Выбор инвестиционного проекта по правовому статусу и репутации девелопера: 6 критериев

Основание: Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости № 29/2023/QH15 (вступил в силу 01.08.2024), статьи 6, 23, 24, 25, 26 · Обновлено 24 октября 2026 г.

Два главных риска при инвестиции в жильё, которое будет построено: задержка сдачи и правовые проблемы. Оба приводят к тому, что капитал «замораживается» дольше расчётного срока, а перепродать объект сложнее. Риск снижается, если сравнивать проекты по одному набору критериев — по документам и фактическому состоянию, а не по рекламным обещаниям.

Как оценивать: по каждому критерию от 0 до 2 баллов.

• 2 балла — Вы видели копию документа или подтверждение, номер и дата совпадают.
• 1 балл — девелопер или СМИ упоминают документ, но копии Вы не видели, либо документ относится лишь к части проекта (например, к одному корпусу).
• 0 баллов — документа нет или проверить его невозможно.

Критерии 1 и 2 — условия отсева: 0 по любому из них означает остановку, высокие баллы по другим критериям это не компенсируют.

1. Права на землю и решение об инвестиционной политике

Вопрос: разрешён ли проект и принадлежит ли участок девелопера?

• Решение об одобрении инвестиционной политики (или об одобрении инвестора) — на то юридическое лицо, которое продаёт.
• Документы о праве пользования землёй: решение о предоставлении или аренде земли, о разрешении на изменение целевого назначения либо свидетельство (ст. 24, п. 2).
• Детальная планировка 1/500 — этажность, количество квартир и назначение каждого участка совпадают с информацией в продажах.

Обратите внимание на название юридического лица: у многих проектов девелопер-владелец (юридическое лицо, на которое оформлена земля и с которым подписывается договор) отличается от бренда-разработчика. Примеры на сайте HPR: у The Global City застройщик — Công ty CP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI), проект развивает Masterise Homes; у Eaton Park застройщик — Công ty CP Bất động sản Tâm Lực, проект развивает Gamuda Land. Договор подписывается с конкретным юридическим лицом, поэтому документы нужно проверять на его имя.

2. Допуск к продаже и банковская гарантия

Вопрос: разрешена ли уже продажа выбранной квартиры и гарантирует ли банк возврат предоплаты?

• Разрешение на строительство (или уведомление о начале работ) и, для многоквартирных домов, документ о завершённой приёмке фундамента (ст. 24, п. 3).
• Документ Департамента строительства о том, что жильё отвечает условиям для продажи или сдачи с правом выкупа; у ведомства 15 дней на ответ девелоперу (ст. 24, п. 4). В документе обычно указаны корпус / блок и число квартир: Ваша квартира должна входить в этот перечень.
• Банковская гарантия: до продажи банк должен согласовать гарантию; письмо о гарантии передаётся Вам в течение 10 рабочих дней с даты подписания договора, а принимать деньги девелопер вправе только после того, как письмо у Вас на руках (ст. 26, п. 1, 6). Подробнее: Банковская гарантия для жилья, которое будет построено.

В Хошимине Департамент строительства подтвердил, что 63 проекта жилья, которое будет построено, отвечают условиям привлечения средств и продажи в 2025–2026 гг. (26 проектов в 2025 г., 37 проектов в 2026 г. по состоянию на конец июля). Перед внесением задатка найдите название проекта в списке, опубликованном Департаментом.

3. Прозрачность информации и платежи в рамках закона

Вопрос: раскрывает ли девелопер информацию в полном объёме и принимает ли деньги в пределах, разрешённых законом?

• Раскрытие до начала продаж в информационной системе о жилье и рынке недвижимости и на сайте компании: инвестиционная политика, документы на землю, планировка, разрешение на строительство, соглашение о гарантии, документ о допуске к продаже, залог проекта (если есть), типовой договор (ст. 6). При изменении данных информацию необходимо обновлять.
• Пределы платежей (ст. 23, 25): задаток не более 5% цены и только при выполнении условий для продажи; первый платёж — не более 30% стоимости договора (включая задаток); до передачи — не более 70% (50%, если продавец — предприятие с иностранными инвестициями, подпадающее под норму закона); до получения Вами свидетельства — не более 95%.

