投资同奈新城区土地、联排房：购买前要查什么？

依据：第29/2023/QH15号《房地产经营法》（2025年1月1日起生效）——第23、24、25、26、31条；第31/2024/QH15号《土地法》——第45条；第96/2024/NĐ-CP号《房地产经营法》实施细则；第109/2025/QH15号《个人所得税法》（2026年7月1日起生效）· 更新于 2026年10月24日。

同奈的新城区通常出售两类产品：已建成或在建的联排房、别墅（开发商连房带地出售）和已有基础设施的土地（供买家自建）。这两类产品适用2023年《房地产经营法》中两组不同的条件。弄清自己要买的产品属于哪一类，是第一步。

1. 在建联排房：第24条的 7 组条件

未来形成的住房，只有满足以下条件才能进入经营：

#	条件	建议索取查看的文件
1	位于已获主管机关批准、以建房出售为目的的房地产项目内	投资主张批准决定 / 投资登记证书
2	有土地文件：出让土地决定、租赁土地决定、准许变更用途的决定或证书	项目的土地出让决定、证书
3	有建设许可证（须办理的情况下），或附设计文件的开工通知	建设许可证、开工通知
4	已按建筑法规开工	开工记录 / 通知、工地现状
5	有按项目进度的技术基础设施验收文件（公寓还须完成地基验收）	所售小区的基础设施验收记录
6	项目信息已按第6条公开	开发商网站上的信息公布页、省住房信息门户
7	建设厅已检查并书面答复符合条件（自开发商通知起 15 日内）	住房符合出售条件的通知文件——载明套数、小区

此外，住房及土地使用权不得处于争议、被查封或暂停交易状态（第24条引用第14条）。第 7 项文件最重要：它载明获准出售的各小区具体套数——您选的那一套必须在名单之内。各文件的解读方法见 项目法律文件的 5 类文件 和 1/500 规划是什么。

2. 定金、付款与保函

节点	法律限额	条款
定金	须在满足经营条件后方可收取；不超过售价的 5%；定金协议须写明售价	第23条
首次付款	不超过合同价值的 30%，含定金	第25条
交房前	累计不超过 70%（卖方为外商投资企业：50%）	第25条
买方取得产权证之前	不超过 95%；其余 5% 在取得证书时支付	第25条
保函	销售前银行须同意出具保函；签约后 10 个工作日内将保函交给买方；买方取得保函后开发商方可收款	第26条

在取得符合条件的文件之前收取的“预留”“登记意向”款项，依法不属于购房定金——请仔细阅读其性质和退款条件（预留、定金、签订买卖合同、未来住房的银行保函）。买方可以选择不要保函，但须以书面形式确认——投资者宜保留获得保函的权利。

3. 自建土地：第31条的 8 款

开发商向个人转让已有基础设施的土地供自建住房，须同时满足：

1. 符合第29条第 1 款：已按详细规划和获批进度完成技术基础设施；有电、水、排水、垃圾收集、污水处理，并已接入区域公共基础设施。
2. 所售土地位于已取得证书、且土地使用期限尚存的项目内。
3. 无正在解决的争议。
4. 未被查封以执行判决。
5. 未被禁止、中止或暂停交易。
6. 不位于特别级、一类、二类、三类城市的坊、郡、市，且不属于拍卖土地使用权建房的范围；其余地区由省级人民委员会确定是否允许转让。
7. 开发商已通知并获得建设厅书面答复符合条件。
8. 信息已按第6条公开。

第 6 款是同奈投资者需要重点询问的一点：自2025年7月1日行政区划调整后，许多新城区位于坊。如果该地块属于不得出售地基的范围，开发商必须先建房再出售——此时单独推出的“地基”需要重新审视。稳妥的做法：要求查看建设厅对您所购具体地块出具的符合转让条件的答复文件（另见 土地分割条件、规划查询方法）。

从其他投资者手中转购（二手）则适用2024年《土地法》第45条：地块须有证书，无争议，未被查封，使用期限尚存，且未被采取临时紧急措施。尚无证书时，交易属于与开发商之间的合同转让——有专门的手续（买卖合同转让）。

4. 许可证、保函、区内基础设施进度

• 基础设施建设许可证通常按小区核发。已有获批 1/500 规划的小区内的低层住宅可能属于免办建设许可证的范围——此时应询问开工通知和设计文件。
• 按进度验收基础设施： 您所购小区的道路、电、水、排水是否已验收，是否已接入区域公共基础设施。区内基础设施部分完成，并不意味着您的小区已经完成。
• 银行解押： 项目的土地使用权常被抵押贷款——询问所售小区的土地是否已解押，或银行是否有同意出售的文件。
• 合同中的进度： 写明交房节点、逾期交房罚则和办理产权证的递交节点。项目之外的基础设施（桥梁、高速公路、机场）请按 基础设施与价格 一文的方法解读。

