Инвестиции в участки и таунхаусы городских комплексов Донгнай: что проверить перед покупкой?

Основание: Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости № 29/2023/QH15 (действует с 1 января 2025 г.) — статьи 23, 24, 25, 26, 31; Земельный закон № 31/2024/QH15 — статья 45; Постановление 96/2024/NĐ-CP, детализирующее Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости; Закон о подоходном налоге с физических лиц № 109/2025/QH15 (действует с 1 июля 2026 г.) · Обновлено 24 октября 2026 г.

В городских комплексах Донгнай обычно продают два типа продукции: таунхаусы и виллы, готовые или строящиеся (девелопер продаёт и дом, и землю), и участки с готовой инфраструктурой, на которых покупатель строит сам. К этим двум типам в Законе о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 г. применяются разные группы условий. Первый шаг — понять, к какому типу относится то, что Вы покупаете.

1. Строящиеся таунхаусы: 7 групп условий статьи 24

Жильё будущего формирования может выводиться на рынок только при соблюдении следующих условий:

№	Условие	Какие документы стоит попросить
1	Находится в проекте недвижимости, одобренном компетентным органом, с целью строительства жилья для продажи	Решение об одобрении инвестиционной политики / свидетельство о регистрации инвестиций
2	Есть документы на землю: решение о предоставлении земли, аренде, разрешении на перевод назначения или свидетельство	Решение о предоставлении земли, свидетельство на землю проекта
3	Есть разрешение на строительство (если оно требуется) либо уведомление о начале строительства с проектной документацией	Разрешение на строительство, уведомление о начале строительства
4	Строительство начато в порядке, установленном строительным законодательством	Акт / уведомление о начале строительства, состояние стройплощадки
5	Есть документы приёмки технической инфраструктуры по графику проекта (для многоквартирных домов — ещё и завершённая приёмка фундамента)	Акт приёмки инфраструктуры продаваемого микрорайона
6	Информация о проекте раскрыта в соответствии со статьёй 6	Страница раскрытия информации на сайте девелопера, портал жилья провинции
7	Департамент строительства проверил и письменно ответил, что условия соблюдены (в течение 15 дней с момента уведомления девелопером)	Документ о том, что жильё соответствует условиям продажи — с указанием номеров домов и микрорайона

Кроме того, жильё и право пользования землёй не должны находиться в споре, под арестом или с приостановленными сделками (статья 24 ссылается на статью 14). Самый важный — документ № 7: в нём указаны точные номера домов в каждом микрорайоне, которые разрешено продавать; выбранный Вами дом должен быть в этом списке. О том, как читать каждый документ, см. статьи 5 групп правовых документов проекта и что такое планировка 1/500.

2. Задаток, платежи и гарантия

Этап	Предел по закону	Статья
Задаток	Можно взимать только при соблюдении условий вывода на рынок; не более 5% цены продажи; в соглашении о задатке указывается цена продажи	Ст. 23
Первый платёж	Не более 30% стоимости договора, включая задаток	Ст. 25
До передачи жилья	Всего не более 70% (если продавец — предприятие с иностранными инвестициями: 50%)	Ст. 25
До выдачи покупателю свидетельства	Не более 95%; остальные 5% оплачиваются при получении свидетельства	Ст. 25
Гарантия	Банк должен согласовать гарантию до продажи; письмо о гарантии передаётся покупателю в течение 10 рабочих дней после подписания договора; девелопер принимает деньги только после получения покупателем письма о гарантии	Ст. 26

Платёж за «бронь» или «регистрацию намерения», собранный до появления документа о соответствии условиям, не является задатком за покупку жилья по закону — внимательно читайте суть и условия возврата (бронирование, задаток, подписание договора купли-продажи, банковская гарантия для жилья будущего формирования). Покупатель может отказаться от гарантии, но это должно быть оформлено письменно — инвестору стоит сохранить право на гарантию.

