不動産の価格評価：3つの手法と、数字で見る計算例

例の数値は説明のための仮定であり、特定の物件の価格ではありません。手法の分類は通達 42/2024/TT-BTC（2024年8月5日施行、商工雑誌による）に基づきます。2026年10月24日更新。

価格評価は、「この物件はいくらなら買う価値があるか」「売るならいくらで出すべきか」という2つの問いに答える助けになります。買い手、売り手、銀行、税務当局には、それぞれの計算方法がありますが、本記事では、交渉の前に自分で妥当な価格帯を見積もる方法を紹介します。

1. 3つの手法

通達 42/2024/TT-BTC（2024年8月5日施行）によると、不動産の鑑定評価には、市場、費用、収益の3つの手法が使われます。資産、目的、利用できるデータに応じて、1つの手法、または組み合わせて使えます。このほか、開発の可能性がある土地には残余法があり、式は V = DT − CP（開発収入から開発費用を引く）です。土地法に基づく土地の価格評価には、別の手法体系があります。

手法	向いている物件	必要なデータ
比較（市場）	類似の取引が多いマンション、タウンハウス	最近の類似物件の取引価格
収益	賃貸物件、キャッシュフローを生む資産	賃料、運営費、還元利回り
費用	取引の少ない住宅、新築の住宅	土地価格、建築の投資原単位、減価
残余	建築予定の土地	開発収入と開発費用の見込み

2. 比較：マンションでよく使う方法

各種の解説では、ベトナムで広く使われている方法とされています。類似の物件（同じプロジェクトまたは同じ地区、同じ種類）を少なくとも3件選び、違いを調整します。

70㎡の物件の評価例：

比較物件	売出価格	調整	調整後の価格
A（家具がより充実）	1㎡あたり5,600万	−200万	1㎡あたり5,400万
B（低層階）	1㎡あたり5,200万	+100万	1㎡あたり5,300万
C（向きがより良い）	1㎡あたり5,800万	−300万	1㎡あたり5,500万

平均 1㎡あたり5,400万 × 70㎡ = 37.8億ドンです。2つの注意点があります。売出価格は通常、実際の取引価格より高いため、最近成約した価格を尋ねてください。また、調整にはそれぞれ理由（階、向き、家具、法的状況）が必要で、感覚で調整してはいけません。

3. 収益：賃貸に出す物件で使う

価値 = 年間の純収益 ÷ 還元利回り。この方法は予測に敏感なため、最終結果にするよりクロスチェックに使うのがよいでしょう。

例：賃料 月1,800万 × 12 = 年2億1,600万ドンです。空室期間、管理費、メンテナンス、税（仮に15%）を引くと、年約1億8,400万ドンになります。地域の市場が利回り5%を使う場合：1億8,400万 ÷ 5% = 約36.7億ドンです。利回りを6%にすると、価値は約30.7億ドンまで下がり、結果が1つの仮定の数字にいかに敏感かがわかります。賃料の計算方法は、記事マンションの賃貸価格の評価と表面利回りと実質利回りもご覧ください。

4. 費用：タウンハウス、取引の少ない住宅

価値 = 土地価格 + 新築の建築費 − 減価。例として、土地60㎡のタウンハウスで、土地価格が1㎡あたり1億ドンなら60億ドン、3階建て延床180㎡ × 1㎡あたり800万 = 14.4億ドン、減価を仮に30%とすると約10.1億ドンです。合計は約70億ドンです。土地は通常、最大の構成要素のため、土地価格の比較を丁寧に行う必要があります。

5. クロスチェックと結果の読み方

1. 少なくとも2つの手法を使う。差が約5%未満なら妥当、差が大きければ理由（賃料が低い、売出価格が高い、法的状況が異なるなど）を探す。
2. 担保評価では、銀行が独自に評価し、通常は購入価格より低くなる。記事銀行は担保資産をどう評価するかをご覧ください。
3. 納税・手数料のための契約価格は、別の規定で計算される。不動産売買の税と費用をご覧ください。
4. 広告サイトの価格を市場価格とみなさない。仲介業者に、成約済みの取引を尋ねる。

6. 正式な鑑定評価が必要なとき

銀行ローン、紛争、出資、公有財産の売却のときは、事業の要件を満たした鑑定評価会社の証書が必要です。ご自身の見積もりは交渉に使い、証書は手続きに使います。

7. 自分で評価するときによくある3つの誤り

1. 違いが大きすぎる物件を比較に選ぶ： 同じ建物でも、階、向き、法的状況が大きく異なる物件は直接比較できません。調整が多すぎる場合は、別の物件を選びましょう。
2. 売出価格を市場価格とする： 管理組合、仲介業者、最近の売主から、成約価格を聞いてください。
3. 敏感な予測値を1つだけ使う： 例のとおり、還元利回りが1ポイント変わるだけで価値は15%以上変わります。必ずいくつかの水準を試してください。

所有者の提示価格とご自身の結果に大きな差があるときは、計算の根拠（比較物件、時点、調整）を記録しておき、売主や銀行と透明性のある話し合いをしましょう。

• 商工雑誌（Tạp chí Công Thương）— 2024年8月5日から適用される不動産の鑑定評価の手法（3つの手法、残余法 V = DT − CP）、2026年10月24日閲覧。
• 法律新聞（Báo Pháp Luật）— 投資家が数十億ドンの損失を避けるための不動産の評価5手法（比較、収益、費用、利益、残余）、2016年9月13日。古い記事のため、概念の説明のみに使用。