芽庄、富国度假公寓出租：现金流稳定吗？

依据：庆和省文化体育旅游厅和安江省旅游厅的旅游数据（经媒体报道）；2017年《旅游法》；2020年《居住法》；第109/2025/QH15号《个人所得税法》；第141/2026/NĐ-CP号议定；STR、Savills、Avison Young 的研究 · 更新于 2026年10月24日。

在芽庄（Nha Trang）或富国（Phú Quốc）购买公寓用于出租，实际现金流取决于五个因素：游客量与新增客房供应、旺季与淡季的差异、短期住宿经营的许可与税费、运营费用（通常是最大的一项）以及开发商 / 运营单位的条款。游客量增长是必要条件；决定性的数字是全年扣除成本后剩下的钱，包括没有客人的那几个月。

游客量：强劲增长，但客房供应也在增加

地区	2025年	2026年前 9 个月
庆和省（Khánh Hòa）	约 1640 万人次，其中国际游客 550 万人次（估计）	超过 2040 万人次（增长 45.66%），国际游客超过 710 万人次（增长 69.05%）
富国特区（Phú Quốc）	约 810 万人次，国际游客约 180 万人次（估计）	超过 857 万人次，国际游客超过 192 万人次（增长 60.2%）

解读上述数字时需要同时注意三点：

• 省级范围已变。 庆和省现在包括原宁顺省（Ninh Thuận），安江省包括原坚江省（Kiên Giang）（自2025年7月1日起），因此全省同比增长并不完全是芽庄的增长。富国（特区）的数字不受并省影响。
• 客房供应也在增加。 2025年，庆和省约有 7.05 万间住宿客房，其中 4–5 星级客房超过 40%；该省的目标是到2030年达到约 10 万间。在富国，Savills 记录到超过 1 万间酒店客房正在开发，预计在2027年底前完成（Znews，2026年4月1日）。游客增加但新客房增加得更快，房价就会被拉低。
• 有活动的年份不同于常年。 Savills Hotels 认为，富国在2027年 APEC 之后维持入住率是“巨大挑战”。不要把大型活动年份的收入当作平均水平。

旺季与淡季：最容易被忽略的部分

两个市场的淡旺季错开。富国在旱季（约 11 月至次年 4 月）游客多，雨季约 5 月至 10 月较冷清，房价也较低。芽庄的雨季约在 9 月至 12 月，11 月通常雨最多；潜水等部分海上服务会暂停。

入住率在不同年份之间也变化很大。据 STR 数据（《人民法院杂志》，2026年4月3日），2026年 1–2 月富国酒店入住率超过 90%，而2024年同期仅约 50%；芽庄—金兰（Cam Ranh）片区从不足 50% 升至 60% 以上。前两个月是富国的旺季，不要把这个数字用于全年。

正确的算法： 把一年分成两个季节，分别估算各季入住率（取同楼栋房源的实际订房日历），再相加。一套在最好的三个月里入住率达 90% 的房子，全年平均仍可能只有约 50%。

短期出租：许可证、住宿申报、税

按晚向游客出租是住宿服务经营，而不是普通的住房出租。依据国民经济行业体系（第36/2025/QĐ-TTg号决定），短期出租客房属于第 55 类（住宿服务），不同于住房出租类。这带来三件事：

• 经营条件（2017年《旅游法》第49条）： 有营业登记；满足治安秩序、消防、环境保护、食品安全（如提供餐饮）的条件；满足设施与服务的最低条件。“旅游公寓”是第48条规定的一种旅游住宿设施。尚无营业登记就自行把房源发布到订房应用上，属于不具备条件。
• 住宿申报： 住宿设施须向公安机关通报客人的住宿情况（2020年《居住法》第30条）；外国客人按《外国人入境、出境、过境、居留法》办理临时居住申报。专业运营单位通常代为办理——请在合同中问清由谁负责。
• 税： 个人出租房地产适用 5% 的个人所得税税率，但住宿经营活动除外（第109/2025/QH15号《个人所得税法》第7条）。依据第141/2026/NĐ-CP号议定，年收入 10亿越南盾 的门槛以下免缴增值税和个人所得税，适用于房地产出租。短期住宿按什么比例计税，10亿越南盾的门槛是否与长期租金合并计算——在核算现金流之前，请向房屋所在地的税务机关询问。

