按法律文件和开发商信誉选择投资项目：6 项标准

依据：《房地产经营法》第 29/2023/QH15 号（2024年8月1日起生效）第 6、23、24、25、26 条 · 更新于 2026年10月24日。

投资期房时最大的两项风险是延期交付和法律纠纷——两者都会让资金被占用的时间超出预期，并使转售变难。降低风险的办法，是用同一套标准、依据文件和现状来比较各个项目，而不是比较宣传话术。

评分方法： 每项标准 0–2 分。

• 2 分 — 已查看文件 / 证据的复印件，文号和日期相互吻合。
• 1 分 — 开发商或媒体有提及，但您尚未看到复印件，或仅适用于项目的一部分（例如某一栋楼）。
• 0 分 — 尚无，或无法核实。

标准 1 和 2 为一票否决项：其中任何一项为 0 分即应停止，不得用其他标准的得分来弥补。

1. 土地法律文件与投资主张

问题：项目是否获准建设，所在土地是否已归开发商所有？

• 投资主张批准决定（或投资者批准决定）——须与正在销售的法人名称一致。
• 土地使用权文件： 土地划拨决定、土地出租决定、允许变更土地使用目的的决定，或权属证书（第 24 条第 2 款）。
• 1/500 详细规划——楼层数、套数、各地块功能须与销售信息一致。

关于法人名称的提示：许多项目的开发商（持有土地、签署合同的法人）与发展商（人们熟悉的品牌）并不相同。HPR 网站上的例子：The Global City 由 Sài Gòn 投资发展股份公司（SDI）担任开发商，由 Masterise Homes 开发；Eaton Park 由 Tâm Lực 房地产股份公司担任开发商，由 Gamuda Land 开发。合同与哪个法人签署，就核查以该法人名义出具的文件。

2. 具备销售条件与银行担保

问题：您打算购买的房源是否已获准销售，预付款是否有银行担保？

• 建设许可证（或开工通知），对于公寓，还须有地基验收完成的文件（第 24 条第 3 款）。
• 建设厅的文件，通知住房已具备销售、租购的条件——主管机关须在 15 天内答复开发商（第 24 条第 4 款）。该文件通常会写明楼栋 / 区块和套数：您的房源必须在其范围内。
• 银行担保： 开发商须在销售前获得银行同意担保；担保函须在签订合同后 10 个工作日内交付给您，且开发商只有在您拿到担保函之后才可收款（第 26 条第 1、6 款）。详见：期房的银行担保。

在胡志明市，建设厅已确认 63 个期房项目具备 2025–2026 年筹集资金、开展经营的条件（2025 年 26 个项目，2026 年截至 7 月底 37 个项目）——交付定金前，请在建设厅公布的名单中查询项目名称。

3. 信息透明与合法的资金流

问题：开发商是否充分公开信息，收款是否在法律允许的限度内？

• 销售前公开： 在住房与房地产市场信息系统以及企业网站上公开：投资主张、土地文件、规划、建设许可证、担保协议、具备销售条件的文件、项目抵押情况（如有）、合同样本（第 6 条）。信息变更时必须更新。
• 收款限额（第 23、25 条）：定金不超过售价的 5%，且仅限已具备经营条件时；首期付款不超过合同价值的 30%（含定金）；交房前累计不超过 70%（如卖方为法律规定范围内的外商投资企业，则为 50%）；在您取得权属证书之前累计不超过 95%。

付款计划超出上述比例，或在尚无具备销售条件的文件时就要求大额“保留房源”，都是需要停下来询问的信号。延伸阅读：预留、定金、签订买卖合同：有何区别。

4. 开发商能力：已交付的项目

问题：开发商 / 发展商以往的项目是否按承诺时间交付？

• 列出最近交付的 2–3 个项目；记录合同或开盘时约定的交付时间与实际交付时间（正规媒体报道、居民的交接记录）。
• 询问是否已为居民办理权属证书（红本）——办证延迟是在收房之后仍会持续很久的法律风险。
• 查看土地自身的历史： 项目曾经易主、停工的，要问清哪些部分已验收、许可证是否仍有效。HPR 网站上的例子：One Central Saigon 在 Masterise Homes 接手之前，曾多次易主并延误进度（地下室部分自 2012–2013 年起施工）。

大品牌不能代替文件：每个项目、每个分区都有各自的档案。

5. 实际进度与承诺对照

问题：与合同所写的交付时间相比，工地目前进展到哪一步？

• 以文件（许可证、地基验收、封顶通知）和有发布日期的正规媒体报道为准——不要采用没有日期的效果图或视频。
• 工地照片只有在有拍摄日期且能拍到可辨识的标志（楼栋名称、塔吊、楼层数）时才有价值。对比相隔 2–3 个月的两张照片，看工地是否在推进。
• 计算差距：距离交付时间还有几个月，还剩多少工作（结构、装修、机电、内部基础设施）。

