Курортные апартаменты в Нячанге и Фукуоке в аренду: стабилен ли денежный поток?

Основание: данные по туризму Департамента культуры, спорта и туризма Кханьхоа и Департамента туризма Анзянг (по сообщениям СМИ); Закон о туризме 2017 г.; Закон о проживании 2020 г.; Закон о подоходном налоге с физических лиц 109/2025/QH15; Постановление 141/2026/NĐ-CP; исследования STR, Savills, Avison Young · Обновлено 24 октября 2026 г.

Если Вы покупаете апартаменты в Нячанге или Фукуоке для сдачи в аренду, реальный денежный поток зависит от пяти факторов: числа туристов и нового предложения номеров, разницы между высоким и низким сезоном, лицензий и налогов на краткосрочное размещение, эксплуатационных расходов (обычно самая крупная статья) и условий девелопера / управляющей компании. Рост числа туристов — необходимое условие; решает сумма, остающаяся после расходов за весь год, включая малолюдные месяцы.

Туристический поток: сильный рост, но предложение номеров тоже растёт

Регион	2025 г.	Первые 9 месяцев 2026 г.
Кханьхоа	около 16,4 млн посещений, из них 5,5 млн иностранных туристов (оценка)	более 20,4 млн (рост 45,66%), иностранных туристов более 7,1 млн (рост 69,05%)
Особая зона Фукуок	около 8,1 млн посещений, около 1,8 млн иностранных туристов (оценка)	более 8,57 млн, иностранных туристов более 1,92 млн (рост 60,2%)

К этим цифрам нужно прочитать три пояснения:

• Границы провинций изменились. Кханьхоа теперь включает бывшую провинцию Ниньтхуан, Анзянг — бывшую провинцию Кьенжанг (с 1 июля 2025 г.), поэтому рост по провинции в сравнении с тем же периодом не полностью означает рост в Нячанге. На данные Фукуока (особая зона) объединение провинций не влияет.
• Предложение номеров тоже растёт. В 2025 г. в Кханьхоа было около 70 500 мест размещения, более 40% — номера 4–5 звёзд; провинция поставила цель около 100 000 номеров к 2030 г. На Фукуоке, по данным Savills, развивается более 10 000 гостиничных номеров, ввод ожидается до конца 2027 г. (Znews, 1 апреля 2026 г.). Если туристов больше, но новых номеров прибавляется быстрее, цены на номера падают.
• Год событий отличается от обычного. Savills Hotels считает, что сохранение загрузки на Фукуоке после APEC 2027 — «серьёзный вызов». Не принимайте выручку года с крупным событием за среднюю.

Высокий и низкий сезон: что чаще всего упускают

У двух рынков сезоны не совпадают. На Фукуоке многолюдно в сухой сезон (примерно с ноября по апрель), в сезон дождей, примерно с мая по октябрь, людей меньше, а цены на номера ниже. В Нячанге сезон дождей — примерно с сентября по декабрь, в ноябре дожди обычно сильнее всего; некоторые морские услуги, например дайвинг, приостанавливаются.

Загрузка номеров сильно колеблется и по годам. По данным STR (Tạp chí Tòa án, 3 апреля 2026 г.), в январе–феврале 2026 г. загрузка отелей на Фукуоке превысила 90%, тогда как за тот же период 2024 г. составляла лишь около 50%; в кластере Нячанг – Камрань она выросла с менее чем 50% до более 60%. Первые два месяца года — высокий сезон Фукуока, не используйте эту цифру на весь год.

Как считать правильно: разделите год на два сезона, оцените загрузку каждого сезона отдельно (по реальному календарю бронирований квартир в том же доме) и сложите. Квартира, заполненная на 90% в три лучших месяца, всё равно может давать в среднем за год всего около 50%.

