Căn hộ nghỉ dưỡng Nha Trang, Phú Quốc cho thuê: dòng tiền có ổn định?

Căn cứ: số liệu du lịch của Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch Khánh Hòa và Sở Du lịch An Giang (qua báo chí); Luật Du lịch 2017; Luật Cư trú 2020; Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15; Nghị định 141/2026/NĐ-CP; nghiên cứu của STR, Savills, Avison Young · Cập nhật 24/10/2026.

Mua căn hộ ở Nha Trang hay Phú Quốc để cho thuê, dòng tiền thực tế phụ thuộc vào năm yếu tố: lượng khách và nguồn cung phòng mới, chênh lệch mùa cao điểm – thấp điểm, giấy phép và thuế của hoạt động lưu trú ngắn ngày, phí vận hành (thường là khoản lớn nhất) và điều khoản của chủ đầu tư / đơn vị vận hành. Lượt khách tăng là điều kiện cần; con số quyết định là tiền còn lại sau chi phí của cả năm, tính cả những tháng vắng khách.

Lượng khách: tăng mạnh, nhưng nguồn cung phòng cũng tăng

Địa phương	Năm 2025	9 tháng đầu năm 2026
Khánh Hòa	khoảng 16,4 triệu lượt, trong đó 5,5 triệu lượt khách quốc tế (ước tính)	hơn 20,4 triệu lượt (tăng 45,66%), khách quốc tế hơn 7,1 triệu lượt (tăng 69,05%)
Đặc khu Phú Quốc	khoảng 8,1 triệu lượt, khoảng 1,8 triệu lượt khách quốc tế (ước tính)	hơn 8,57 triệu lượt, khách quốc tế hơn 1,92 triệu lượt (tăng 60,2%)

Ba điều cần đọc kèm các con số trên:

• Phạm vi tỉnh đã đổi. Khánh Hòa hiện gồm cả tỉnh Ninh Thuận cũ, An Giang gồm cả Kiên Giang cũ (từ 01/07/2025), nên mức tăng của tỉnh so với cùng kỳ không hoàn toàn là tăng ở Nha Trang. Số của Phú Quốc (đặc khu) không bị ảnh hưởng bởi việc nhập tỉnh.
• Nguồn cung phòng cũng tăng. Năm 2025, Khánh Hòa có khoảng 70.500 phòng lưu trú, hơn 40% là phòng 4–5 sao; tỉnh đặt mục tiêu khoảng 100.000 phòng vào năm 2030. Tại Phú Quốc, Savills ghi nhận hơn 10.000 phòng khách sạn đang phát triển, dự kiến xong trước cuối năm 2027 (Znews, 01/04/2026). Khách tăng nhưng phòng mới tăng nhanh hơn thì giá phòng bị kéo xuống.
• Năm sự kiện khác năm thường. Savills Hotels nhận định duy trì công suất sau APEC 2027 tại Phú Quốc là "thách thức lớn". Đừng lấy doanh thu của năm có sự kiện lớn làm mức bình quân.

Mùa cao điểm và thấp điểm: phần dễ bị bỏ qua nhất

Hai thị trường lệch mùa nhau. Phú Quốc đông khách vào mùa khô (khoảng tháng 11 đến tháng 4), mùa mưa khoảng tháng 5 đến tháng 10 vắng hơn và giá phòng thấp hơn. Nha Trang có mùa mưa khoảng tháng 9 đến tháng 12, tháng 11 thường mưa nhiều nhất; một số dịch vụ biển như lặn tạm ngưng.

Công suất phòng cũng thay đổi mạnh giữa các năm. Theo dữ liệu STR (Tạp chí Tòa án, 03/04/2026), tháng 1–2/2026 công suất phòng khách sạn Phú Quốc đạt hơn 90%, trong khi cùng kỳ năm 2024 chỉ khoảng 50%; cụm Nha Trang – Cam Ranh tăng từ dưới 50% lên trên 60%. Hai tháng đầu năm là mùa cao điểm của Phú Quốc, không dùng con số này cho cả năm.

Cách tính đúng: chia năm thành hai mùa, ước công suất từng mùa riêng (lấy từ lịch đặt phòng thực tế của căn cùng tòa nhà), rồi cộng lại. Một căn kín 90% trong ba tháng đẹp nhất vẫn có thể chỉ đạt khoảng 50% bình quân cả năm.

