法的書類とデベロッパーの信頼性で選ぶ投資プロジェクト：6つの基準

根拠：不動産事業法（法律第29/2023/QH15号）（2024年8月1日施行）第6条、第23条、第24条、第25条、第26条 · 2026年10月24日更新。

完成前の住宅に投資する際の二大リスクは、引き渡しの遅れと法的な問題です。どちらも資金が想定より長く動かず、再販も難しくなります。リスクを減らすには、売り込み文句ではなく、書類と現況という同じ基準で各プロジェクトを比べることです。

採点方法： 各基準を0〜2点で採点します。

• 2点 — 書類の写しや証拠を確認し、番号と日付が一致している。
• 1点 — デベロッパーや報道で言及はあるが、写しを確認できていない、またはプロジェクトの一部（例：1棟）のみ該当する。
• 0点 — 存在しない、または確認できない。

基準1と2は足切り条件です。どちらかが0点なら中止し、他の基準で補って加点しないでください。

1. 土地の法的書類と投資方針

問い：プロジェクトは実施が認められており、土地はすでにデベロッパーのものになっているか。

• 投資方針の承認決定（または投資家の承認）— 販売している法人名と一致していること。
• 土地使用権に関する書類： 土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更許可の決定、または証明書（第24条第2項）。
• 1/500詳細計画 — 階数、戸数、各区画の用途が販売情報と一致していること。

法人名にご注意ください。多くのプロジェクトでは、デベロッパー（土地名義人で契約を結ぶ法人）と、開発ブランド（よく知られた名称）が異なります。HPRのウェブサイトの例：The Global CityはSài Gòn投資開発株式会社（SDI）が事業主、Masterise Homesが開発。Eaton ParkはTâm Lực不動産株式会社が事業主、Gamuda Landが開発です。どの法人と契約するかによって、その法人名義の書類を確認してください。

2. 販売要件の充足と銀行保証

問い：購入予定の住戸はすでに販売が認められているか、前払い金に銀行保証はあるか。

• 建築許可（または着工届）と、集合住宅の場合は基礎部分の検収完了書類（第24条第3項）。
• 建設局の文書：住宅が販売・リース購入の要件を満たす旨の通知。当局は事業主への回答に15日あります（第24条第4項）。文書には通常、棟・ブロックと戸数が明記されます。ご自身の住戸が含まれている必要があります。
• 銀行保証： 事業主は販売前に銀行から保証の承諾を得る必要があります。保証書は契約締結から10営業日以内に買主に交付され、事業主は買主が保証書を受け取ってから代金を受領できます（第26条第1項、第6項）。詳細：完成前住宅の銀行保証。

ホーチミン市では、建設局が2025〜2026年に資金調達・販売の要件を満たす完成前住宅プロジェクトとして63件を確認しています（2025年に26件、2026年は7月末時点で37件）。手付金を入れる前に、建設局が公表するリストでプロジェクト名をご確認ください。

3. 情報の透明性と法令に沿った資金の流れ

問い：デベロッパーは十分に情報を公開し、法が認める範囲で代金を受け取っているか。

• 販売前の公開： 住宅・不動産市場情報システムと企業のウェブサイトで、投資方針、土地の書類、計画、建築許可、保証の合意、販売要件充足の文書、プロジェクトの抵当権設定（ある場合）、契約書ひな形を公開します（第6条）。情報が変わったら更新が必要です。
• 代金受領の上限（第23条、第25条）：手付金は販売価格の5％まで、かつ事業要件を満たしている場合のみ。初回の支払いは契約金額の30％まで（手付金を含む）。引き渡し前は70％まで（売主が法の定める外資系企業の場合は50％）。買主が証明書を受け取る前は95％までです。

支払スケジュールがこれらの水準を超えている、または販売要件充足の文書がない段階で高額な「仮押さえ」を求められる場合は、立ち止まって質問すべきサインです。関連記事：仮押さえ、手付金、売買契約の違い。

4. デベロッパーの実力：引き渡し済みプロジェクト

問い：デベロッパーや開発ブランドの過去のプロジェクトは、約束した時期に引き渡されたか。

• 直近で引き渡された2〜3件を挙げ、契約または販売開始時の引き渡し時期と実際の引き渡し時期（公的な報道、居住者の引き渡し確認書）を記録します。
• 居住者に証明書（ピンクブック）が発行済みかを尋ねます。ピンクブックの遅れは、入居後も続く法的リスクです。
• 土地そのものの履歴を確認します。プロジェクトが事業主の変更や工事中断を経ている場合は、どの部分が検収済みか、許可が有効かを明確に尋ねてください。HPRのウェブサイトの例：One Central Saigonは、Masterise Homesが引き継ぐ前に何度も事業主が変わり、工程が遅れました（地下部分の工事は2012〜2013年から）。

大手ブランドは書類の代わりにはなりません。プロジェクトごと、分区ごとに別の書類があります。

5. 実際の工程と約束との比較

問い：契約書に記載された引き渡し時期に対し、現場はどの段階にあるか。

• 時期は文書（許可、基礎検収、上棟通知）と、掲載日のある公的な報道から取ります。パース図や日付のない動画は使いません。
• 現場写真は、撮影日があり、目印（棟名、タワークレーン、階数）が写っている場合にのみ価値があります。2〜3か月離れた2枚の写真を比べると、工事が進んでいるかがわかります。
• 距離を測ります。引き渡し時期まであと何か月か、どれだけの作業（躯体、仕上げ、設備、敷地内インフラ）が残っているか。