3. Участки под самостоятельное строительство: 8 пунктов статьи 31

Девелопер вправе передавать частным лицам землю с готовой инфраструктурой для самостоятельного строительства дома только если:

1. Соблюдён пункт 1 статьи 29: техническая инфраструктура завершена по детальной планировке и утверждённому графику; есть электричество, вода, водоотведение, сбор мусора, очистка сточных вод, и выполнено подключение к общей инфраструктуре района.
2. Продаваемая часть земли находится в проекте, на который выдано свидетельство, срок землепользования не истёк.
3. Нет спора, который рассматривается.
4. Нет ареста для исполнения судебного решения.
5. Нет запрета, приостановления или временного приостановления сделок.
6. Участок не расположен в районе, округе или городе, относящемся к городам особого типа, I, II, III типа, не подлежит аукциону на право пользования землёй под жильё; в остальных районах передачу разрешает определение народного комитета провинции.
7. Девелопер уведомил и получил письменный ответ Департамента строительства о соответствии условиям.
8. Информация раскрыта в соответствии со статьёй 6.

Пункт 6 — то, что инвестору в Донгнай нужно уточнять особенно тщательно: после реорганизации границ с 1 июля 2025 г. многие городские комплексы оказались в «фыонгах» (phường). Если участок относится к категории, где продавать землю нельзя, девелопер обязан сначала построить дом и только потом продавать — тогда «участки», предлагаемые отдельно, стоит перепроверить. Безопасный путь: попросить документ Департамента строительства о соответствии условиям передачи именно для предлагаемого участка (см. также условия раздела земельного участка, как проверить планировку).

При перекупке у другого инвестора (вторичный рынок) применяется статья 45 Земельного закона 2024 г.: на участок должно быть свидетельство, спора и ареста нет, срок землепользования не истёк, срочных обеспечительных мер нет. Если свидетельства ещё нет, сделка — это уступка договора с девелопером, у которой своя процедура (уступка договора купли-продажи).

4. Разрешения, гарантия, ход работ по внутренней инфраструктуре

• Разрешение на строительство инфраструктуры обычно выдаётся по микрорайонам. Малоэтажные дома в микрорайоне с утверждённой планировкой 1/500 могут подпадать под освобождение от разрешения на строительство — тогда уточняйте уведомление о начале работ и проектную документацию.
• Поэтапная приёмка инфраструктуры: дороги, электричество, вода, водоотведение микрорайона, в котором Вы покупаете, приняты ли они, подключена ли общая инфраструктура района. Частично готовая внутренняя инфраструктура не означает, что Ваш микрорайон готов.
• Снятие залога в банке: право пользования землёй проекта часто закладывают под кредит — спросите, снят ли залог с земли продаваемого микрорайона или есть ли документ банка о согласии на продажу.
• Сроки в договоре: дата передачи, штраф за просрочку передачи и срок подачи документов на свидетельство. Инфраструктуру вне проекта (мост, скоростная дорога, аэропорт) читайте так, как описано в статье инфраструктура и цены.

5. Ликвидность, срок владения и налог при продаже

• Подоходный налог с физических лиц при продаже: 2% цены передачи — сохраняется в Законе о подоходном налоге 2025 г., действующем с 1 июля 2026 г.; считается от цены продажи независимо от прибыли или убытка. Покупатель обычно платит регистрационный сбор 0,5%. Все статьи расходов — в материалах налоги и сборы при купле-продаже недвижимости и расходы при продаже дома.
• До получения свидетельства дом можно перепродать только путём уступки договора, покупателей на вторичном рынке меньше, и нужно подтверждение девелопера. В плане владения нужно учитывать срок получения свидетельства, а не только срок передачи.
• Ликвидность зависит от реальных жителей: в городском комплексе, где живут люди, рядом есть школы, рынок, рабочие места, жильё легче перепродать и сдать. В недавно переданных комплексах с малой заселённостью придётся мириться с более долгой продажей.
• Расчёт денежного потока при долгом владении: платежи по графику, проценты по кредиту, плата за управление, налог 2% при продаже — используйте таблицу расчёта денежного потока покупки жилья и проверьте безопасный размер кредита. Никакой рост цены не гарантирован.