Cho thuê ngắn ngày: giấy phép, khai báo lưu trú, thuế

Cho khách du lịch thuê theo đêm là kinh doanh dịch vụ lưu trú, không phải cho thuê nhà thông thường. Theo hệ thống ngành kinh tế (Quyết định 36/2025/QĐ-TTg), phòng cho thuê ngắn ngày thuộc nhóm ngành 55 (dịch vụ lưu trú), khác nhóm cho thuê nhà ở. Điều này kéo theo ba việc:

• Điều kiện kinh doanh (Luật Du lịch 2017, Điều 49): có đăng ký kinh doanh; đáp ứng điều kiện an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm (nếu phục vụ ăn uống); đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất và dịch vụ. "Căn hộ du lịch" là một loại cơ sở lưu trú du lịch theo Điều 48. Tự đăng căn lên ứng dụng đặt phòng khi chưa có đăng ký kinh doanh là chưa đủ điều kiện.
• Khai báo lưu trú: cơ sở lưu trú phải thông báo lưu trú của khách với công an (Luật Cư trú 2020, Điều 30); khách nước ngoài khai báo tạm trú theo Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam. Đơn vị vận hành chuyên nghiệp thường làm thay — hỏi rõ trong hợp đồng ai chịu trách nhiệm.
• Thuế: thuế suất thuế thu nhập cá nhân 5% dành cho cá nhân cho thuê bất động sản trừ hoạt động kinh doanh lưu trú (Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15, Điều 7). Ngưỡng 1 tỷ đồng/năm không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế TNCN theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP áp dụng cho cho thuê bất động sản. Lưu trú ngắn ngày tính thuế theo tỷ lệ nào, ngưỡng 1 tỷ đồng có tính chung với tiền cho thuê dài hạn không — hỏi cơ quan thuế nơi có căn trước khi tính dòng tiền.

Ngoài ra, hỏi ban quản lý tòa nhà xem nội quy có cho phép cho thuê theo đêm không, và sản phẩm là căn hộ du lịch (thời hạn sử dụng, ví dụ 50 năm) hay căn hộ chung cư / nhà ở trên đất ở lâu dài — hai loại khác nhau về thời hạn sở hữu và điều kiện cho thuê.

Ví dụ tham khảo: doanh thu 8,2% còn khoảng 2,8% ròng

Giả định (không phải số liệu của một dự án cụ thể): căn hộ 2 tỷ đồng đã gồm nội thất, diện tích 40 m²; giá phòng bình quân 900.000 đồng/đêm; mùa cao điểm 182 đêm, công suất 65%; mùa thấp điểm 183 đêm, công suất 35%; phí ứng dụng đặt phòng 15% doanh thu; phí đơn vị vận hành (dọn phòng, giặt là, đón khách, khai báo lưu trú) 25% doanh thu; phí quản lý tòa nhà 29.000 đồng/m²/tháng; chưa tính thuế (xem mục trên).

Khoản	Số tiền / năm
Số đêm có khách (118 + 64)	182 đêm (khoảng 50%)
Doanh thu phòng (182 × 900.000 đồng)	khoảng 164 triệu đồng
Phí ứng dụng đặt phòng (15%)	− 25 triệu đồng
Phí đơn vị vận hành (25%)	− 41 triệu đồng
Phí quản lý tòa nhà (40 m²)	− 14 triệu đồng
Điện, nước, internet, đồ dùng tiêu hao (1,5 triệu đồng/tháng)	− 18 triệu đồng
Bảo trì, thay đồ nội thất	− 10 triệu đồng
Thu nhập ròng trước thuế	khoảng 56 triệu đồng (khoảng 4,7 triệu đồng/tháng bình quân)
Doanh thu ÷ giá căn (164 ÷ 2.000)	khoảng 8,2%
Lợi suất ròng trên giá căn (56 ÷ 2.000)	khoảng 2,8%

Kịch bản xấu: mùa thấp điểm chỉ đạt 20% công suất (37 đêm thay vì 64 đêm) thì doanh thu còn khoảng 140 triệu đồng, thu nhập ròng còn khoảng 42 triệu đồng, tức khoảng 2,1%. Doanh thu giảm 15% nhưng thu nhập ròng giảm 25%, vì phí quản lý, điện nước, bảo trì vẫn phải trả khi phòng trống. Dòng tiền cũng không đều: phần lớn tiền về trong mùa cao điểm, nhiều tháng mùa mưa thu không đủ bù chi phí.

