Vốn tự có khi mua căn hộ đầu tư: cần bao nhiêu % giá?

Căn cứ: Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 — Điều 23, 25 (đặt cọc, thanh toán nhà hình thành trong tương lai) · Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 — Điều 152 (kinh phí bảo trì 2%) · Nghị định 10/2022/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP (lệ phí trước bạ 0,5%) · Thông tư 41/2016/TT-NHNN, sửa đổi bởi Thông tư 22/2023/TT-NHNN (hệ số rủi ro khoản vay thế chấp nhà theo LTV và tỷ lệ trả nợ 35%) · điều kiện vay của Vietcombank, VPBank và khảo sát lãi suất DKRA, VARS-IRE · Cập nhật 24/10/2026.

Vốn tự có khi mua căn hộ đầu tư không chỉ là phần giá bán ngân hàng không cho vay. Tiền mặt cần chuẩn bị gồm ba phần: tỷ lệ tự có (thường 20–30% giá), chi phí ngoài giá bán (khoảng 2,3% giá với căn đã gồm VAT), và quỹ dự phòng trả lãi vay trong lúc căn chưa có người thuê. Với căn 3 tỷ đồng vay 70%, ba phần này cộng lại khoảng 1,13 tỷ đồng.

1. Tỷ lệ tự có: ngân hàng cho vay tối đa bao nhiêu

Ngân hàng Nhà nước không đặt một mức vay tối đa chung cho vay mua nhà thương mại; mỗi ngân hàng tự quy định theo giá trị tài sản và thu nhập của bạn. Một số mốc đã công bố:

• Vietcombank — gói "Nhà mới thành đạt" cho người 20–35 tuổi: vay đến 70% giá trị nhà, thời hạn đến 40 năm (Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đưa tin 21/04/2025).
• VPBank — hướng dẫn vay mua nhà: ngân hàng thường cho vay 70–80% giá trị căn nhà, nên chuẩn bị ít nhất 30%; tài sản bảo đảm tối thiểu 120% khoản vay; tổng tiền trả nợ không quá 40% thu nhập (VPBank, 19/08/2025).
• Chính sách chủ đầu tư — ví dụ Green Skyline (thông báo 133/2026/CSBH-TB, áp dụng từ 15/09/2026): phương thức vay 50% hoặc 70% tại Shinhan, Vietcombank, VietinBank, chỉ cần tự có 15% đến khi nhận nhà; vay 70% có hỗ trợ lãi 0% tối đa 18 tháng hoặc cố định 5,5% tối đa 36 tháng.

Tỷ lệ vay tính trên giá trị ngân hàng định giá, không phải giá bạn mua. Nếu định giá thấp hơn giá hợp đồng, phần chênh lệch bạn phải tự bù — hỏi ngân hàng mức định giá trước khi đặt cọc.

Ngân hàng cũng có lý do không cho vay tối đa: theo Thông tư 22/2023/TT-NHNN (hiệu lực 01/07/2024), khoản vay thế chấp nhà có tỷ lệ vay trên giá trị tài sản (LTV) càng cao, hoặc tiền trả nợ trên 35% thu nhập, thì ngân hàng phải tính hệ số rủi ro càng lớn. Hồ sơ thu nhập yếu thường chỉ được duyệt tỷ lệ vay thấp hơn mức quảng cáo.

2. Các khoản tiền mặt ngoài tỷ lệ tự có

Khoản	Mức	Căn 3 tỷ (ví dụ)	Trả khi nào
Giữ chỗ / đặt cọc	Cọc tối đa 5% giá bán, chỉ khi dự án đủ điều kiện kinh doanh	đến 150 triệu đồng — trừ vào đợt 1	Lúc chọn căn
Đợt thanh toán đầu	Tối đa 30% giá trị hợp đồng, đã gồm tiền cọc	đến 900 triệu đồng	Ký hợp đồng mua bán
Thuế GTGT (VAT) 10%	Tính trên giá trừ tiền sử dụng đất	Thường đã gồm trong giá niêm yết	Theo từng đợt
Kinh phí bảo trì	2% giá trị căn hộ, ghi riêng trong hợp đồng	khoảng 55 triệu đồng	Trước khi nhận nhà
Lệ phí trước bạ	0,5% giá hợp đồng	15 triệu đồng	Khi làm sổ
Đợt cuối	5% giá — chủ đầu tư thu không quá 95% khi chưa có sổ	150 triệu đồng	Khi nhận sổ

Giả định cho cột ví dụ: giá 3 tỷ đồng đã gồm VAT, giá trước thuế 2,75 tỷ đồng; bảo trì tính trên giá trước thuế. Chi tiết từng khoản: chi phí ngoài giá bán căn hộ. Chưa tính lệ phí cấp sổ, nội thất, phí quản lý.