HPR 代理项目的例子：Monrei Saigon 于 2023 年 12 月开工，A1 塔地基于 2024 年 12 月 9 日验收，2026 年 7 月 A1 塔结构施工至 11 层，预计 2028 年第 1 季度交付。Eaton Park 于 2024 年 3 月开工，6 栋楼完成结构（最后两栋于 2026 年 8 月 12 日封顶），预计 2027 年交付。具有约束力的时间以买卖合同为准——请仔细阅读延期交付的违约条款。

6. 流动性、二手价格与出租能力

问题：需要转售或出租时，该区域在什么价位上有买家 / 租客？

• 二手价格： 将附近已交付项目的实际成交价与一手挂牌价对比——不要把挂牌价当作成交价。参见二手价格与一手价格对比。
• 同类供应： 大型城区中有许多相同房源同时交付，转售 / 出租时的竞争更激烈。
• 出租能力： 询问附近同类房源的实际租金，扣除管理费、空置月份、税费后计算净收益率——参见租金总收益率与净收益率。

该标准不能替代标准 1 和 2：流动性好，也弥补不了文件缺失。

本文仅供参考，不能替代针对具体情形的法律 / 财务咨询。

复制此表，为您正在考虑的每个项目填写。没有证据的格子填 0 并写上“需询问”——这就是需要向开发商或顾问提出的问题清单。

标准	需看到的证据	项目 A	项目 B
1. 土地法律文件、投资主张 (一票否决项)	投资主张决定；土地文件；1/500 规划	0 / 1 / 2	0 / 1 / 2
2. 具备销售条件、银行担保 (一票否决项)	建设许可证；地基验收；对应楼栋的建设厅文件；担保出具通知	0 / 1 / 2	0 / 1 / 2
3. 信息透明、资金流合法	开发商网站上的公开信息；抵押情况；付款计划在 5% / 30% / 70% / 95% 限度内	0 / 1 / 2	0 / 1 / 2
4. 交付历史	前 2–3 个项目：承诺时间 / 实际时间；红本情况	0 / 1 / 2	0 / 1 / 2
5. 实际进度	有日期的工地照片；有日期的新闻报道；距离交付时间的差距	0 / 1 / 2	0 / 1 / 2
6. 流动性、出租	附近二手成交价；同类供应；净租金收益率	0 / 1 / 2	0 / 1 / 2
合计	满分 12 分

如何解读结果： 标准 1 或 2 为 0 分 → 停止，等待补充文件。两个项目都通过一票否决项后，再按您的目标比较标准 4–6：需要尽早出租，则优先看进度和出租能力；长期持有，则优先看交付历史和红本。此表不会替您选项目——它只会告诉您还缺什么。

HPR 项目页面已发布的法律文件与进度信息

下表仅记录各项目页面已公布的内容（依据开发商文件或有来源的报道），不对项目进行排名。最后一栏是您在交付定金前建议进一步询问的事项。

项目	已公布	预计交付	建议进一步询问
Monrei Saigon	投资主张 2049/QĐ-UBND；土地使用权证书；3 张建设许可证；A1 塔地基验收；A1 塔具备销售条件（3730/SXD-QLN，1.106 套）；MB 银行担保（499/MB-SGO）	2028年第1季度	A2、A3 塔具备销售条件的文件
Eaton Park	投资主张 292/QĐ-UBND；1/500 规划第 4192/QĐ-UBND 号；建设许可证 07/GPXD；6 座塔楼的 2 份具备销售条件通知；2026年8月 6 栋楼完成结构	第一期 2027年第二季度，第二期 2027年第四季度	担保银行、您拟购房源合同中的交付时间
Spring Ville	开发商称在推出低层分区时（2025年7月）已取得同奈省建设厅的期房销售许可	低层自 2027年第二季度	文件的文号、日期；Persa Place 分区具备销售条件的文件
The Global City	1/500 规划依据 2015年11月30日 6296/QĐ-UBND；SOHO 分区已于 2024年初交付	暂无统一公布（按各套房合同）	您拟购分区的建设许可证、具备销售条件的文件
Vinhomes Green Paradise	2025年4月19日开工；每个分区、每个开盘批次均有各自具备销售条件的文件	暂无统一公布	您拟购批次 / 分区具备销售条件的文件；地基标高
One Central Saigon	公寓部分的法律档案尚未公开；在 Masterise Homes 接手前曾易主、延误进度	暂未公布	建设许可证、具备销售条件的文件、所有权形式与期限

“预计”时间依据开发商公布；具有约束力的时间以各套房买卖合同所载为准。

• 《房地产经营法》第 29/2023/QH15 号，2023年11月28日（2024年8月1日起生效）——第 6、23、24、25、26 条：caselaw.vn 全文，2023年11月28日。
• Nhà Đầu tư — 胡志明市：大批住房项目具备开盘条件（引用胡志明市建设厅数据：2025–2026 年 63 个项目），2026年7月28日。
• HPR 网站上的项目档案（开发商文件，各页面注明有来源的报道）：Monrei Saigon（法律、进度板块，更新于 2026年10月18日）、Eaton Park、Spring Ville、The Global City、Vinhomes Green Paradise、One Central Saigon——2026年10月24日。