So với cho thuê dài hạn tại TP.HCM, cùng cách tính

Dùng cùng công thức (thu nhập ròng trong năm ÷ giá căn), ví dụ trong bài lợi suất cho thuê tổng và ròng: căn hộ 4 tỷ đồng tại TP.HCM cho thuê 11 triệu đồng/tháng, trống 1 tháng/năm, ra khoảng 2,25% ròng. Báo cáo quý III/2026 của Avison Young (Vietnam+ đưa tin 13/10/2026) ghi nhận lợi suất cho thuê nhà ở TP.HCM khoảng 2–3%/năm.

	Nghỉ dưỡng ngắn ngày (ví dụ)	Dài hạn TP.HCM (ví dụ)
Doanh thu ÷ giá căn	khoảng 8,2%	3,3%
Lợi suất ròng trên giá căn	khoảng 2,8% (kịch bản xấu khoảng 2,1%)	khoảng 2,25%
Chi phí ăn vào doanh thu	khoảng 66%	khoảng 32%
Dòng tiền theo tháng	lên xuống theo mùa	đều, theo hợp đồng
Công sức, giấy phép	đăng ký kinh doanh lưu trú, khai báo từng lượt khách	hợp đồng thuê, khai doanh thu một lần / năm

Con số lợi suất ròng của hai hình thức gần nhau hơn nhiều so với con số doanh thu quảng cáo. Khác biệt lớn nằm ở độ ổn định: cho thuê dài hạn thu đều từng tháng, cho thuê nghỉ dưỡng phụ thuộc mùa, chuyến bay, nguồn cung phòng mới và chất lượng đơn vị vận hành.

Chi phí vận hành và rủi ro bỏ trống

• Phí vận hành: đơn vị vận hành có thể thu phần trăm doanh thu, chia lợi nhuận theo tỷ lệ, hoặc thu phí cố định. Đọc kỹ chi phí nào trừ trước khi chia (phí ứng dụng, giặt là, tiếp thị, quỹ bảo trì).
• Chi phí vẫn chạy khi phòng trống: phí quản lý tòa nhà, internet, bảo hiểm, khấu hao nội thất. Căn càng nhỏ thì tỷ lệ chi phí cố định trên doanh thu càng cao.
• Cạnh tranh giá: khu nhiều tòa căn hộ du lịch bàn giao cùng lúc thì giá phòng mùa thấp điểm bị ép xuống.
• Phụ thuộc đường bay và thị trường khách: một số thị trường khách quốc tế lớn đến bằng đường bay thẳng; đường bay giảm chuyến là lượng khách giảm theo. Savills cũng lưu ý căng thẳng địa chính trị đã gây gián đoạn ngắn hạn cho nhu cầu du lịch.
• Bàn giao chậm: dự án đang xây chưa có tiền thuê; tính dòng tiền từ ngày bàn giao dự kiến cộng thêm vài tháng hoàn thiện, xin phép.
• Vay vốn: khoản trả nợ hằng tháng không đổi theo mùa — xem đòn bẩy vay ngân hàng an toàn.

Dự án nghỉ dưỡng HPR đang phân phối

• Alora Nha Trang — căn hộ du lịch tại Bãi Tiên, sở hữu 50 năm; theo trang dự án, chủ sở hữu tự khai thác cho thuê, lyf by The Ascott chỉ vận hành khối khách sạn tầng 4–7, không nhận ủy thác cho thuê từng căn.
• Libera Nha Trang — quần thể đô thị biển Bãi Tiên.
• Meyhomes Capital Phú Quốc — nam đảo, gần Bãi Trường; chủ đầu tư công bố dự án thuộc quỹ đất ở đô thị sở hữu lâu dài.