График платежей выше этих пределов или крупное «бронирование» при отсутствии документа о допуске к продаже — повод остановиться и задать вопросы. Читайте также: Бронь, задаток, договор купли-продажи: в чём разница.

4. Опыт девелопера: уже сданные проекты

Вопрос: сдавал ли девелопер / разработчик прежние проекты в обещанные сроки?

• Составьте список 2–3 последних сданных проектов; отметьте срок сдачи по договору или на старте продаж и фактический срок сдачи (сообщения надёжных СМИ, акты приёмки жильцов).
• Узнайте, получили ли жильцы свидетельство о праве собственности («розовую книгу»): задержка с ним — правовой риск, который тянется и после получения квартиры.
• Изучите историю самого участка: если проект менял владельцев или стройка останавливалась, выясните, какие части уже приняты и действует ли разрешение. Пример на сайте HPR: One Central Saigon несколько раз менял владельцев и отставал от графика (подземная часть строилась с 2012–2013 гг.), пока проект не принял Masterise Homes.

Крупный бренд не заменяет документы: у каждого проекта и каждой подзоны своё досье.

5. Фактический ход стройки и обещания

Вопрос: на каком этапе стройплощадка относительно срока сдачи, указанного в договоре?

• Опирайтесь на документы (разрешение, приёмка фундамента, уведомление о завершении каркаса) и надёжные СМИ с датой публикации, а не на рендеры или видео без даты.
• Фото стройплощадки имеет ценность, только если указана дата съёмки и видны ориентиры (название корпуса, кран, число этажей). Сравните два снимка с интервалом 2–3 месяца, чтобы понять, идёт ли работа.
• Оцените разрыв: сколько месяцев до срока сдачи и сколько работ осталось (каркас, отделка, инженерные системы, внутренняя инфраструктура).

Примеры по проектам, которые распространяет HPR: Monrei Saigon — начало строительства 12/2023, приёмка фундамента башни A1 — 09.12.2024, каркас башни A1 доведён до 11-го этажа к 7/2026, сдача ожидается в 1-м квартале 2028 г. Eaton Park — начало строительства 3/2024, каркас 6 корпусов завершён (последние два корпуса достигли верхней отметки 12.08.2026), сдача ожидается в 2027 г. Обязательный срок фиксируется только в договоре купли-продажи; внимательно прочтите условия о неустойке за задержку сдачи.

6. Ликвидность, вторичные цены и возможность аренды

Вопрос: когда понадобится перепродать или сдать объект, есть ли в этом районе покупатели / арендаторы и по какой цене?

• Вторичные цены: сравните фактические цены сделок в уже сданном проекте поблизости с первичной ценой предложения; цену объявления не принимайте за цену сделки. См. Вторичный и первичный рынок: сравнение цен.
• Предложение однотипных объектов: если в крупном городском районе одновременно сдаётся много одинаковых квартир, конкуренция при перепродаже и сдаче в аренду выше.
• Возможность аренды: узнайте фактическую арендную ставку однотипных квартир поблизости и посчитайте чистую доходность после платы за управление, месяцев простоя и налогов — см. Валовая и чистая доходность от аренды.

Этот критерий не заменяет критерии 1 и 2: хорошая ликвидность не компенсирует отсутствие документов.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую или финансовую консультацию в конкретном случае.

Скопируйте таблицу и заполните её для каждого проекта, который Вы рассматриваете. Если по какой-либо графе нет подтверждения, поставьте 0 и пометьте «нужно уточнить» — это и есть список вопросов девелопера или консультанта.