6. Признаки риска: раздутые цены, незаконное дробление участков

• Продают «участки» на земле, на которую нет решения о предоставлении земли и планировки 1/500, либо за пределами утверждённых границ проекта.
• Продавец — частное лицо / брокерская компания, самостоятельно разбивающая участки и ставящая межевые знаки на сельскохозяйственной земле с обещанием «переведём в жилую» — это не земля проекта (земля под жильё и перевод назначения).
• Берут задаток больше 5% или деньги до появления документа Департамента строительства; подписывают «договор о вложении средств», «инвестиционное сотрудничество» вместо договора купли-продажи (риски договора о вложении средств).
• Цена резко растёт после новостей об инфраструктуре, строительство которой не начато; «гарантия прибыли», «гарантия выкупа» без банковской гарантии.
• Показывают только фото документов, не дают посмотреть копию с номером, датой издания и органом, чтобы самостоятельно сверить.

7. Городские комплексы в Донгнай, по которым консультирует HPR

На каждой странице проекта на сайте HPR указаны имеющиеся документы с номерами и датами издания, а также прямо отмечено, что ещё ждёт подтверждения:

• Izumi City (бывший Бьенхоа) — в блоке «Право» размещено уведомление о соответствии условиям продажи 461 малоэтажного дома Izumi Canaria (3785/SoXD-QLN&TTBĐS, 16 октября 2025 г.) и подтверждение того, что 275 домов Izumi Gardenia соответствуют условиям ввода в эксплуатацию.
• Aqua City (бывший Бьенхоа) — почти 2 400 единиц соответствуют условиям подписания договоров купли-продажи (10/2025); проект однажды задерживался из-за вопросов планировки, поэтому внимательно читайте условия о задержке передачи.
• Spring Ville, Elyse Island, Eco Village Saigon River (бывший Нянчать) — правовые документы в открытых источниках опубликованы не полностью; перед внесением задатка попросите копию уведомления о соответствии условиям продажи для каждой подзоны.
• Fiato Airport City (бывший Нянчать) — проект с квартирами: применяется та же статья 24 плюс условие завершённой приёмки фундамента.

См. также таунхаусы и виллы рядом с аэропортом Лонгтхань и проекты в районе Донгнай.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретной ситуации.

1. Определите продукт: таунхаус / вилла, строимые девелопером (статья 24), или участок под самостоятельное строительство (статья 31); покупка у девелопера или перекупка.
2. Попросите копии решения об инвестиционной политике, решения о предоставлении земли, планировки 1/500 — сверьте расположение участка / дома на чертеже.
3. Попросите документ Департамента строительства о соответствии условиям продажи / передачи; проверьте, что Ваш дом или участок есть в списке.
4. Для участка: спросите, не находится ли он в «фыонге» города особого типа, I, II, III типа, и есть ли документ народного комитета провинции, разрешающий передачу.
5. Спросите название банка-гаранта и снят ли залог с земли микрорайона.
6. Проверьте: задаток ≤ 5%, первый платёж ≤ 30%, до передачи ≤ 70%, до получения свидетельства ≤ 95%.
7. Съездите на стройплощадку и посмотрите внутреннюю инфраструктуру именно своего микрорайона: дороги, электричество, вода, водоотведение — что уже готово.
8. Прочитайте договор: срок передачи, штраф за задержку передачи, срок подачи документов на свидетельство, условия уступки договора.
9. Составьте таблицу денежного потока до получения свидетельства, добавьте налог 2% при продаже; проверьте вариант, когда продать удастся медленнее, чем ожидалось.

• Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости № 29/2023/QH15 — статья 23 (задаток), статья 24 (условия для жилья будущего формирования), статья 25 (платежи), статья 26 (гарантия), статья 29, статья 31 (земля с готовой инфраструктурой для частных лиц, строящих самостоятельно), проверено 24 октября 2026 г.
• Земельный закон № 31/2024/QH15 — статья 45 (условия передачи права пользования землёй), проверено 24 октября 2026 г.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua (Порядок уведомления о том, что жильё будущего формирования соответствует условиям продажи и аренды с выкупом; Постановление 96/2024/NĐ-CP).
• Thư viện Pháp luật — Thuế chuyển nhượng bất động sản 2026 tiếp tục áp dụng 2% (Налог при передаче недвижимости в 2026 г. по-прежнему 2%; Закон о подоходном налоге с физических лиц № 109/2025/QH15, действует с 1 июля 2026 г.).
• Правовые документы по каждому проекту: блок «Право» на странице проекта HPR (например, Izumi City) и страница раскрытия информации девелопера; портал Департамента строительства Донгнай.