Cách tính lãi vay mua nhà: dư nợ giảm dần khác dư nợ gốc thế nào

Cách tính dưới đây là công thức phổ biến, số liệu là ví dụ minh hoạ, không phải biểu lãi suất của ngân hàng nào. Cập nhật 24/10/2026.

Hai khoản vay cùng ghi "10%/năm" có thể chênh nhau hàng tỷ đồng tiền lãi, chỉ vì khác cách tính. Phần này giúp bạn tự kiểm tra bảng trả nợ ngân hàng gửi, trước khi ký hợp đồng tín dụng.

1. Hai cách tính lãi thường gặp

Dư nợ giảm dần: lãi mỗi kỳ tính trên số tiền gốc còn lại. Trả gốc càng nhiều, lãi các tháng sau càng thấp. Theo các bài hướng dẫn, đây là cách phổ biến ở ngân hàng thương mại.

Dư nợ gốc ban đầu (lãi phẳng): lãi mỗi kỳ tính trên toàn bộ số tiền vay lúc đầu, không giảm dù bạn đã trả gốc. Cách này thường gặp hơn ở vay tiêu dùng trả góp.

Công thức dư nợ giảm dần với kỳ trả gốc đều: gốc hằng tháng = số tiền vay ÷ số tháng; lãi tháng đầu = số tiền vay × lãi suất tháng; lãi tháng sau = dư nợ còn lại × lãi suất tháng. Lãi suất tháng = lãi suất năm ÷ 12.

2. Ví dụ: vay 2 tỷ đồng, 20 năm, lãi 10%/năm

Lãi suất tháng khoảng 0,833%. Gốc mỗi tháng 8,33 triệu đồng (2 tỷ ÷ 240 tháng).

Cách tính	Tháng 1	Tháng 120	Tổng lãi 20 năm
Dư nợ giảm dần, gốc đều	25,0 triệu (gốc 8,33 + lãi 16,67)	16,7 triệu	khoảng 2,01 tỷ
Dư nợ giảm dần, gốc và lãi đều (niên kim)	19,3 triệu mỗi tháng	19,3 triệu	khoảng 2,63 tỷ
Lãi trên dư nợ gốc ban đầu	25,0 triệu mỗi tháng	25,0 triệu	4,0 tỷ

Cách tính tháng 120 của dòng đầu: dư nợ còn khoảng 1,01 tỷ, lãi 8,4 triệu, cộng gốc 8,33 triệu là khoảng 16,7 triệu.

Bạn rút ra hai điều. Một, kỳ trả "gốc và lãi đều" nhẹ ở những năm đầu nhưng tổng lãi cao hơn gốc đều vì gốc giảm chậm. Hai, lãi trên dư nợ gốc ban đầu cho cùng mức 10% thì tổng lãi gấp đôi, nên mức lãi công bố theo cách này chỉ so sánh được khi quy đổi về dư nợ giảm dần.

3. Lãi ưu đãi và lãi thả nổi

Lãi suất ghi trong hợp đồng thường gồm hai giai đoạn: ưu đãi cố định, thường 12–36 tháng tuỳ ngân hàng, rồi thả nổi bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ. Thời báo Tài chính Việt Nam (27/07/2026) ghi nhận nhiều ngân hàng áp dụng từ 10%/năm trở lên ngay cả trong giai đoạn ưu đãi, và có ngân hàng dùng lãi tham chiếu 9,3%/năm cộng biên độ 3–7% sau ưu đãi. Ví dụ trên chỉ giữ lãi 10% suốt 20 năm cho dễ so sánh; thực tế bạn nên tính thêm kịch bản lãi tăng.

Ví dụ kịch bản: cùng khoản 2 tỷ, 20 năm, nếu sau ưu đãi lãi lên 12%/năm thì khoản trả gốc và lãi đều tăng từ khoảng 19,3 triệu lên khoảng 22,0 triệu mỗi tháng (tính trên toàn khoản vay, chỉ để thấy mức nhạy cảm).

4. Năm câu hỏi nên hỏi ngân hàng

1. Lãi tính trên dư nợ giảm dần hay dư nợ gốc ban đầu?
2. Kỳ trả: gốc đều hay gốc và lãi đều? Có ân hạn gốc không, ân hạn bao lâu?
3. Lãi ưu đãi bao nhiêu tháng, sau đó lãi suất cơ sở là gì và biên độ là bao nhiêu?
4. Có điều khoản cho ngân hàng điều chỉnh lãi trong thời gian cố định không?
5. Phí trả nợ trước hạn và phí khác (bảo hiểm, thẩm định) tính thế nào? Xem bài Trả nợ trước hạn: phí phạt tính ra sao.

Hãy xin bảng trả nợ từng tháng bằng văn bản và đối chiếu với công thức ở trên: tháng đầu lãi phải bằng số vay × lãi suất tháng.

5. Vay bao nhiêu thì vừa sức

Khoản trả hằng tháng nên nằm trong khoảng bạn chịu được cả khi lãi tăng. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho biết người mua nhà mong khoản trả góp chiếm khoảng 20–40% thu nhập. Cách kiểm tra từng bước có ở bài Đòn bẩy vay ngân hàng an toàn và Quản lý tài chính trước khi mua nhà.

6. Sai lầm hay gặp khi so sánh lãi suất

1. So lãi ưu đãi mà bỏ qua lãi sau ưu đãi. Gói ưu đãi 12 tháng thấp hơn vài điểm nhưng lãi thả nổi sau đó có thể cao hơn gói ưu đãi dài; hãy tính tổng lãi cả kỳ vay với cả hai kịch bản.
2. Nhìn khoản trả tháng đầu mà quên tổng lãi. Khoản trả nhẹ hơn thường đi kèm tổng lãi cao hơn, như dòng "gốc và lãi đều" trong bảng trên.
3. Không hỏi cách làm tròn kỳ hạn và ngày tính lãi. Một số ngân hàng tính lãi theo số ngày thực tế trong tháng, một số theo tháng 30 ngày; chênh lệch nhỏ mỗi kỳ nhưng cộng dồn trong nhiều năm.
4. Quên phí đi kèm. Phí thẩm định, bảo hiểm khoản vay, phí trả nợ trước hạn đều làm tăng chi phí thực; xem Bảo hiểm khoản vay mua nhà.

Cách tự kiểm tra nhanh: lấy dư nợ đầu kỳ nhân lãi suất năm chia 12, kết quả phải khớp với số lãi ngân hàng ghi ở kỳ đó. Lệch đáng kể thì hỏi lại cách tính trước khi ký.

• Batdongsan.com.vn (wiki) — Cách tính lãi suất trả góp mua nhà (công thức dư nợ giảm dần và dư nợ ban đầu; cập nhật 19/05/2025), truy cập 24/10/2026.
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Lãi suất vay mua nhà "neo" hai con số, kỳ vọng hạ nhiệt không dễ (lãi ưu đãi, biên độ sau ưu đãi, tỷ lệ trả nợ 20–40% thu nhập), 27/07/2026.