ニャチャン・フーコックのリゾートマンション賃貸：キャッシュフローは安定するか

根拠：カインホア省文化スポーツ観光局およびアンザン省観光局の観光統計（報道による）、2017年観光法、2020年居住法、個人所得税法 109/2025/QH15、政令 141/2026/NĐ-CP、STR、Savills、Avison Youngの調査 · 2026年10月24日更新。

ニャチャンやフーコックで賃貸用にマンションを買う場合、実際のキャッシュフローは5つの要素で決まります。客数と新規客室の供給、繁忙期と閑散期の差、短期宿泊の許可と税、運営費（通常は最大の費目）、そして事業主・運営会社の条件です。客数の増加は必要条件にすぎず、決め手になるのは、客が少ない月も含めた1年間の費用控除後の手取りです。

客数：大きく増加、ただし客室の供給も増加

地域	2025年	2026年の最初の9か月
カインホア省	約1,640万人、うち外国人550万人（推計）	2,040万人超（45.66%増）、外国人710万人超（69.05%増）
フーコック特区	約810万人、うち外国人約180万人（推計）	857万人超、外国人192万人超（60.2%増）

上の数字とあわせて読むべき点が3つあります。

• 省の範囲が変わりました。 カインホア省は旧ニントゥアン省を含み、アンザン省は旧キエンザン省を含む（2025年7月1日から）ため、省の前年同期比の伸びは、そのままニャチャンの伸びではありません。フーコック（特区）の数字は、省の統合の影響を受けません。
• 客室の供給も増えています。 2025年、カインホア省の宿泊施設の客室は約7万500室で、40%超が4〜5つ星です。省は2030年に約10万室を目標にしています。フーコックでは、Savillesが1万室超のホテル客室が開発中で、2027年末までに完成予定と記録しています（Znews、2026年4月1日）。客が増えても、新規客室がそれ以上に速く増えれば、客室料金は下がります。
• イベントのある年は通常の年と違います。 Savills Hotelsは、フーコックで2027年のAPEC後に稼働率を維持することを「大きな課題」と見ています。大きなイベントのあった年の売上を平均とみなさないでください。

繁忙期と閑散期：最も見落とされやすい部分

2つの市場は季節がずれています。フーコックは乾季（およそ11月から4月）に客が多く、雨季（およそ5月から10月）は客足が落ち、客室料金も下がります。ニャチャンの雨季はおよそ9月から12月で、11月は雨が最も多い傾向があり、ダイビングなどの一部のマリンサービスは休止します。

客室稼働率も、年によって大きく変動します。STRのデータ（人民裁判所雑誌、2026年4月3日）によると、2026年1〜2月のフーコックのホテル稼働率は90%超でしたが、2024年の同期は約50%でした。ニャチャン・カムラン地区は50%未満から60%超に上昇しています。年初の2か月はフーコックの繁忙期であり、この数字を通年に当てはめてはいけません。

正しい計算方法： 1年を2つの季節に分け、季節ごとの稼働率を別々に見積もり（同じ建物の物件の実際の予約カレンダーから取る）、合算します。最も良い3か月に90%埋まる物件でも、通年の平均は約50%にとどまることがあります。

短期賃貸：許可、宿泊の届出、税

観光客に1泊単位で貸すことは宿泊サービス業であり、通常の住宅賃貸ではありません。経済産業分類（首相決定 36/2025/QĐ-TTg）では、短期賃貸の客室は産業群55（宿泊サービス）に属し、住宅賃貸の群とは別です。これにより、次の3点が関わってきます。

• 事業条件（2017年観光法 第49条）： 事業登録があること。治安秩序、防火、環境保護、食品安全（飲食を提供する場合）の条件を満たすこと。施設・サービスの最低条件を満たすこと。「観光用マンション」は、第48条の観光宿泊施設の一種です。事業登録をしないまま予約アプリに物件を載せるのは、要件を満たしていません。
• 宿泊の届出： 宿泊施設は、客の滞在を公安に通知する必要があります（2020年居住法 第30条）。外国人客は、外国人のベトナム入国・出国・通過・居住に関する法律に従って一時滞在の届出をします。専門の運営会社が代行することが多く、契約書で誰が責任を負うのかを明確に確認してください。
• 税： 個人所得税の税率5%は、宿泊事業を除く、個人による不動産賃貸に適用されます（個人所得税法 109/2025/QH15 第7条）。年間売上10億ドンまでは付加価値税と個人所得税を納めなくてよいという、政令 141/2026/NĐ-CP の基準は、不動産賃貸に適用されます。短期宿泊にどの税率が適用されるか、10億ドンの基準が長期賃貸の賃料と合算されるかは、キャッシュフローを計算する前に、物件のある地域の税務当局に確認してください。

