住宅ローンの利息の計算方法：元本残高方式と当初元本方式の違い

以下の計算方法は一般的な公式であり、数値は説明用の例です。特定の銀行の金利表ではありません。2026年10月24日更新。

同じ「年10%」と書かれた2つのローンでも、計算方法が違うだけで利息が数十億ドン違うことがあります。ここでは、銀行から届く返済表を、ローン契約に署名する前にご自身で確認する方法を説明します。

1. よくある2つの利息計算方法

残高逓減方式： 各回の利息を、残っている元本に対して計算します。元本を返すほど、後の月の利息は下がります。解説記事によれば、市中銀行で一般的な方法です。

当初元本方式（フラット利息）： 各回の利息を、借入当初の全額に対して計算します。元本を返しても利息は減りません。分割払いの消費者ローンでよく見られる方式です。

元本均等返済の残高逓減方式の公式：毎月の元本＝借入額÷返済月数。初月の利息＝借入額×月利。翌月以降の利息＝残高×月利。月利＝年利÷12です。

2. 例：20億ドン、20年、年利10%

月利は約0.833%。毎月の元本は833万ドン（20億ドン÷240か月）です。

計算方法	1か月目	120か月目	20年間の利息総額
残高逓減方式・元本均等	2,500万ドン（元本833万＋利息1,667万）	1,670万ドン	約20.1億ドン
残高逓減方式・元利均等（年金方式）	毎月1,930万ドン	1,930万ドン	約26.3億ドン
当初元本に対する利息	毎月2,500万ドン	2,500万ドン	40億ドン

最初の行の120か月目の計算：残高は約10.1億ドン、利息は840万ドン、これに元本833万ドンを足して約1,670万ドンです。

ここから2点わかります。1つ目、「元利均等」の返済は初期の負担が軽いものの、元本の減りが遅いため、元本均等より利息総額が多くなります。2つ目、同じ10%でも当初元本に対して利息を計算すると利息総額は2倍になるため、この方式で公表された金利は、残高逓減方式に換算しないと比較できません。

3. 優遇金利と変動金利

契約書に書かれる金利は、通常2つの期間に分かれます。固定の優遇期間（銀行により通常12〜36か月）と、その後の基準金利に上乗せ幅を加えた変動金利です。Thời báo Tài chính Việt Nam（2026年7月27日）は、優遇期間中でも年10%以上を適用する銀行が多いこと、優遇終了後は参照金利年9.3%に3〜7%の上乗せ幅を加える銀行があることを伝えています。上の例は比較しやすいよう20年間10%に固定していますが、実際には金利上昇のシナリオも試算しておきましょう。

シナリオ例：同じ20億ドン・20年で、優遇終了後に金利が年12%へ上がると、元利均等の返済額は月約1,930万ドンから約2,200万ドンに増えます（借入全額での計算で、金利変動の影響の大きさを見るためのものです）。

4. 銀行に確認したい5つの質問

1. 利息は残高逓減方式ですか、当初元本方式ですか？
2. 返済方式は元本均等ですか、元利均等ですか？ 元本の据置期間はありますか、あるならどのくらいですか？
3. 優遇金利は何か月間で、その後の基準金利は何で、上乗せ幅はいくらですか？
4. 固定期間中に銀行が金利を変更できる条項はありますか？
5. 繰り上げ返済手数料やその他の費用（保険、審査費用）はどう計算されますか？ 記事繰り上げ返済：違約金の計算方法をご覧ください。

毎月の返済表を書面でもらい、上の公式と照合しましょう。初月の利息は、借入額×月利と一致するはずです。

5. いくらまでなら無理なく借りられるか

毎月の返済額は、金利が上がっても耐えられる範囲にしましょう。Batdongsan.com.vnの調査では、購入者が望む分割返済額は収入の約20〜40%とのことです。段階ごとの確認方法は、記事銀行借入のレバレッジを安全に使うと住宅購入前の資金管理にあります。

6. 金利比較でよくある間違い

1. 優遇金利だけを比べ、優遇終了後の金利を無視する。 12か月の優遇は数ポイント低くても、その後の変動金利が、優遇期間の長いプランより高くなることがあります。両方のシナリオで、返済期間全体の利息総額を計算しましょう。
2. 初月の返済額だけを見て、利息総額を忘れる。 返済額が軽いプランは、上の表の「元利均等」のように、利息総額が高くなりがちです。
3. 期間の端数処理と利息計算日を確認しない。 銀行によって、その月の実日数で利息を計算するところと、1か月30日で計算するところがあります。1回ごとの差は小さくても、何年も積み重なります。
4. 付随費用を忘れる。 審査費用、ローン保険、繰り上げ返済手数料は、いずれも実質的な費用を押し上げます。住宅ローン保険をご覧ください。

簡単な自己チェック方法：期初の残高に年利をかけて12で割ると、その回に銀行が記載した利息と一致するはずです。大きくずれる場合は、署名前に計算方法を問い合わせましょう。

• Batdongsan.com.vn（wiki）— 住宅ローン分割返済の利息計算方法（残高逓減方式と当初元本方式の公式。2025年5月19日更新）、2026年10月24日閲覧。
• Thời báo Tài chính Việt Nam — 住宅ローン金利は二桁で高止まり、低下への期待は容易でない（優遇金利、優遇終了後の上乗せ幅、収入の20〜40%という返済比率）、2026年7月27日。