Краткосрочная аренда: лицензии, регистрация проживания, налоги

Сдача туристам посуточно — это предпринимательская деятельность по размещению, а не обычная аренда жилья. Согласно системе отраслей экономики (Решение 36/2025/QĐ-TTg), краткосрочно сдаваемые номера относятся к группе отраслей 55 (услуги размещения), отличной от группы аренды жилья. Отсюда три следствия:

• Условия ведения деятельности (Закон о туризме 2017 г., статья 49): регистрация предпринимательской деятельности; соблюдение условий общественной безопасности, пожарной безопасности, охраны окружающей среды, безопасности продуктов питания (если подаётся еда); соблюдение минимальных условий по помещениям и услугам. «Туристические апартаменты» — вид туристического места размещения по статье 48. Выставлять квартиру в приложении для бронирования без регистрации предпринимательской деятельности — значит не соответствовать условиям.
• Регистрация проживания: место размещения обязано уведомлять полицию о проживании гостей (Закон о проживании 2020 г., статья 30); иностранные гости регистрируются по Закону о въезде, выезде, транзите и проживании иностранцев во Вьетнаме. Профессиональные управляющие обычно делают это за собственника — уточните в договоре, кто отвечает.
• Налоги: ставка подоходного налога 5% для физических лиц, сдающих недвижимость, применяется за исключением деятельности по размещению (Закон о подоходном налоге 109/2025/QH15, статья 7). Порог 1 млрд донгов в год, при котором НДС и подоходный налог по Постановлению 141/2026/NĐ-CP не платятся, применяется к аренде недвижимости. По какой ставке облагается краткосрочное размещение и суммируется ли порог 1 млрд донгов с долгосрочной арендой — уточните в налоговом органе по месту нахождения квартиры до расчёта денежного потока.

Кроме того, узнайте у управляющей компании дома, разрешают ли правила сдачу посуточно, и является ли продукт туристическими апартаментами (срок пользования, например 50 лет) или квартирой в многоквартирном доме / жильём на земле с бессрочным пользованием — это два разных типа с разными сроками владения и условиями аренды.

Пример для ориентира: выручка 8,2%, чистыми около 2,8%

Допущения (это не данные конкретного проекта): апартаменты за 2 млрд донгов, с мебелью, площадь 40 м²; средняя цена номера 900 000 донгов за ночь; высокий сезон 182 ночи, загрузка 65%; низкий сезон 183 ночи, загрузка 35%; комиссия приложения для бронирования 15% выручки; плата управляющей компании (уборка, стирка, встреча гостей, регистрация проживания) 25% выручки; плата за управление домом 29 000 донгов/м² в месяц; налоги не учтены (см. раздел выше).

Статья	Сумма в год
Ночей с гостями (118 + 64)	182 ночи (около 50%)
Выручка за номер (182 × 900 000 донгов)	около 164 млн донгов
Комиссия приложения для бронирования (15%)	− 25 млн донгов
Плата управляющей компании (25%)	− 41 млн донгов
Плата за управление домом (40 м²)	− 14 млн донгов
Электричество, вода, интернет, расходные принадлежности (1,5 млн донгов в месяц)	− 18 млн донгов
Обслуживание, замена мебели	− 10 млн донгов
Чистый доход до налогов	около 56 млн донгов (в среднем около 4,7 млн донгов в месяц)
Выручка ÷ цена квартиры (164 ÷ 2 000)	около 8,2%
Чистая доходность от цены квартиры (56 ÷ 2 000)	около 2,8%

Неблагоприятный сценарий: если в низкий сезон загрузка достигает лишь 20% (37 ночей вместо 64), выручка снижается примерно до 140 млн донгов, чистый доход — примерно до 42 млн донгов, то есть около 2,1%. Выручка падает на 15%, а чистый доход — на 25%, потому что плата за управление домом, электричество, вода, обслуживание платятся и при пустом номере. Денежный поток неравномерен: основная часть денег приходит в высокий сезон, в многие месяцы сезона дождей доходов не хватает, чтобы покрыть расходы.