このほか、建物の管理組合に、規約で1泊単位の賃貸が認められているかを確認し、商品が観光用マンション（使用期限があり、例えば50年）か、長期の宅地上の集合住宅・住宅かを確認してください。2つは、所有期間と賃貸の条件が異なります。

参考例：売上8.2%でも実質は約2.8%

仮定（特定のプロジェクトの数値ではありません）：家具込みで20億ドンの40㎡のマンション。客室料金の平均は1泊90万ドン。繁忙期は182泊、稼働率65%。閑散期は183泊、稼働率35%。予約アプリの手数料は売上の15%。運営会社の手数料（清掃、リネン、出迎え、宿泊の届出）は売上の25%。建物の管理費は1㎡あたり月2.9万ドン。税は含まない（上の項目を参照）。

項目	年間の金額
客のいる泊数（118＋64）	182泊（約50%）
客室売上（182 × 90万ドン）	約1億6,400万ドン
予約アプリの手数料（15%）	−2,500万ドン
運営会社の手数料（25%）	−4,100万ドン
建物の管理費（40㎡）	−1,400万ドン
電気、水道、インターネット、消耗品（月150万ドン）	−1,800万ドン
メンテナンス、家具の交換	−1,000万ドン
税引前の純収入	約5,600万ドン（月平均約470万ドン）
売上 ÷ 物件価格（164 ÷ 2,000）	約8.2%
物件価格に対する実質利回り（56 ÷ 2,000）	約2.8%

悪い場合のシナリオ： 閑散期の稼働率が20%にとどまる（64泊でなく37泊）と、売上は約1億4,000万ドン、純収入は約4,200万ドンとなり、**約2.1%**です。売上は15%減るだけですが、純収入は25%減ります。部屋が空いていても、管理費、水道光熱費、メンテナンスは支払う必要があるためです。キャッシュフローも均等ではなく、収入の大部分は繁忙期に入り、雨季の多くの月は費用を賄えません。

ホーチミン市の長期賃貸との比較（同じ計算方法）

同じ式（年間の純収入 ÷ 物件価格）を使います。記事表面利回りと実質利回りの例では、ホーチミン市の40億ドンのマンションを月1,100万ドンで貸し、年に1か月空室で、**実質約2.25%**です。Avison Youngの2026年第3四半期レポート（Vietnam+、2026年10月13日）は、ホーチミン市の住宅賃貸利回りを年約2〜3%と記録しています。

	リゾートの短期賃貸（例）	ホーチミン市の長期賃貸（例）
売上 ÷ 物件価格	約8.2%	3.3%
物件価格に対する実質利回り	約2.8%（悪いシナリオで約2.1%）	約2.25%
売上に占める費用	約66%	約32%
月ごとのキャッシュフロー	季節で上下	契約どおりで均等
手間、許可	宿泊事業の登録、客ごとの届出	賃貸契約、年1回の売上申告

2つの形態の実質利回りの数字は、広告上の売上の数字よりずっと近くなります。大きな違いは安定性にあります。長期賃貸は毎月均等に入り、リゾート賃貸は季節、航空便、新規客室の供給、運営会社の質に左右されます。

運営費と空室のリスク

• 運営費： 運営会社は、売上の一定割合、利益の分配、または固定の料金を受け取ることがあります。分配の前にどの費用が引かれるか（アプリ手数料、リネン、マーケティング、メンテナンス積立金）をよく読んでください。
• 部屋が空いても費用は発生： 建物の管理費、インターネット、保険、家具の減価償却。物件が小さいほど、売上に占める固定費の割合は高くなります。
• 価格競争： 観光用マンションの建物が同時に複数引き渡される地区では、閑散期の客室料金が押し下げられます。
• 航空路線と客層への依存： 大きな外国人客の市場には、直行便で来る客もいます。路線が減便されれば、客も減ります。Savillesは、地政学的な緊張が観光需要に短期的な混乱をもたらしたことにも言及しています。
• 引渡しの遅れ： 建築中のプロジェクトは賃料が入りません。引渡し予定日に、仕上げと許可に要する数か月を加えた時点からキャッシュフローを計算してください。
• 借入： 毎月の返済額は季節によって変わりません。安全な銀行借入のレバレッジをご覧ください。