此外，请向楼栋物业管理处询问规约是否允许按晚出租，以及产品是旅游公寓（有使用期限，例如 50 年）还是公寓 / 长期住宅用地上的住房——两者在所有权期限和出租条件上不同。

参考示例：收入 8.2%，净收益约 2.8%

假设（并非某个具体项目的数据）：公寓 20亿越南盾，含家具，面积 40 ㎡；平均房价 90万越南盾/晚；旺季 182 晚，入住率 65%；淡季 183 晚，入住率 35%；订房应用费用占收入 15%；运营单位费用（清洁、洗涤、接待、住宿申报）占收入 25%；楼栋管理费 2.9万越南盾/㎡/月；未计税（见上节）。

项目	金额 / 年
有客入住的夜数（118 + 64）	182 晚（约 50%）
房费收入（182 × 90万越南盾）	约 1.64亿越南盾
订房应用费用（15%）	− 2500万越南盾
运营单位费用（25%）	− 4100万越南盾
楼栋管理费（40 ㎡）	− 1400万越南盾
电、水、网络、消耗品（150万越南盾/月）	− 1800万越南盾
维护、更换家具	− 1000万越南盾
税前净收入	约 5600万越南盾（月均约 470万越南盾）
收入 ÷ 房价（164 ÷ 2,000）	约 8.2%
净收益率（56 ÷ 2,000）	约 2.8%

不利情景： 淡季入住率只有 20%（37 晚而不是 64 晚），则收入降至约 1.4亿越南盾，净收入降至约 4200万越南盾，即约 2.1%。收入下降 15%，但净收入下降 25%，因为房间空置时管理费、水电、维护仍要支付。现金流也不均匀：大部分收入集中在旺季，雨季的许多月份收入不足以抵补成本。

与胡志明市长期出租对比，同一算法

使用同一公式（年净收入 ÷ 房价），以 总租金回报率与净租金回报率 一文中的示例为准：胡志明市（TP.HCM）一套 40亿越南盾 的公寓，月租 1100万越南盾，每年空置 1 个月，净收益约 2.25%。Avison Young 2026年第三季度报告（Vietnam+ 2026年10月13日报道）记录胡志明市住宅租金回报率约为每年 2–3%。

	度假短租（示例）	胡志明市长租（示例）
收入 ÷ 房价	约 8.2%	3.3%
净收益率（占房价）	约 2.8%（不利情景约 2.1%）	约 2.25%
占收入的成本	约 66%	约 32%
按月现金流	随季节起伏	稳定，按合同
工作量、许可证	住宿经营登记，逐位客人申报	租赁合同，每年申报一次收入

两种方式的净收益率，比宣传的收入数字接近得多。真正大的差别在于稳定性：长租按月稳定收款，度假出租则取决于季节、航班、新增客房供应和运营单位的质量。

运营成本与空置风险

• 运营费用： 运营单位可能按收入的百分比收费、按比例分润，或收取固定费用。请仔细阅读分润前先扣除哪些费用（应用费、洗涤、营销、维护基金）。
• 房间空置时费用照常发生： 楼栋管理费、网络、保险、家具折旧。房子越小，固定成本占收入的比例越高。
• 价格竞争： 多栋旅游公寓同时交付的区域，淡季房价会被压低。
• 依赖航线和客源市场： 一些大的国际客源市场靠直飞航线抵达；航线减班，游客量也随之减少。Savills 还提到地缘政治紧张曾对旅游需求造成短期干扰。
• 延期交房： 在建项目没有租金；现金流应从预计交房日起算，再加上几个月的装修、办证时间。
• 贷款： 每月还款额不随季节变化——参见 安全的银行贷款杠杆。