По сравнению с долгосрочной арендой в Хошимине, тот же расчёт

По той же формуле (чистый доход за год ÷ цена квартиры), пример из статьи валовая и чистая арендная доходность: квартира за 4 млрд донгов в Хошимине, аренда 11 млн донгов в месяц, простой 1 месяц в год, даёт около 2,25% чистыми. Отчёт Avison Young за III квартал 2026 г. (Vietnam+, 13 октября 2026 г.) отмечает арендную доходность жилья в Хошимине около 2–3% в год.

	Курортная краткосрочная (пример)	Долгосрочная в Хошимине (пример)
Выручка ÷ цена квартиры	около 8,2%	3,3%
Чистая доходность от цены квартиры	около 2,8% (в неблагоприятном сценарии около 2,1%)	около 2,25%
Доля расходов в выручке	около 66%	около 32%
Денежный поток по месяцам	колеблется по сезонам	ровный, по договору
Усилия, лицензии	регистрация деятельности по размещению, уведомление по каждому гостю	договор аренды, декларация дохода раз в год

Цифры чистой доходности двух форматов гораздо ближе друг к другу, чем рекламные цифры выручки. Главное различие — в стабильности: долгосрочная аренда приносит ровный доход каждый месяц, а курортная зависит от сезона, рейсов, нового предложения номеров и качества управляющей компании.

Эксплуатационные расходы и риск простоя

• Плата за эксплуатацию: управляющая компания может брать процент от выручки, делить прибыль в пропорции или брать фиксированную плату. Внимательно читайте, какие расходы вычитаются до распределения (комиссия приложения, стирка, маркетинг, фонд обслуживания).
• Расходы идут и при пустом номере: плата за управление домом, интернет, страховка, износ мебели. Чем меньше квартира, тем выше доля постоянных расходов в выручке.
• Ценовая конкуренция: если в районе одновременно сдаётся несколько домов с туристическими апартаментами, цены на номера в низкий сезон падают.
• Зависимость от авиалиний и рынков туристов: некоторые крупные рынки иностранных туристов приезжают прямыми рейсами; сокращение рейсов означает снижение потока. Savills также отмечает, что геополитическая напряжённость вызвала краткосрочные перебои спроса на туризм.
• Задержка передачи: в строящемся проекте аренды нет; считайте денежный поток от ожидаемой даты передачи плюс несколько месяцев на отделку и получение разрешений.
• Кредит: ежемесячный платёж по кредиту не меняется по сезонам — см. безопасное кредитное плечо.

Курортные проекты, которые распространяет HPR

• Alora Nha Trang — туристические апартаменты в Баитьен, владение 50 лет; по данным страницы проекта, собственник сам сдаёт в аренду, lyf by The Ascott управляет только гостиничным блоком на этажах 4–7 и не принимает отдельные квартиры в доверительное управление арендой.
• Libera Nha Trang — приморский городской комплекс Баитьен.
• Meyhomes Capital Phú Quốc — юг острова, рядом с Баитрыонг; девелопер заявляет, что проект входит в фонд жилых городских земель с бессрочным правом пользования.

Полный список — в разделе туристические апартаменты, курортное жильё на море. Перед расчётом денежного потока по конкретной квартире возьмите цену номера и загрузку из реального календаря бронирований квартир в том же доме или районе, а не из рекламных материалов.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую / налоговую консультацию в конкретной ситуации. Прибыль не гарантируется.

