Как считаются проценты по ипотеке: чем убывающий остаток отличается от первоначальной суммы

Приведённый ниже расчёт — распространённая формула, цифры — иллюстративный пример, а не тарифная сетка какого-либо банка. Обновлено 24.10.2026.

Два кредита с одинаковой записью «10% годовых» могут отличаться на миллиарды донгов процентов только из-за способа расчёта. Этот раздел поможет Вам самостоятельно проверить график платежей, который присылает банк, до подписания кредитного договора.

1. Два распространённых способа начисления процентов

Убывающий остаток: проценты за каждый период считаются на оставшуюся сумму основного долга. Чем больше основного долга погашено, тем ниже проценты в последующие месяцы. По руководствам, это распространённый способ в коммерческих банках.

Первоначальная сумма (плоская ставка): проценты за каждый период считаются на всю первоначальную сумму кредита и не уменьшаются, даже если Вы уже гасите основной долг. Такой способ чаще встречается в потребительских кредитах с рассрочкой.

Формула для убывающего остатка при равных платежах по основному долгу: ежемесячный основной долг = сумма кредита ÷ число месяцев; проценты первого месяца = сумма кредита × месячная ставка; проценты следующего месяца = остаток долга × месячная ставка. Месячная ставка = годовая ставка ÷ 12.

2. Пример: кредит 2 млрд донгов, 20 лет, 10% годовых

Месячная ставка — около 0,833%. Основной долг за месяц — 8,33 млн донгов (2 млрд ÷ 240 месяцев).

Способ расчёта	Месяц 1	Месяц 120	Всего процентов за 20 лет
Убывающий остаток, равные платежи по основному долгу	25,0 млн (основной долг 8,33 + проценты 16,67)	16,7 млн	около 2,01 млрд
Убывающий остаток, равные платежи (аннуитет)	19,3 млн ежемесячно	19,3 млн	около 2,63 млрд
Проценты на первоначальную сумму	25,0 млн ежемесячно	25,0 млн	4,0 млрд

Расчёт для месяца 120 в первой строке: остаток долга около 1,01 млрд, проценты 8,4 млн плюс основной долг 8,33 млн — примерно 16,7 млн.

Из этого следуют два вывода. Первый: график «равными платежами» легче в первые годы, но общая сумма процентов выше, чем при равных долях основного долга, потому что основной долг уменьшается медленнее. Второй: при процентах на первоначальную сумму тот же уровень 10% даёт вдвое больше процентов, поэтому объявленную таким способом ставку можно сравнивать только после пересчёта на убывающий остаток.

3. Льготная и плавающая ставка

Ставка в договоре обычно состоит из двух этапов: фиксированный льготный период, как правило 12–36 месяцев в зависимости от банка, затем плавающая ставка — базовая ставка плюс маржа. Газета Thoi bao Tai chinh Viet Nam (27.07.2026) сообщает, что многие банки применяют ставку от 10% годовых даже в льготный период, а один банк использует референсную ставку 9,3% годовых плюс маржу 3–7% после льготного периода. В примере выше ставка 10% сохраняется все 20 лет только для удобства сравнения; на практике стоит рассчитать и сценарий роста ставки.

Пример сценария: при той же сумме 2 млрд и сроке 20 лет, если после льготного периода ставка вырастет до 12% годовых, аннуитетный платёж увеличится примерно с 19,3 млн до около 22,0 млн в месяц (расчёт на всю сумму кредита, только чтобы показать чувствительность).

4. Пять вопросов, которые стоит задать банку

1. Проценты считаются на убывающий остаток или на первоначальную сумму?
2. Схема платежей: равными долями основного долга или равными платежами? Есть ли отсрочка основного долга и на какой срок?
3. Сколько месяцев действует льготная ставка, какова после неё базовая ставка и какая маржа?
4. Есть ли условие, позволяющее банку менять ставку в течение фиксированного срока?
5. Как рассчитываются комиссия за досрочное погашение и прочие платежи (страхование, оценка)? См. статью Досрочное погашение: как считается штраф.

Запросите помесячный график платежей в письменном виде и сверьте с формулой выше: проценты первого месяца должны равняться сумме кредита × месячная ставка.

5. Какой кредит по силам

Ежемесячный платёж должен укладываться в сумму, которую Вы потянете и при росте ставки. Опрос Batdongsan.com.vn показывает, что покупатели жилья рассчитывают, что платёж по кредиту составит около 20–40% дохода. Пошаговая проверка описана в статьях Безопасное кредитное плечо и Управление финансами перед покупкой жилья.

6. Частые ошибки при сравнении ставок

1. Сравнивают льготную ставку, игнорируя ставку после льготного периода. Пакет с льготой на 12 месяцев ниже на несколько пунктов, но плавающая ставка после него может оказаться выше, чем у пакета с длинной льготой; рассчитайте общую сумму процентов за весь срок для обоих сценариев.
2. Смотрят на платёж первого месяца и забывают об общей сумме процентов. Более лёгкий платёж обычно сопровождается большей общей суммой процентов, как строка «равными платежами» в таблице выше.
3. Не спрашивают о способе округления срока и дне начисления процентов. Одни банки считают проценты по фактическому числу дней в месяце, другие — по месяцу в 30 дней; разница в каждом периоде невелика, но накапливается за многие годы.
4. Забывают о сопутствующих расходах. Комиссия за оценку, страхование кредита, комиссия за досрочное погашение увеличивают реальную стоимость; см. Страхование ипотечного кредита.

Быстрая самопроверка: остаток долга на начало периода умножьте на годовую ставку и разделите на 12 — результат должен совпасть с суммой процентов, указанной банком за этот период. Если расхождение заметно, уточните способ расчёта до подписания.

• Batdongsan.com.vn (wiki) — Как рассчитать проценты по ипотеке в рассрочку (формулы для убывающего и первоначального остатка; обновлено 19.05.2025), дата обращения 24.10.2026.
• Thoi bao Tai chinh Viet Nam — Ставки по ипотеке «застряли» на двузначном уровне, снижения ждать непросто (льготная ставка, маржа после льготного периода, доля платежа 20–40% дохода), 27.07.2026.