5. 流动性、持有时间与出售时的税

• 出售时的个人所得税：转让价格的 2%——2026年7月1日起生效的2025年《个人所得税法》保持不变，按售价计算，与盈亏无关。买方通常缴纳 0.5% 的登记费。各项费用见 买卖房地产的税费 和 卖房费用。
• 取得产权证之前，房屋只能通过合同转让的方式转售，后手买家较少，且须经开发商确认。持有计划应考虑取得产权证的节点，而不只是交房节点。
• 流动性取决于真实居民： 有人居住、附近有学校、市场、就业的新城区更容易转售和出租。新交付、入住率低的区域通常需要接受更长的出售时间。
• 长期持有的现金流测算： 按进度付款、贷款利息、管理费、出售时的 2% 税——使用 购房现金流测算表，并核查 安全贷款额度。任何涨幅都没有保证。

6. 风险信号：炒高价格、违规分地

• 在尚无土地出让决定、尚无 1/500 规划的土地上销售“地基”，或位于获批项目边界之外。
• 卖方是个人 / 中介公司，在农用地上自行分地、立桩，承诺“将来能转为宅基地”——这不是项目用地（宅基地与用途变更）。
• 收取超过 5% 的定金，或在没有建设厅文件时收款；用“合资合同”“投资合作”代替买卖合同（合资合同的风险）。
• 报价随尚未开工的基础设施消息大幅上涨；没有银行保函的“承诺收益”“承诺回购”。
• 只提供文件的照片，不让查看含文号、签发日期、签发机关的复印件以便自行核对。

7. 参考 HPR 在同奈提供咨询的新城区

HPR 网站上的每个项目页面都列出已有的文件及其文号、签发日期，并说明仍待确认的部分：

• Izumi City（边和，旧）——法律栏公布了 461 套低层住宅 Izumi Canaria 符合经营条件的通知（3785/SoXD-QLN&TTBĐS，2025年10月16日），以及 275 套 Izumi Gardenia 符合投入使用条件的确认。
• Aqua City（边和，旧）——近 2,400 个产品符合签订买卖合同的条件（2025年10月）；项目曾因规划问题延误，应仔细阅读逾期交房条款。
• Spring Ville、Elyse Island、Eco Village Saigon River（仁泽 Nhơn Trạch，旧）——法律文件尚未在公开渠道完整公布；交定金前请查看各分区符合出售条件通知的复印件。
• Fiato Airport City（仁泽 Nhơn Trạch，旧）是公寓项目——适用同样的第24条，另需完成地基验收的条件。

另见 隆城机场（Long Thành）附近的联排房、别墅 以及 同奈地区 的项目。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律 / 财务咨询。

1. 确定产品：开发商建造的联排房 / 别墅（第24条）还是自建土地（第31条）；向开发商购买还是转购。
2. 索取投资主张批准决定、土地出让决定、1/500 规划的复印件——在图纸上核对地块 / 房屋位置。
3. 索取建设厅确认符合出售 / 转让条件的文件；检查您的房屋或地块是否在名单内。
4. 对于土地：询问该地块是否位于特别级、一类、二类、三类城市的坊，以及省级人民委员会允许转让的文件。
5. 询问保函银行名称，以及银行是否已对所售小区的土地解押。
6. 检查定金 ≤ 5%，首期 ≤ 30%，交房前 ≤ 70%，取得产权证前 ≤ 95%。
7. 到工地查看您所购小区的区内基础设施：道路、电、水、排水完成到什么程度。
8. 阅读合同：交房节点、逾期交房罚则、产权证申办节点、合同转让条件。
9. 编制至取得产权证节点的现金流表，加上出售时的 2% 税；试算比预期更晚出售的情形。

• 第29/2023/QH15号《房地产经营法》— 第23条（定金）、第24条（未来住房的条件）、第25条（付款）、第26条（保函）、第29条、第31条（已有基础设施的土地供个人自建），查阅于 2026年10月24日。
• 第31/2024/QH15号《土地法》— 第45条（土地使用权转让条件），查阅于 2026年10月24日。
• 越南律师杂志 — 未来住房符合出售、租购条件的通知手续（第96/2024/NĐ-CP号议定）。
• 法律图书馆 — 2026年房地产转让税继续适用 2%（第109/2025/QH15号《个人所得税法》，2026年7月1日起生效）。
• 各项目的法律文件：HPR 项目页面的法律栏（如 Izumi City）及开发商信息公布页；同奈建设厅门户网站。