1. Это туристические апартаменты или квартира в многоквартирном доме? До какого года срок пользования, есть ли уже свидетельство или документ о соответствии условиям продажи (5 групп документов для проверки)?
2. Разрешают ли правила дома собственнику самостоятельно сдавать посуточно? Обязательно ли участие в программе аренды девелопера?
3. Кто управляет, какая плата, считается она от выручки или от прибыли? Какие расходы вычитаются до распределения?
4. Есть ли данные о загрузке и средней цене номера по каждому месяцу для дома / проекта того же девелопера, уже находящегося в эксплуатации, — включая месяцы сезона дождей?
5. Сколько ночей в год собственник может жить сам, нужно ли бронировать заранее, совпадает ли это с высоким сезоном?
6. Кто оформляет регистрацию деятельности по размещению, уведомляет полицию о проживании, подаёт декларацию и платит налог с выручки собственника?
7. Сколько донгов/м² в месяц стоит управление домом, взимается ли оно, когда квартира пустует? Сколько процентов откладывается в фонд обновления мебели?
8. Если есть «гарантия аренды» или «минимальное распределение выручки»: кто гарантирует, на сколько лет, есть ли банковская гарантия, что будет по окончании? Включён ли уровень гарантии уже в цену продажи?
9. Ожидаемая дата передачи, штраф за задержку передачи, банковская гарантия (гарантия для жилья будущего формирования)?
10. Если захочется выйти из программы аренды или перепродать квартиру: какие условия, срок уведомления, плата?

• Министерство культуры, спорта и туризма (по данным Департамента Кханьхоа, VTV) — Khánh Hòa đón 16,4 triệu lượt khách du lịch trong năm 2025 (Кханьхоа принял 16,4 млн туристов в 2025 г.), 25 декабря 2025 г.
• Báo Thế giới & Việt Nam (по данным Департамента Кханьхоа) — Khách quốc tế đến Khánh Hòa đạt hơn 7,1 triệu lượt (Иностранных туристов в Кханьхоа более 7,1 млн; 9 месяцев 2026 г.; цель — 100 000 номеров к 2030 г.), 12 октября 2026 г.
• Báo An Giang — Du lịch Phú Quốc nhộn nhịp cuối năm 2025 (Оживление туризма на Фукуоке в конце 2025 г.; оценка — 8,1 млн туристов, 1,8 млн иностранных туристов в 2025 г.), 13 декабря 2025 г.
• Mekong ASEAN — An Giang thu gần 58.000 tỷ đồng từ du lịch trong 9 tháng đầu năm (Анзянг получил почти 58 000 млрд донгов от туризма за 9 месяцев; Фукуок, 9 месяцев 2026 г.), 16 сентября 2026 г.
• Tạp chí Tòa án nhân dân (по данным STR) — Phú Quốc tăng tốc đầu năm, vượt Bali và Phuket trong cuộc đua công suất phòng (Фукуок ускорился в начале года и обогнал Бали и Пхукет по загрузке номеров), 3 апреля 2026 г.
• Znews (по данным Savills Hotels) — Phú Quốc có thêm 10.000 phòng khách sạn đến 2027 (На Фукуоке к 2027 г. добавится 10 000 гостиничных номеров), 1 апреля 2026 г.
• Markettimes (по ответу Министерства финансов) — Vừa cho thuê nhà, vừa kinh doanh lưu trú ngắn ngày: tổng doanh thu 1 tỷ đồng/năm tính chung hay riêng (Сдача жилья и краткосрочное размещение одновременно: порог выручки 1 млрд донгов в год считается совместно или раздельно; Решение 36/2025/QĐ-TTg, Закон о подоходном налоге 109/2025/QH15, статья 7), 11 сентября 2026 г.
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế (При доходе от аренды недвижимости менее 1 млрд донгов в год физические лица налог не платят; Постановление 141/2026/NĐ-CP), 12 июня 2026 г.
• Закон о туризме № 09/2017/QH14 (статьи 48, 49); Закон о проживании № 68/2020/QH14 (статья 30).
• Vietnam+ (ВИА, по данным Avison Young) — Ho Chi Minh City's housing market sees price stabilisation, sharper buyer segmentation, 13 октября 2026 г.
• Сезоны туризма: Cẩm nang Nha Trang mùa mưa (Путеводитель по Нячангу в сезон дождей), Du lịch Phú Quốc mùa mưa (Туризм на Фукуоке в сезон дождей) (страницы туристических компаний — используются только для определения сезонов).