Оценка недвижимости: 3 подхода и пример расчёта в цифрах

Цифры в примерах условные, для иллюстрации; это не цена конкретной квартиры. Классификация методов — по Циркуляру 42/2024/TT-BTC (действует с 5 августа 2024 г., по данным журнала Tạp chí Công Thương). Обновлено 24 октября 2026 г.

Оценка помогает ответить на два вопроса: по какой цене эту квартиру стоит покупать и какую цену назвать при продаже. У покупателя, продавца, банка и налогового органа свои способы расчёта; эта статья поможет Вам самостоятельно прикинуть разумный диапазон цены до торга.

1. Три подхода

Согласно Циркуляру 42/2024/TT-BTC (действует с 5 августа 2024 г.), при оценке недвижимости используются три подхода: рыночный, затратный, доходный; можно применять один или сочетать их — в зависимости от объекта, цели и имеющихся данных. Кроме того, для земли с потенциалом развития есть метод остаточной стоимости по формуле V = DT − CP (доход от развития минус затраты на развитие). Оценка земли по Земельному закону имеет собственную систему методов.

Подход	Подходит для	Нужные данные
Сравнение (рыночный)	квартиры, таунхаусы с большим числом похожих сделок	цены недавних сделок по похожим объектам
Доходный	сдаваемые квартиры, объекты с денежным потоком	арендная плата, операционные расходы, ставка капитализации
Затратный	дома с малым числом сделок, новые постройки	цена земли, удельные затраты на строительство, износ
Остаточной стоимости	земля под предполагаемую застройку	ожидаемые доходы и затраты на развитие

2. Сравнение: чаще всего используется для квартир

Обзорные материалы отмечают, что во Вьетнаме этот способ применяют чаще всего. Выберите не менее 3 похожих квартир (в том же проекте или районе, того же типа) и скорректируйте различия.

Пример оценки квартиры 70 м²:

Сравниваемая квартира	Цена предложения	Корректировка	Цена после корректировки
A (лучше меблирована)	56 млн/м²	−2 млн	54 млн/м²
B (этаж ниже)	52 млн/м²	+1 млн	53 млн/м²
C (лучше ориентация)	58 млн/м²	−3 млн	55 млн/м²

Среднее: 54 млн/м² × 70 м² = 3,78 млрд донгов. Два замечания: цена предложения обычно выше цены реальной сделки, поэтому спрашивайте о недавно закрытых сделках; и каждая корректировка должна иметь причину (этаж, ориентация, меблировка, юридический статус), а не делаться «на глаз».

3. Доходный подход: когда квартира сдаётся в аренду

Стоимость = годовой чистый доход ÷ ставка капитализации. Этот способ чувствителен к прогнозам, поэтому лучше использовать его для перекрёстной проверки, а не как окончательный результат.

Пример: аренда 18 млн/месяц × 12 = 216 млн/год. За вычетом простоев, платы за управление, обслуживания и налога (условно 15%) остаётся около 184 млн/год. Если на рынке района применяют ставку 5%: 184 ÷ 5% = около 3,67 млрд донгов. Если изменить ставку на 6%, стоимость составит всего около 3,07 млрд — видно, что результат чувствителен к одному предположению. О расчёте арендной платы см. статьи Оценка аренды квартиры и Валовая и чистая арендная доходность.

4. Затратный подход: таунхаусы и объекты с малым числом сделок

Стоимость = цена земли + затраты на новое строительство − износ. Пример: таунхаус на участке 60 м², цена земли 100 млн/м² — это 6 млрд; строительство 3 этажей, 180 м² площади × 8 млн/м² = 1,44 млрд; условный износ 30% — остаётся около 1,01 млрд. Итого около 7,0 млрд донгов. Земля обычно составляет самую большую часть, поэтому цену земли нужно сравнивать особенно тщательно.

5. Перекрёстная проверка и чтение результата

1. Используйте не менее двух способов; расхождение менее примерно 5% считается разумным, при большом расхождении ищите причину (низкая аренда, завышенная цена предложения, различия в юридическом статусе).
2. Для залоговой оценки у банка своя оценка, и она обычно ниже цены покупки; см. статью Как банк оценивает залоговое имущество.
3. Цена договора для налогов и сборов рассчитывается по отдельным правилам; см. Налоги и сборы при купле-продаже недвижимости.
4. Не принимайте цены из объявлений за рыночную цену; спрашивайте у брокеров о закрытых сделках.

6. Когда нужна официальная оценка

При банковском кредите, спорах, внесении имущества в уставный капитал или продаже государственного имущества нужен сертификат оценочной организации, имеющей право на такую деятельность. Ваша оценка служит для торга, сертификат — для оформления документов.

7. Три частые ошибки при самостоятельной оценке

1. Слишком разные квартиры для сравнения: квартира в том же доме, но совсем другого этажа, ориентации, юридического статуса, напрямую не сравнима; если корректировок слишком много, выберите другую квартиру.
2. Цена предложения принимается за рыночную: спрашивайте цену закрытых сделок у управляющей компании, брокеров или недавних продавцов.
3. Опора на одну чувствительную прогнозную цифру: изменение ставки капитализации всего на 1 пункт меняет стоимость более чем на 15%, как в примере; всегда пробуйте несколько значений.

Если цена собственника сильно расходится с Вашим результатом, запишите основу расчёта (сравниваемые квартиры, дату, корректировки), чтобы открыто обсудить её с продавцом или банком.

• Tạp chí Công Thương — Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bất động sản từ ngày 5/8/2024 (Подходы и методы оценки недвижимости с 5 августа 2024 г.: три подхода, метод остаточной стоимости V = DT − CP), доступ 24 октября 2026 г.
• Báo Pháp Luật — 5 cách định giá địa ốc giúp nhà đầu tư tránh mất tiền tỷ (5 способов оценки недвижимости, чтобы инвестор не потерял миллиарды: сравнение, доход, затраты, прибыль, остаточная стоимость), 13 сентября 2016 г.; старая статья, используется только для описания понятий.