Критерий	Что нужно увидеть	Проект A	Проект B
1. Права на землю, инвестиционная политика (условие отсева)	Решение об инвестиционной политике; документы на землю; планировка 1/500	0 / 1 / 2	0 / 1 / 2
2. Допуск к продаже, гарантия (условие отсева)	Разрешение на строительство; приёмка фундамента; документ Департамента строительства на нужный корпус; уведомление о выдаче гарантии	0 / 1 / 2	0 / 1 / 2
3. Прозрачность, платежи в рамках закона	Информация на сайте девелопера; залог; график платежей в пределах 5% / 30% / 70% / 95%	0 / 1 / 2	0 / 1 / 2
4. История сдачи	2–3 прежних проекта: обещанный / фактический срок; статус «розовых книг»	0 / 1 / 2	0 / 1 / 2
5. Фактический ход стройки	Фото стройплощадки с датой; сообщения СМИ с датой; разрыв до срока сдачи	0 / 1 / 2	0 / 1 / 2
6. Ликвидность, аренда	Вторичные цены сделок поблизости; предложение однотипных объектов; чистая арендная доходность	0 / 1 / 2	0 / 1 / 2
Итого	Максимум 12 баллов

Как читать результат: 0 по критерию 1 или 2 — остановка, ждите недостающих документов. Если оба проекта прошли условия отсева, сравните критерии 4–6 с Вашей целью: нужна скорая сдача в аренду — приоритет ходу стройки и возможности аренды; держите объект долго — приоритет истории сдачи и «розовым книгам». Таблица не выбирает проект за Вас — она показывает, чего не хватает.

Правовая информация и ход стройки, опубликованные на страницах проектов HPR

В таблице ниже приведено только то, что опубликовано на страницах проектов (по документам девелопера или по СМИ с указанием источника); проекты не ранжируются. В последней графе — что стоит дополнительно спросить до внесения задатка.

Проект	Что опубликовано	Ожидаемая сдача	Что уточнить
Monrei Saigon	Решение об инвестиционной политике 2049/QĐ-UBND; свидетельство о праве пользования землёй; 3 разрешения на строительство; приёмка фундамента башни A1; допуск к продаже башни A1 (3730/SXD-QLN, 1106 квартир); гарантия MB (499/MB-SGO)	1-й квартал 2028 г.	Документ о допуске к продаже башен A2, A3
Eaton Park	Решение об инвестиционной политике 292/QĐ-UBND; планировка 1/500 № 4192/QĐ-UBND; разрешение на строительство 07/GPXD; 2 уведомления о допуске к продаже 6 башен; каркас 6 корпусов завершён в 8/2026	1-й этап — 2-й квартал 2027 г., 2-й этап — 4-й квартал 2027 г.	Банк-гарант, срок сдачи в договоре на выбранную квартиру
Spring Ville	Девелопер сообщил о наличии разрешения Департамента строительства провинции Донгнай на продажу жилья, которое будет построено, при запуске малоэтажной подзоны (07/2025)	Малоэтажная застройка — с 2-го квартала 2027 г.	Номер и дата документа; документ о допуске к продаже подзоны Persa Place
The Global City	Планировка 1/500 по решению 6296/QĐ-UBND от 30.11.2015; подзона SOHO сдана в начале 2024 г.	Общий срок не объявлен (по договору на каждую квартиру)	Разрешение на строительство, документ о допуске к продаже нужной подзоны
Vinhomes Green Paradise	Начало строительства 19.04.2025; на каждую подзону и каждую очередь продаж — отдельный документ о допуске к продаже	Общий срок не объявлен	Документ о допуске к продаже нужной очереди / подзоны; отметка основания
One Central Saigon	Правовые документы по квартирной части не опубликованы; проект менял владельцев и отставал от графика до принятия его Masterise Homes	Не объявлена	Разрешение на строительство, документ о допуске к продаже, форма и срок владения

Срок «ожидаемой» сдачи — по информации девелопера; обязательный срок указывается в договоре купли-продажи на каждую квартиру.

• Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости № 29/2023/QH15 от 28.11.2023 (вступил в силу 01.08.2024) — статьи 6, 23, 24, 25, 26: полный текст на caselaw.vn, 28.11.2023.
• Nhà Đầu tư — Хошимин: ряд жилых проектов отвечает условиям для продажи (данные Департамента строительства Хошимина: 63 проекта 2025–2026 гг.), 28.07.2026.
• Досье проектов на сайте HPR (документы девелопера, СМИ с указанием источника на каждой странице): Monrei Saigon (блок правовых документов, ход стройки обновлён 18.10.2026), Eaton Park, Spring Ville, The Global City, Vinhomes Green Paradise, One Central Saigon — 24.10.2026.