HPR 正在销售的度假项目

• Alora Nha Trang — 位于 Bãi Tiên 的旅游公寓，50 年产权；据项目页面，业主自行经营出租，lyf by The Ascott 只运营 4–7 层的酒店部分，不接受单套房的出租委托。
• Libera Nha Trang — Bãi Tiên 滨海城区综合体。
• Meyhomes Capital Phú Quốc — 岛南部，靠近 Bãi Trường；开发商公布项目属于长期产权的城市住宅用地。

完整名单见 旅游公寓、海滨度假。在为某套具体房源核算现金流之前，请从同楼栋或同区域房源的实际订房日历中获取房价和入住率，不要使用销售资料里的数字。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律 / 财务 / 税务咨询。不承诺收益。

1. 产品是旅游公寓还是普通住宅公寓？使用期限到哪一年，是否已有证书或符合出售条件的文件（应核查的 5 类文件）？
2. 楼栋规约是否允许业主自行按晚出租？是否必须参加开发商的出租计划？
3. 谁来运营，收费多少，按收入还是按利润计算？分润前先扣除哪些费用？
4. 是否有与开发商合作、已运营的楼栋 / 项目按月的入住率和平均房价数据——包括雨季的月份？
5. 业主每年可以入住多少晚，是否需要预订，是否与旺季重叠？
6. 谁以名义办理住宿经营登记、向公安机关申报住宿，并为业主的收入部分申报和缴税？
7. 楼栋管理费每月每平方米多少越南盾，房子空置时是否收取？家具更新基金提取多少百分比？
8. 如果有“承诺出租”或“最低收入分成”：谁来承诺，多少年，是否有担保，到期怎么办？承诺的金额是否已包含在售价之中？
9. 预计交房日期、逾期交房罚则、银行保函（未来住房的银行保函）？
10. 想退出出租计划或转售房子，条件、提前通知时间、费用是什么？

• 文化体育旅游部（引自庆和省文化体育旅游厅、VTV）— 庆和省2025年接待游客 1640 万人次，2025年12月25日。
• 世界与越南报（引自庆和省文化体育旅游厅）— 国际游客到访庆和省超过 710 万人次（2026年前 9 个月；2030年 10 万间客房的目标），2026年10月12日。
• 安江报 — 2025年底富国旅游热闹（估计2025年游客 810 万人次，国际游客 180 万人次），2025年12月13日。
• Mekong ASEAN — 安江省前 9 个月旅游收入近 58 万亿越南盾（富国2026年前 9 个月），2026年9月16日。
• 人民法院杂志（引自 STR）— 富国年初提速，在入住率竞赛中超越巴厘岛和普吉岛，2026年4月3日。
• Znews（引自 Savills Hotels）— 富国到2027年将新增 1 万间酒店客房，2026年4月1日。
• Markettimes（引自财政部答复）— 既出租住房又经营短期住宿：年收入 10亿越南盾 是合并计算还是分别计算（第36/2025/QĐ-TTg号决定，第109/2025/QH15号《个人所得税法》第7条），2026年9月11日。
• 越南财经时报 — 房地产出租年收入低于 10亿越南盾，个人无需缴税（第141/2026/NĐ-CP号议定），2026年6月12日。
• 第09/2017/QH14号《旅游法》（第48、49条）；第68/2020/QH14号《居住法》（第30条）。
• Vietnam+（越通社，引自 Avison Young）— Ho Chi Minh City's housing market sees price stabilisation, sharper buyer segmentation，2026年10月13日。
• 旅游季节：芽庄雨季攻略、富国雨季旅游（旅游企业网站——仅用于季节划分）。