HPRが販売しているプロジェクトの例：Monrei Saigonは2023年12月に着工し、A1タワーの基礎を2024年12月9日に検収、A1タワーは2026年7月時点で躯体が11階まで進み、引き渡しは2028年第1四半期の予定です。Eaton Parkは2024年3月に着工し、6棟の躯体が完成（最後の2棟の上棟は2026年8月12日）、引き渡しは2027年の予定です。拘束力のある時期が記載されるのは売買契約書です。引き渡し遅延の違約条項をよくお読みください。

6. 流動性、中古価格、賃貸のしやすさ

問い：再販または賃貸が必要になったとき、このエリアにはどの価格帯で買い手・借り手がいるか。

• 中古価格： 近隣の引き渡し済みプロジェクトの実際の取引価格と、一次販売の価格を比較します。募集価格を取引価格と見なさないでください。中古価格と一次販売価格の比較をご覧ください。
• 同タイプの供給： 同じような住戸が同時に引き渡される大規模都市開発では、再販・賃貸時の競争が激しくなります。
• 賃貸のしやすさ： 近隣の同タイプ住戸の実際の賃料を尋ね、管理費、空室月、税金を差し引いた純利回りを計算します。賃貸の表面利回りと純利回りをご覧ください。

この基準は1と2の代わりにはなりません。流動性が高くても、書類の不足は補えません。

本記事は参考情報であり、個別のケースに対する法務・財務の助言に代わるものではありません。

この表をコピーし、検討中のプロジェクトごとに記入してください。証拠がまだない欄は0点とし、「要確認」と記します。それがそのまま、デベロッパーや担当者に送る質問リストになります。

基準	確認すべき証拠	プロジェクトA	プロジェクトB
1. 土地の法的書類、投資方針 （足切り条件）	投資方針の決定、土地の書類、1/500計画	0 / 1 / 2	0 / 1 / 2
2. 販売要件の充足、保証 （足切り条件）	建築許可、基礎検収、該当棟の建設局文書、保証発行の通知	0 / 1 / 2	0 / 1 / 2
3. 透明性、法令に沿った資金の流れ	デベロッパーのウェブサイトでの公開情報、抵当権設定、5％ / 30％ / 70％ / 95％の上限内の支払スケジュール	0 / 1 / 2	0 / 1 / 2
4. 引き渡し実績	過去2〜3件：約束時期と実際の時期、ピンクブックの状況	0 / 1 / 2	0 / 1 / 2
5. 実際の工程	日付付きの現場写真、日付付きの報道、引き渡し時期までの距離	0 / 1 / 2	0 / 1 / 2
6. 流動性、賃貸	近隣の中古取引価格、同タイプの供給、純賃貸利回り	0 / 1 / 2	0 / 1 / 2
合計	満点12点

結果の読み方： 基準1または2が0点なら中止し、書類の追加を待ちます。2つのプロジェクトが足切り条件を通過したら、基準4〜6をご自身の目的と照らして比べます。早く賃貸に出したいなら工程と賃貸のしやすさを、長期保有なら引き渡し実績とピンクブックを優先します。この表はお客様に代わってプロジェクトを選ぶものではなく、何が不足しているかを示すものです。

HPRのプロジェクトページに掲載済みの法的情報・工程

下表には、各プロジェクトページに公表されている内容（デベロッパーの文書、または出典付きの報道による）のみを記載しており、プロジェクトの順位付けはしていません。最終列は、手付金を入れる前にさらに確認すべきことです。

プロジェクト	公表済み	引き渡し予定	追加で確認すべきこと
Monrei Saigon	投資方針2049/QĐ-UBND、土地使用権証明書、建築許可3件、A1タワーの基礎検収、A1タワーの販売要件充足（3730/SXD-QLN、1,106戸）、MB銀行保証（499/MB-SGO）	2028年第1四半期	A2、A3タワーの販売要件充足の文書
Eaton Park	投資方針292/QĐ-UBND、1/500計画4192/QĐ-UBND、建築許可07/GPXD、6タワー分の販売要件充足通知2件、2026年8月に6棟の躯体完了	第1期は2027年第2四半期、第2期は2027年第4四半期	保証銀行、購入予定の住戸の契約上の引き渡し時期
Spring Ville	低層分区の発表時（2025年7月）に、デベロッパーがドンナイ省建設局の完成前住宅販売許可を得たと公表	低層は2027年第2四半期から	文書の番号と日付、Persa Place分区の販売要件充足の文書
The Global City	2015年11月30日付6296/QĐ-UBNDによる1/500計画、SOHO分区は2024年初めに引き渡し済み	全体では未公表（各住戸の契約による）	購入予定の分区の建築許可、販売要件充足の文書
Vinhomes Green Paradise	2025年4月19日着工、分区・販売時期ごとに個別の販売要件充足の文書あり	全体では未公表	購入予定の時期・分区の販売要件充足の文書、造成地盤高
One Central Saigon	住戸部分の法的書類は未公開、Masterise Homesが引き継ぐ前に事業主が変更し工程が遅延	未公表	建築許可、販売要件充足の文書、所有形態と期間

「予定」の時期はデベロッパーの公表によるもので、拘束力のある時期は各住戸の売買契約書に記載されます。

• 不動産事業法（法律第29/2023/QH15号、2023年11月28日、2024年8月1日施行）— 第6条、第23条、第24条、第25条、第26条：caselaw.vn の全文、2023年11月28日。
• Nhà Đầu tư — TP.HCM: Hàng loạt dự án nhà ở đủ điều kiện mở bán（ホーチミン市建設局のデータを引用：2025〜2026年に63件）、2026年7月28日。
• HPRウェブサイト上のプロジェクト資料（デベロッパーの文書、各ページに記載の出典付き報道）：Monrei Saigon（法的書類ブロック、工程は2026年10月18日更新）、Eaton Park、Spring Ville、The Global City、Vinhomes Green Paradise、One Central Saigon — 2026年10月24日。