Thuê căn hộ cho người nước ngoài: giấy tờ, hợp đồng song ngữ, tạm trú

Căn cứ: Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam số 47/2014/QH13 (sửa đổi bởi Luật 51/2019/QH14 và Luật 23/2023/QH15, hiệu lực 15/08/2023); Thông tư 87/2026/TT-BCA (hiệu lực 24/07/2026); Nghị định 282/2025/NĐ-CP; Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Điều 161, 164, 172); Thông tư 32/2013/TT-NHNN (sửa đổi) · Cập nhật 20/10/2026.

Người nước ngoài được thuê nhà ở tại Việt Nam, và Luật Nhà ở 2023 không bắt buộc bên thuê là cá nhân phải đăng ký cư trú tại nơi có nhà. Việc cần làm gọn trong bốn phần: giấy tờ nhập cảnh còn hạn, hợp đồng hai bên cùng đọc hiểu, khai báo tạm trú sau khi dọn vào, và thanh toán đúng quy định ngoại hối. Bài này viết cho người thuê và người đi cùng (công ty, gia đình) chuẩn bị trước khi xem căn.

1. Giấy tờ cần chuẩn bị

Giấy tờ	Dùng để làm gì	Lưu ý
Hộ chiếu (hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế)	Ký hợp đồng, khai báo tạm trú	Chủ nhà sẽ xin bản chụp trang thông tin
Thị thực (visa)	Chứng minh được nhập cảnh, ở trong thời hạn	Thị thực điện tử tối đa 90 ngày, nhập cảnh nhiều lần
Thẻ tạm trú	Thay thị thực, cho phép cư trú có thời hạn	Phù hợp với người thuê dài hạn (làm việc, đầu tư, gia đình)
Dấu miễn thị thực	Người thuộc diện đơn phương miễn thị thực	Tạm trú tại cửa khẩu tối đa 45 ngày
Thông tin công ty (nếu công ty thuê hộ)	Bên ký hợp đồng, xuất chứng từ thanh toán	Ghi rõ ai là bên thuê, ai là người ở

Nếu thời hạn thuê dài hơn thời hạn thị thực, hãy hỏi đơn vị bảo lãnh (công ty, trường học) về gia hạn hoặc cấp thẻ tạm trú, và ghi vào hợp đồng cách xử lý nếu bạn không được gia hạn.

2. Hợp đồng thuê song ngữ

Pháp luật không bắt buộc hợp đồng thuê nhà phải song ngữ, nhưng hợp đồng phải lập thành văn bản và không bắt buộc công chứng. Với khách nước ngoài, nên làm hợp đồng tiếng Việt – tiếng Anh (hoặc tiếng Nhật, Hàn, Trung) theo hai cột song song, và ghi rõ bản ngôn ngữ nào được ưu tiên khi hai bản hiểu khác nhau.

Các điều khoản nên đọc kỹ bằng ngôn ngữ bạn thông thạo:

• Giá thuê, kỳ trả, các khoản đã gồm (phí quản lý, internet, dọn dẹp).
• Tiền cọc: bảo đảm việc gì, hoàn trong bao nhiêu ngày, khoản nào được trừ.
• Chấm dứt sớm: luật yêu cầu bên đơn phương chấm dứt báo trước bằng văn bản ít nhất 30 ngày. Với người nước ngoài, nên có điều khoản riêng khi bị điều chuyển công tác, hết hạn thị thực không được gia hạn. Xem thêm bài mất cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn.
• Biên bản bàn giao nội thất, thiết bị bằng hai ngôn ngữ, kèm ảnh.
• Ai khai báo tạm trú và trách nhiệm báo khi bạn đổi hộ chiếu hay đi vắng dài ngày.

3. Khai báo tạm trú: chủ nhà làm, bạn cung cấp giấy tờ

Người nước ngoài tạm trú tại Việt Nam phải khai báo thông qua người trực tiếp quản lý nơi ở với Công an cấp xã. Luật xếp cả nhà riêng vào nhóm nơi ở này, nên khi bạn thuê căn hộ, chủ nhà (hoặc người được chủ nhà giao quản lý) là người khai. Trước khi đồng ý cho ở, họ có nghĩa vụ yêu cầu bạn xuất trình hộ chiếu và giấy tờ cư trú.

• Qua hệ thống khai báo tạm trú điện tử (Thông tư 87/2026/TT-BCA, hiệu lực 24/07/2026): khai ngay khi bạn đến ở.
• Bằng phiếu khai báo (mẫu NA17): chuyển cho Công an cấp xã trong 12 giờ, vùng sâu, vùng xa trong 24 giờ.
• Đổi nơi ở hoặc ở ngoài địa chỉ ghi trên thẻ thường trú thì phải khai báo lại.
• Người quản lý nơi ở không khai báo có thể bị phạt đến 12 triệu đồng (Điều 10 Nghị định 282/2025/NĐ-CP, từ 15/12/2025).

