购房贷款利息怎么算：递减余额与初始本金有何不同

以下计算方式为通用公式，数字仅为示例，并非任何银行的利率表。更新于 2026年10月24日。

两笔都写着“年利率 10%”的贷款，仅仅因为计息方式不同，利息就可能相差数十亿越南盾。本节帮助您在签订信贷合同之前，自行核对银行发来的还款计划表。

1. 两种常见的计息方式

递减余额： 每期利息按剩余本金计算。还的本金越多，之后各月的利息越低。根据各类指南文章，这是商业银行的常见做法。

初始本金（平息）： 每期利息按最初的全部贷款金额计算，即使您已还部分本金也不会减少。这种方式更常见于消费分期贷款。

递减余额、本金等额偿还的公式：每月本金 = 贷款金额 ÷ 月数；首月利息 = 贷款金额 × 月利率；之后每月利息 = 剩余本金 × 月利率。月利率 = 年利率 ÷ 12。

2. 示例：贷款 20亿越南盾，20 年，年利率 10%

月利率约 0.833%。每月本金 833万越南盾（20亿 ÷ 240 个月）。

计息方式	第 1 个月	第 120 个月	20 年总利息
递减余额，本金等额	2500万（本金 833万 + 利息 1667万）	1670万	约 20.1亿
递减余额，本息等额（等额年金）	每月 1930万	1930万	约 26.3亿
按初始本金计息	每月 2500万	2500万	40亿

第一行第 120 个月的算法：剩余本金约 10.1亿，利息 840万，加上本金 833万，约为 1670万。

可以得出两点。第一，“本息等额”的还款方式在头几年压力较小，但由于本金减少得慢，总利息比本金等额更高。第二，按初始本金计息时，同样是 10%，总利息翻倍，因此按这种方式公布的利率，必须换算成递减余额后才能比较。

3. 优惠利率与浮动利率

合同中的利率通常分两个阶段：固定优惠期（视银行而定，多为 12–36 个月），之后转为浮动，即基准利率加上利差。越南金融时报（2026年7月27日）记录到，不少银行即使在优惠期也执行 10%/年及以上的利率，也有银行采用 9.3%/年的参考利率，优惠期结束后加 3–7% 的利差。上面的示例为了便于比较，才让 10% 的利率保持 20 年；实际中，您还应测算利率上升的情景。

情景示例：同样 20亿、20 年，如果优惠期结束后利率升至 12%/年，本息等额的月还款将从约 1930万升至约 2200万（按全部贷款金额计算，仅用于说明敏感程度）。

4. 应向银行提出的五个问题

1. 利息按递减余额还是初始本金计算？
2. 还款方式：本金等额还是本息等额？有没有本金宽限期，宽限多久？
3. 优惠利率持续多少个月，之后的基准利率是什么，利差是多少？
4. 在固定期限内，是否有允许银行调整利率的条款？
5. 提前还款费用和其他费用（保险、评估）如何计算？请参阅提前还款：违约费如何计算。

请索取书面的逐月还款计划表，并用上面的公式核对：首月利息必须等于贷款金额 × 月利率。

5. 贷多少才合适

每月还款额应控制在即使利率上升您也能承受的范围内。Batdongsan.com.vn 的调查显示，购房者希望分期还款额占收入的 20–40% 左右。分步核查方法见安全使用银行贷款杠杆和购房前的财务管理。

6. 比较利率时的常见错误

1. 只比较优惠利率，忽略优惠期后的利率。 12 个月的优惠方案可能低几个百分点，但之后的浮动利率可能高于优惠期更长的方案；请对两种情景都计算整个贷款期的总利息。
2. 只看首月还款额，忘了总利息。 还款较轻通常意味着总利息更高，如上表中的“本息等额”一行。
3. 不问期限取整方式和计息日。 有些银行按当月实际天数计息，有些按每月 30 天；每期的差额不大，但多年累积起来会很可观。
4. 忘了附带费用。 评估费、贷款保险、提前还款费都会提高实际成本；请参阅购房贷款保险。

快速自查方法：用期初余额乘以年利率再除以 12，结果必须与银行在该期列出的利息一致。如有明显出入，请在签约前问清计算方式。

• Batdongsan.com.vn（wiki）— 分期购房利息计算方法（递减余额与初始余额公式；更新于 2025年5月19日），2026年10月24日查阅。
• 越南金融时报 — 购房贷款利率“锚定”两位数，降温预期并不容易（优惠利率、优惠期后的利差、还款占收入 20–40% 的比例），2026年7月27日。