Mua căn đã có sổ (thứ cấp) thì không có lịch giãn: bạn trả gần hết phần tự có khi công chứng, kinh phí bảo trì chủ cũ đã nộp, chỉ còn lệ phí trước bạ 0,5% (so sánh dòng tiền sơ cấp và thứ cấp).

3. Quỹ dự phòng: lãi vay và tháng trống người thuê

Căn mua để cho thuê thường có vài tháng chưa có tiền thuê — sau khi nhận nhà còn làm nội thất, tìm khách — trong khi khoản vay đã bắt đầu trả. Gói hỗ trợ lãi của chủ đầu tư cũng kết thúc ở một mốc cố định, sau đó lãi thả nổi: khảo sát VARS-IRE quý II/2026 ghi lãi sau ưu đãi khoảng 13–15%/năm, DKRA tháng 8/2026 ghi lãi cố định 12–24 tháng phổ biến 10,9%/năm.

Gợi ý thận trọng (không phải quy định): giữ riêng 6 tháng trả nợ ở mức lãi 15%/năm. Khoản vay 2,1 tỷ đồng trong 25 năm trả khoảng 20,6 triệu đồng/tháng ở lãi 11%, khoảng 26,9 triệu đồng ở 15% — quỹ 6 tháng khoảng 160 triệu đồng. Cách kiểm khoản trả khi lãi tăng 2–4 điểm %: vay bao nhiêu là an toàn.

4. Bảng tính mẫu: căn 2 tỷ, 3 tỷ, 5 tỷ

Ví dụ tham khảo. Giả định: giá đã gồm VAT; bảo trì 2% trên giá trước thuế (khoảng 91,7% giá); trước bạ 0,5% trên giá hợp đồng; vay 25 năm, trả góp đều; dự phòng = 6 tháng trả nợ ở lãi 15%/năm. Ngân hàng duyệt đúng tỷ lệ vay trên giá mua.

Vay 70% (tự có 30%)

Giá căn	Tự có 30%	Bảo trì + trước bạ	Dự phòng 6 tháng	Tổng tiền mặt	Trả/tháng lãi 11% → 15%
2 tỷ	600 triệu	khoảng 47 triệu	khoảng 108 triệu	khoảng 750 triệu	13,7 → 17,9 triệu
3 tỷ	900 triệu	khoảng 70 triệu	khoảng 161 triệu	khoảng 1,13 tỷ	20,6 → 26,9 triệu
5 tỷ	1,5 tỷ	khoảng 117 triệu	khoảng 269 triệu	khoảng 1,89 tỷ	34,3 → 44,8 triệu

Vay 80% (tự có 20%)

Giá căn	Tự có 20%	Bảo trì + trước bạ	Dự phòng 6 tháng	Tổng tiền mặt	Trả/tháng lãi 11% → 15%
2 tỷ	400 triệu	khoảng 47 triệu	khoảng 123 triệu	khoảng 570 triệu	15,7 → 20,5 triệu
3 tỷ	600 triệu	khoảng 70 triệu	khoảng 184 triệu	khoảng 850 triệu	23,5 → 30,7 triệu
5 tỷ	1 tỷ	khoảng 117 triệu	khoảng 307 triệu	khoảng 1,42 tỷ	39,2 → 51,2 triệu

Đọc bảng:

• Vay 70%: tổng tiền mặt khoảng 38% giá căn; vay 80%: khoảng 28–29% giá căn.
• Vay nhiều hơn giảm tiền mặt ban đầu nhưng khoản trả tăng: căn 3 tỷ, vay 80% thay vì 70% trả thêm khoảng 3,8 triệu đồng/tháng ở lãi 15%.
• Thu nhập để khoản trả ở mức lãi 15% không vượt 40%: căn 3 tỷ vay 70% cần khoảng 67 triệu đồng/tháng, vay 80% khoảng 77 triệu đồng/tháng — chưa tính tiền thuê dự kiến.