Hãy xin chủ nhà xác nhận đã khai báo (ảnh chụp hoặc mã khai báo). Chi tiết thủ tục cho cả người thuê Việt Nam: bài khai báo tạm trú khi thuê nhà.

4. Thanh toán tiền thuê và tiền cọc

• Ghi giá và trả bằng đồng Việt Nam. Theo Thông tư 32/2013/TT-NHNN, việc ghi giá trong hợp đồng, báo giá, thanh toán trên lãnh thổ Việt Nam không được thực hiện bằng ngoại tệ, trừ các trường hợp được phép. Nếu muốn tham chiếu giá USD, hãy hỏi luật sư trước khi đưa vào hợp đồng.
• Chuyển khoản vào tài khoản đúng tên chủ nhà (hoặc người được ủy quyền nhận tiền bằng văn bản), nội dung ghi "tiền cọc / tiền thuê căn … tháng …".
• Công ty trả hộ: thỏa thuận trước chứng từ chủ nhà cung cấp (biên nhận, hóa đơn nếu có) để công ty hoàn tiền.
• Thuế cho thuê nhà là nghĩa vụ của chủ nhà. Đọc kỹ nếu hợp đồng ghi bên thuê nộp thay, vì khi đó khoản thuế ảnh hưởng tới chi phí thật của bạn. Xem giấy tờ và thuế của chủ nhà cho thuê.

5. Chọn căn: hỏi ban quản lý trước khi cọc

Nội quy chung cư áp dụng cho cả người thuê: đăng ký cư dân, thẻ ra vào, giờ chuyển đồ, nuôi thú cưng, hạn chế cho thuê ngắn ngày. Hỏi thêm phí quản lý, chỗ đậu ô tô và việc tòa nhà có hỗ trợ giấy tờ cho cư dân nước ngoài không.

Tham khảo giá: ba căn hộ Léman Luxury 75 m² (117 Nguyễn Đình Chiểu, Quận 3 cũ) HPR đang nhận ký gửi cho thuê, có nội thất, giá 28 triệu đồng/tháng (1 phòng ngủ) và 32–33 triệu đồng/tháng (2 phòng ngủ), cập nhật 20/10/2026. Xem danh sách căn hộ cho thuê trung tâm và toàn bộ căn đang cho thuê.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể.

1. Kiểm tra thời hạn được ở Việt Nam — thị thực, thẻ tạm trú hoặc dấu miễn thị thực — so với thời hạn thuê dự kiến.
2. Gửi nhu cầu: khu vực, số phòng ngủ, ngân sách, ngày dọn vào, có nuôi thú cưng hay cần chỗ đậu ô tô không.
3. Xem căn và hỏi ban quản lý về nội quy, phí quản lý, thẻ cư dân.
4. Đọc dự thảo hợp đồng song ngữ, chốt bản ngôn ngữ ưu tiên, điều khoản cọc và chấm dứt sớm.
5. Đối chiếu giấy tờ chủ nhà: sổ hồng hoặc hợp đồng mua bán, giấy tờ tùy thân, văn bản ủy quyền nếu người khác cho thuê.
6. Ký hợp đồng, chuyển cọc bằng đồng Việt Nam vào tài khoản đúng tên chủ nhà.
7. Nhận nhà có biên bản bàn giao (danh mục, ảnh, chỉ số điện nước) bằng hai ngôn ngữ.
8. Cung cấp hộ chiếu để chủ nhà khai báo tạm trú và xin xác nhận đã khai báo.

• Quốc hội — Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam số 47/2014/QH13 (Điều 3, 31, 32, 33), ban hành 16/06/2014.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Sửa đổi, bổ sung quy định về khai báo tạm trú đối với người nước ngoài tại Việt Nam, 27/07/2023.
• VnEconomy — Quốc hội thông qua việc nâng thời hạn visa điện tử lên 90 ngày, 24/06/2023.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Cách thức thực hiện khai báo, tiếp nhận thông tin tạm trú của người nước ngoài tại Việt Nam (Thông tư 87/2026/TT-BCA), 22/06/2026.
• Tuổi Trẻ (Pháp Luật TP.HCM) — Không khai báo tạm trú cho khách nước ngoài, chủ khách sạn bị phạt bao nhiêu? (Nghị định 282/2025/NĐ-CP, Điều 10), 06/12/2025.
• Quốc hội — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Điều 161, 164, 172), ban hành 27/11/2023, hiệu lực 01/08/2024.
• LuatVietnam — Hợp đồng thanh toán bằng ngoại tệ được không? (Thông tư 32/2013/TT-NHNN, Điều 3, 4), 04/09/2019.
• HPR — tin ký gửi cho thuê căn hộ Léman Luxury (mã KG2610-04, KG2610-05, KG2610-06), cập nhật 20/10/2026.