Xem cả danh sách tại căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng biển. Trước khi tính dòng tiền cho một căn cụ thể, hãy lấy giá phòng và công suất từ lịch đặt phòng thực tế của căn cùng tòa hoặc cùng khu, không dùng con số trong tài liệu bán hàng.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính / thuế cho từng trường hợp cụ thể. Không có cam kết lợi nhuận.

1. Sản phẩm là căn hộ du lịch hay căn hộ chung cư? Thời hạn sử dụng đến năm nào, đã có giấy chứng nhận hoặc văn bản đủ điều kiện bán chưa (5 nhóm văn bản nên kiểm tra)?
2. Nội quy tòa nhà có cho phép chủ căn tự cho thuê theo đêm không? Có bắt buộc tham gia chương trình cho thuê của chủ đầu tư không?
3. Ai vận hành, phí bao nhiêu, tính trên doanh thu hay lợi nhuận? Những khoản nào được trừ trước khi chia?
4. Có số liệu công suất và giá phòng bình quân theo từng tháng của tòa nhà / dự án đã vận hành cùng chủ đầu tư không — bao gồm các tháng mùa mưa?
5. Chủ căn được ở bao nhiêu đêm mỗi năm, có phải đặt trước, có trùng mùa cao điểm không?
6. Ai đứng tên đăng ký kinh doanh lưu trú, khai báo lưu trú với công an, kê khai và nộp thuế cho phần doanh thu của chủ căn?
7. Phí quản lý tòa nhà bao nhiêu đồng/m²/tháng, có thu khi căn trống không? Quỹ thay mới nội thất trích bao nhiêu phần trăm?
8. Nếu có "cam kết thuê" hoặc "chia sẻ doanh thu tối thiểu": ai cam kết, bao nhiêu năm, có bảo lãnh không, hết hạn thì sao? Mức cam kết có đã nằm sẵn trong giá bán không?
9. Ngày bàn giao dự kiến, mức phạt chậm bàn giao, bảo lãnh ngân hàng (bảo lãnh nhà hình thành trong tương lai)?
10. Muốn rút khỏi chương trình cho thuê hoặc bán lại căn thì điều kiện, thời gian báo trước, phí là gì?

• Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch (dẫn Sở VHTTDL Khánh Hòa, VTV) — Khánh Hòa đón 16,4 triệu lượt khách du lịch trong năm 2025, 25/12/2025.
• Báo Thế giới & Việt Nam (dẫn Sở VHTTDL Khánh Hòa) — Khách quốc tế đến Khánh Hòa đạt hơn 7,1 triệu lượt (9 tháng đầu năm 2026; mục tiêu 100.000 phòng năm 2030), 12/10/2026.
• Báo An Giang — Du lịch Phú Quốc nhộn nhịp cuối năm 2025 (ước 8,1 triệu lượt khách, 1,8 triệu lượt khách quốc tế năm 2025), 13/12/2025.
• Mekong ASEAN — An Giang thu gần 58.000 tỷ đồng từ du lịch trong 9 tháng đầu năm (Phú Quốc 9 tháng 2026), 16/09/2026.
• Tạp chí Tòa án nhân dân (dẫn STR) — Phú Quốc tăng tốc đầu năm, vượt Bali và Phuket trong cuộc đua công suất phòng, 03/04/2026.
• Znews (dẫn Savills Hotels) — Phú Quốc có thêm 10.000 phòng khách sạn đến 2027, 01/04/2026.
• Markettimes (dẫn trả lời của Bộ Tài chính) — Vừa cho thuê nhà, vừa kinh doanh lưu trú ngắn ngày: tổng doanh thu 1 tỷ đồng/năm tính chung hay riêng (Quyết định 36/2025/QĐ-TTg, Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 Điều 7), 11/09/2026.
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế (Nghị định 141/2026/NĐ-CP), 12/06/2026.
• Luật Du lịch số 09/2017/QH14 (Điều 48, 49); Luật Cư trú số 68/2020/QH14 (Điều 30).
• Vietnam+ (TTXVN, dẫn Avison Young) — Ho Chi Minh City's housing market sees price stabilisation, sharper buyer segmentation, 13/10/2026.
• Mùa du lịch: Cẩm nang Nha Trang mùa mưa, Du lịch Phú Quốc mùa mưa (trang của doanh nghiệp du lịch — chỉ dùng cho khung mùa).