món, cận cảnh chỗ hư; có ngày giờ; lưu cả hai bên
Chỉ số	Điện, nước lúc nhận nhà
Chìa khóa, thẻ	Số chìa, thẻ thang máy, thẻ xe, remote
Ký xác nhận	Hai bên ký từng trang, mỗi bên giữ một bản

Nhà trống cũng cần biên bản: tường, sàn, cửa, thiết bị vệ sinh, bếp, ổ điện. Lúc trả nhà, dùng lại đúng bảng này để đối chiếu và chốt khoản trừ cọc nếu có.

Muốn tính tổng chi phí thuê mỗi tháng (phí quản lý, điện nước, gửi xe): xem bài chi phí thuê căn hộ trung tâm TP.HCM. Căn đang cho thuê qua HPR: /thue/.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể.

1. Xin danh mục nội thất, thiết bị từ chủ nhà trước khi cọc; đối chiếu khi xem căn.
2. Đi từng phòng cùng chủ nhà (hoặc người được ủy quyền) vào ngày nhận nhà.
3. Bật thử mọi thiết bị: máy lạnh, máy nước nóng, bếp, tủ lạnh, máy giặt, vòi nước, ổ điện, đèn.
4. Ghi tình trạng từng món và vị trí vết trầy, nứt, ố, hỏng.
5. Chụp ảnh, quay video có ngày giờ toàn cảnh và cận cảnh; gửi cho chủ nhà qua tin nhắn để cùng lưu.
6. Ghi chỉ số điện, nước và số chìa khóa, thẻ thang máy, thẻ xe.
7. Hai bên ký từng trang, mỗi bên giữ một bản; đính kèm biên bản vào hợp đồng thuê.
8. Khi trả nhà, đối chiếu lại đúng biên bản này, chốt khoản trừ cọc (nếu có) bằng văn bản.

• Quốc hội — Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (Điều 328, 476, 482), ban hành 24/11/2015.
• HPR — tin ký gửi cho thuê căn hộ Léman Luxury (mã KG2610-04, KG2610-05, KG2610-06), cập nhật 20/10/2026.