5. Sơ cấp: tiền mặt không cần có hết một lần

Với căn hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 giới hạn đợt đầu tối đa 30% (gồm cọc), tối đa 70% trước khi bàn giao, 95% trước khi có sổ. Ví dụ áp tỷ lệ của phương thức vay 70% Green Skyline (thông báo 133/2026/CSBH-TB) cho một căn giả định 3 tỷ đồng:

Mốc	Bạn tự trả	Ngân hàng giải ngân
Ký hợp đồng mua bán (10%) và 2 tháng sau (5%)	450 triệu đồng	35%
Nhận nhà (10%) + kinh phí bảo trì	300 triệu đồng + bảo trì	35%
Nhận sổ (5%) + lệ phí trước bạ	150 triệu đồng + trước bạ	—

Giá thực tế Green Skyline tính theo chiết khấu từng loại căn và chưa gồm kinh phí bảo trì — xem chính sách Green Skyline. Dù trả giãn, hãy để sẵn phần tiền cho mốc nhận nhà, nhận sổ và quỹ dự phòng từ mốc hết hỗ trợ lãi, vì lịch bàn giao có thể dời.

Dự án HPR đang phân phối

• Green Skyline — giá tham khảo từ 2,75 tỷ đồng (1PN+), có phương thức vay 50% / 70%, tự có 15% đến khi nhận nhà.
• Setia Edenia, La Pura, Norton Park — chủ đầu tư chưa công bố bảng giá và chính sách vay; đăng ký nhận thông báo giá ở trang dự án để có lịch thanh toán chính thức trước khi tính vốn.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể.

1. Hỏi ngân hàng bằng văn bản: tỷ lệ vay tối đa, cách định giá căn, lãi ưu đãi, thời gian ưu đãi và biên độ sau ưu đãi.
2. Lấy lịch thanh toán của chủ đầu tư theo đúng phương thức bạn chọn (chuẩn, vay, thanh toán nhanh) — số và ngày thông báo chính sách.
3. Tính phần tự có = giá căn − khoản vay được duyệt (theo giá định giá, không theo giá mua).
4. Cộng kinh phí bảo trì 2%, lệ phí trước bạ 0,5%, lệ phí cấp sổ; kiểm tra giá đã gồm VAT chưa.
5. Tính khoản trả hằng tháng ở lãi hiện tại và ở 15%/năm; giữ khoản trả dưới khoảng 40% thu nhập ổn định, chưa tính tiền thuê.
6. Để riêng quỹ dự phòng ít nhất 6 tháng trả nợ ở lãi 15%/năm, cộng phí quản lý những tháng căn trống.
7. Ghi từng khoản vào bảng dòng tiền theo tháng, đánh dấu mốc nhận nhà, nhận sổ và mốc hết hỗ trợ lãi suất.

• Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam — Vietcombank ra mắt gói vay "Nhà mới thành đạt" hỗ trợ người trẻ mua nhà (vay đến 70% giá trị nhà, 40 năm), 21/04/2025.
• VPBank — Điều kiện, thủ tục vay ngân hàng mua nhà từ A đến Z (cho vay 70–80% giá trị căn nhà, tài sản bảo đảm 120% khoản vay), 19/08/2025.
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm (DKRA tháng 8/2026, VARS-IRE quý II/2026), 28/08/2026.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh giảm hệ số rủi ro một số khoản vay bất động sản từ ngày 01/7/2024 (Thông tư 22/2023/TT-NHNN), truy cập 24/10/2026.
• LuatVietnam — Từ 01/8/2024: Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai (Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, Điều 23, 25), truy cập 24/10/2026.
• Hệ thống pháp luật — Điều 152 Luật Nhà ở 2023 (kinh phí bảo trì 2%), truy cập 24/10/2026.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu? (Nghị định 10/2022/NĐ-CP), 19/12/2025.
• Green Skyline — chính sách bán hàng 133/2026/CSBH-TB ngày 14/09/2026 của Công ty CP Đầu tư Thái Bình (áp dụng từ 15/09/2026) trên trang dự án HPR, cập nhật 15/10/2026.