HPRが販売代理を行っているリゾートプロジェクト

• Alora Nha Trang — ティエン湾（Bãi Tiên）の観光用マンションで、所有期間は50年。プロジェクトページによると、所有者が自分で賃貸運営を行い、lyf by The Ascottは4〜7階のホテル部分のみを運営し、住戸ごとの賃貸委託は受けていません。
• Libera Nha Trang — ティエン湾の海沿いの都市複合開発。
• Meyhomes Capital Phú Quốc — 島の南部、チュオン湾（Bãi Trường）の近く。事業主は、プロジェクトが長期所有の都市住宅用地に属すると公表しています。

リスト全体は、観光用マンション・海沿いのリゾートでもご覧いただけます。特定の物件のキャッシュフローを計算する前に、客室料金と稼働率は、同じ建物または同じ地区の物件の実際の予約カレンダーから取り、販売資料の数字は使わないでください。

本記事は参考情報であり、個別の事案に対する法務・財務・税務の助言に代わるものではありません。利益を保証するものではありません。

1. 商品は観光用マンションか、通常の集合住宅か？使用期限は何年までか、証明書または販売適格の文書はすでにあるか（確認したい5分類の書類）？
2. 建物の規約は、所有者が自分で1泊単位で貸すことを認めているか？事業主の賃貸プログラムへの参加は義務か？
3. 誰が運営し、手数料はいくらで、売上と利益のどちらに対して計算されるか？分配の前に引かれる費目は何か？
4. 同じ事業主がすでに運営している建物・プロジェクトの、月ごとの稼働率と客室料金の平均データはあるか。雨季の月も含まれているか？
5. 所有者は年に何泊まで滞在でき、予約は必要か、繁忙期と重なるか？
6. 宿泊事業の登録、公安への宿泊の届出、所有者の売上分の申告と納税は、誰の名義で行うのか？
7. 建物の管理費は1㎡あたり月いくらか、部屋が空いていても徴収されるか？家具の更新積立金は何%を積み立てるのか？
8. 「賃貸の保証」や「最低の売上分配」がある場合：誰が、何年間保証するのか、銀行保証はあるのか、期間終了後はどうなるのか？保証額はすでに販売価格に含まれていないか？
9. 引渡し予定日、引渡し遅延の違約金、銀行保証はどうなっているか（将来形成住宅の銀行保証）？
10. 賃貸プログラムから抜ける、または物件を転売する場合の条件、事前通知の期間、手数料は何か？

• 文化スポーツ観光省（カインホア省文化スポーツ観光局、VTVを引用）— 2025年にカインホア省は1,640万人の観光客を迎えた、2025年12月25日。
• 世界とベトナム新聞（カインホア省文化スポーツ観光局を引用）— カインホア省を訪れた外国人客が710万人超に（2026年の最初の9か月、2030年の目標10万室）、2026年10月12日。
• アンザン新聞 — 2025年末のフーコック観光のにぎわい（2025年は観光客810万人、うち外国人180万人と推計）、2025年12月13日。
• Mekong ASEAN — アンザン省は最初の9か月で観光により約58兆ドンの収入（2026年9か月のフーコック）、2026年9月16日。
• 人民裁判所雑誌（STRを引用）— フーコックは年初に加速、稼働率競争でバリ島とプーケットを上回る、2026年4月3日。
• Znews（Savills Hotelsを引用）— フーコックは2027年までに1万室のホテル客室が増える、2026年4月1日。
• Markettimes（財務省の回答を引用）— 住宅賃貸と短期宿泊事業を両方行う場合：年間売上10億ドンは合算か別々か（首相決定 36/2025/QĐ-TTg、個人所得税法 109/2025/QH15 第7条）、2026年9月11日。
• ベトナム財政時報 — 不動産賃貸の売上が年10億ドン未満なら、個人は納税不要（政令 141/2026/NĐ-CP）、2026年6月12日。
• 観光法 第09/2017/QH14号（第48・49条）、居住法 第68/2020/QH14号（第30条）。
• Vietnam+（ベトナム通信社、Avison Youngを引用）— Ho Chi Minh City's housing market sees price stabilisation, sharper buyer segmentation、2026年10月13日。
• 観光の季節：ニャチャン雨季の旅行ガイド、雨季のフーコック旅行（観光事業者のページ — 季節の目安にのみ使用）。