Giữ chỗ, đặt cọc, ký hợp đồng mua bán: khác nhau thế nào, khi nào được cọc

Căn cứ: Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 ngày 28/11/2023 (hiệu lực 01/08/2024) — Điều 23 khoản 5, Điều 24, Điều 25, Điều 26 · Cập nhật 20/10/2026.

Với nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, khi nhà đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, diện tích. Trước mốc đó, mọi khoản thu dưới tên "giữ chỗ", "booking", "phí ưu tiên" đều không phải tiền cọc theo luật kinh doanh bất động sản. Ba bước dưới đây khác nhau về thời điểm, số tiền và mức ràng buộc.

So sánh nhanh ba bước

	Giữ chỗ (booking)	Đặt cọc	Hợp đồng mua bán
Thời điểm	Thường trước khi dự án đủ điều kiện bán	Khi nhà đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh	Khi nhà đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh
Số tiền tối đa	Luật kinh doanh BĐS không quy định riêng	5% giá bán	Đợt đầu 30% giá trị hợp đồng, đã gồm tiền cọc
Giấy tờ	Phiếu, thỏa thuận giữ chỗ	Thỏa thuận đặt cọc ghi rõ giá bán, diện tích	Hợp đồng mua bán theo mẫu, kèm thư bảo lãnh của ngân hàng
Ràng buộc	Tùy văn bản đã ký	Theo thỏa thuận đặt cọc	Đầy đủ quyền, nghĩa vụ hai bên

1. Giữ chỗ: chưa phải tiền cọc

Giữ chỗ là cách người bán ghi nhận khách quan tâm khi dự án chưa mở bán chính thức. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không có khái niệm "giữ chỗ"; điều luật chỉ nói chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc khi nhà đã đủ điều kiện kinh doanh. Vì vậy, khoản giữ chỗ phụ thuộc hoàn toàn vào văn bản bạn ký.

Trước khi chuyển tiền giữ chỗ, hỏi rõ:

• Tiền chuyển vào tài khoản của ai — chủ đầu tư hay đơn vị khác.
• Hoàn lại khi nào, trong bao nhiêu ngày, nếu bạn không chọn được căn hoặc dự án chậm đủ điều kiện bán.
• Khoản này có được trừ vào tiền cọc, tiền thanh toán sau này không.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (đang được Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10–11/2026) có đề xuất về đặt cọc sớm hơn, nhưng chưa có hiệu lực. Giao dịch hiện nay vẫn theo luật 2023.

2. Đặt cọc: tối đa 5%, sau khi đủ điều kiện kinh doanh

Nhà hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh khi có các giấy tờ chính: giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng (nếu phải có), nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ, biên bản nghiệm thu phần móng với chung cư, và văn bản của cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trả lời nhà đủ điều kiện bán (Điều 24).

Khi đó, chủ đầu tư được nhận cọc tối đa 5% giá bán. Ví dụ tham khảo: căn giá 3 tỷ đồng thì tiền cọc tối đa 150 triệu đồng. Chủ đầu tư không được ủy quyền cho đơn vị khác ký thỏa thuận đặt cọc.

Ví dụ thực tế — Izumi City (Đồng Nai): 461 căn phân khu Izumi Canaria được Sở Xây dựng Đồng Nai thông báo đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (văn bản 3785/SoXD-QLN&TTBĐS ngày 16/10/2025). Tiền cọc mỗi căn 100 triệu đồng, chuyển khoản thẳng vào tài khoản chủ đầu tư, theo thông báo TB141 ngày 11/09/2026 của chủ đầu tư — thấp hơn mức 5% của căn giá từ 8,55 tỷ đồng. Xem chính sách Izumi City.

3. Hợp đồng mua bán: các mốc thanh toán luật giới hạn

Điều 25 giới hạn số tiền chủ đầu tư được thu theo hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai:

Mốc	Tối đa
Lần thanh toán đầu (gồm cả tiền cọc)	30% giá trị hợp đồng
Tổng số trước khi bàn giao nhà	70% giá trị hợp đồng (50% nếu bên bán là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài)
Khi bên mua chưa được cấp sổ	95% giá trị hợp đồng — 5% còn lại trả khi có sổ

Các đợt sau lần đầu phải phù hợp tiến độ xây dựng. Trước khi nhận tiền thanh toán, chủ đầu tư phải giao bạn thư bảo lãnh của ngân hàng (Điều 26) — trừ khi bạn đồng ý bằng văn bản không nhận bảo lãnh. Một số chủ đầu tư chiết khấu cho khách không dùng bảo lãnh; trước khi chọn, hãy cân nhắc đây là lớp bảo vệ bạn bỏ ra.

Khi nào nên dừng lại

• Chưa xem được văn bản đủ điều kiện kinh doanh mà người bán đòi "cọc" trên 5%.
• Văn bản ghi "đặt cọc" nhưng không ghi giá bán, diện tích căn.
• Tiền chuyển vào tài khoản cá nhân hoặc đơn vị không phải chủ đầu tư, không có văn bản ủy quyền thu hộ hợp lệ.
• Lịch thanh toán thu trên 30% ngay khi ký hoặc trên 70% trước khi bàn giao.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể.

1. Hỏi dự án đã có văn bản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh chưa — số văn bản, ngày, cơ quan cấp. Chưa có: chỉ nên cân nhắc giữ chỗ với khoản nhỏ, hoàn lại được.
2. Giữ chỗ: đọc kỹ tài khoản nhận tiền, thời hạn và điều kiện hoàn tiền, khoản này có trừ vào tiền cọc không.
3. Đặt cọc: số tiền không quá 5% giá bán; thỏa thuận ghi rõ giá bán, diện tích, mã căn; người ký là chủ đầu tư.
4. Hợp đồng mua bán: đối chiếu lịch thanh toán — đợt đầu không quá 30% (gồm cọc), trước bàn giao không quá 70%, 5% cuối trả khi nhận sổ.
5. Nhận thư bảo lãnh ngân hàng trước khi thanh toán theo hợp đồng; chỉ bỏ bảo lãnh khi đã hiểu rõ rủi ro.
6. Lưu đủ chứng từ: phiếu giữ chỗ, thỏa thuận cọc, hợp đồng, ủy nhiệm chi, phiếu thu.

• Hệ thống pháp luật — Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (khoản 5: đặt cọc không quá 5% giá bán), truy cập 20/10/2026.
• Hệ thống pháp luật — Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (điều kiện nhà hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh), truy cập 20/10/2026.
• Hệ thống pháp luật — Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (thanh toán 30% / 70% / 95%), truy cập 20/10/2026.
• Hệ thống pháp luật — Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (bảo lãnh ngân hàng), truy cập 20/10/2026.
• LuatVietnam — Từ 01/8/2024: Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai, 17/07/2024.
• Tạp chí Công Thương — Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, 01/04/2024.
• VietnamFinance — Đề xuất nhận cọc 5% từ sớm: Gỡ nút thắt cho DN hay mở đường cho 'bán lúa non'?, 01/08/2026.
• Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai (chủ đầu tư Izumi City) — thông báo TB141 về đặt cọc, 11/09/2026; văn bản 3785/SoXD-QLN&TTBĐS của Sở Xây dựng Đồng Nai, 16/10/2025 (tư liệu dự án HPR lưu).