ドンナイの都市開発区で宅地・タウンハウスに投資：購入前に確認すること

根拠：不動産事業法 第29/2023/QH15号（2025年1月1日施行）第23・24・25・26・31条、土地法 第31/2024/QH15号 第45条、不動産事業法の施行細則を定める政令 第96/2024/NĐ-CP号、個人所得税法 第109/2025/QH15号（2026年7月1日施行）· 2026年10月24日更新。

ドンナイの都市開発区では、主に2種類の商品が販売されています。建築済みまたは建築中のタウンハウス・ヴィラ（事業主が建物と土地をあわせて販売）と、購入者が自分で建築するインフラ整備済みの宅地です。2023年不動産事業法では、この2種類に異なる要件が定められています。購入する商品がどちらに当たるかを知ることが、最初のステップです。

1. 建築中のタウンハウス：第24条の7つの要件

将来形成される住宅は、次の要件をすべて満たしてはじめて事業に供することができます。

#	要件	閲覧を求めたい書類
1	権限ある機関に承認された不動産プロジェクトの中にあり、住宅を建てて販売する目的がある	投資方針承認決定書／投資登録証明書
2	土地に関する書類がある：土地割当決定、土地賃貸、用途変更の許可、または証明書	プロジェクトの土地割当決定書、証明書
3	建築許可がある（取得が必要な場合）、または着工通知と設計図書がある	建築許可、着工通知
4	建設法に従って着工している	着工の議事録／通知、現場の状況
5	プロジェクトの進捗に応じた技術インフラの検収書類がある（マンションは基礎の検収も完了していること）	販売中の小区のインフラ検収議事録
6	プロジェクトの情報が第6条に従って公開されている	事業主のウェブサイトの情報公開ページ、省の住宅情報ポータル
7	建設局が確認し、適格であると文書で回答している（事業主の通知から15日以内）	販売適格住宅の通知文書：戸数と小区が明記されている

このほか、住宅および土地使用権が、係争中、差押え、または取引の一時停止の状態にあってはなりません（第24条は第14条を参照しています）。7番目の文書が最も重要です。この文書には、販売が認められる各小区の戸数が正確に書かれており、あなたが選んだ住戸はそのリストに含まれている必要があります。各文書の読み方は、記事プロジェクトの法的書類5分類と1/500計画とはをご覧ください。

2. 手付金、支払い、保証

節目	法律上の上限	条
手付金	事業の要件を満たした後にのみ受領できる。販売価格の5%以内。手付の合意書に販売価格を明記する	第23条
初回の支払い	手付金を含め、契約額の30%以内	第25条
住宅の引渡し前	合計70%以内（売主が外資系企業の場合は50%）	第25条
購入者へのピンクブック交付前	95%以内。残り5%は証明書の交付時に支払う	第25条
保証	銀行は販売前に保証を承諾しなければならない。保証書は契約締結後10営業日以内に購入者へ交付する。事業主は、購入者が保証書を受け取った後にのみ代金を受領できる	第26条

適格確認の文書が出る前に徴収される「仮押さえ」「希望登録」の金は、法律上の住宅購入の手付金ではありません。性質と返金条件をよく読んでください（予約金、手付金、売買契約の締結、将来形成住宅の銀行保証）。購入者は保証を受けないことも選べますが、その場合は書面に残す必要があります。投資家は保証を受ける権利を保っておくのがよいでしょう。

3. 自己建築用の宅地：第31条の8項目

事業主が、インフラ整備済みの土地を個人に自己建築用として譲渡できるのは、次の場合に限られます。

1. 第29条第1項を満たす：詳細計画と承認された進捗に従い、技術インフラが完成していること。電気、水道、排水、ごみ収集、汚水処理があり、地域の共用インフラに接続済みであること。
2. 販売する土地が、証明書を交付されたプロジェクトの中にあり、土地の使用期間が残っている。
3. 解決中の係争がない。
4. 判決執行のための差押えを受けていない。
5. 取引の禁止、停止、一時停止を受けていない。
6. 特別市、1級、2級、3級の都市に属する坊・郡・市にないこと、住宅建設のための土地使用権の競売の対象でないこと。それ以外の地域は、省人民委員会が譲渡を認める地域を定める。
7. 事業主が通知し、建設局から適格であると文書で回答を受けている。
8. 情報が第6条に従って公開されている。

第6項は、ドンナイの投資家が特に確認すべき点です。2025年7月1日の行政区画の再編後、多くの都市開発区が坊（phường）に位置しています。その土地が宅地の販売を認められない区域であれば、事業主は建物を建ててから販売する必要があり、その場合に単独で売り出されている「宅地」は再確認が必要です。安全な方法は、売り出されているまさにその区画について、建設局の譲渡適格の回答文書を見せてもらうことです（土地の分筆条件、計画の調べ方もご覧ください）。

ほかの投資家から買い取る（二次取引）場合は、2024年土地法第45条が適用されます。土地に証明書があり、係争がなく、差押えがなく、土地使用期間が残っており、暫定的緊急措置の対象でないことが必要です。ピンクブックがまだない場合の取引は、事業主との契約の譲渡となり、独自の手続きがあります（売買契約の譲渡）。

4. 許可、保証、区域内インフラの進捗

• インフラの建築許可は、通常、小区ごとに交付されます。承認済みの1/500計画のある小区内の低層住宅は、建築許可が不要となる場合があります。その場合は、着工通知と設計図書を確認してください。
• 進捗に応じたインフラの検収： 購入する小区の道路、電気、水道、排水が検収済みか、地域の共用インフラに接続済みかを確認します。区域内インフラが一部完成していても、あなたの小区が完成したとは限りません。
• 銀行の抵当解除： プロジェクトの土地使用権は、資金借入のために抵当に入れられていることが多くあります。販売中の小区の土地が抵当解除されているか、または銀行が販売に同意する文書を出しているかを確認します。
• 契約上の進捗： 引渡しの時期、引渡し遅延の違約金、ピンクブック申請書類の提出時期を記載します。プロジェクト外のインフラ（橋、高速道路、空港）は、記事インフラと価格の読み方に従ってください。

5. 流動性、保有期間、売却時の税

• 売却時の個人所得税は譲渡価格の2%： 2026年7月1日施行の2025年個人所得税法でも据え置かれ、売却価格に対して課され、損益に左右されません。購入者は通常、登録手数料0.5%を負担します。全項目は、記事不動産売買の税と費用と住宅売却時の費用をご覧ください。
• ピンクブック取得前は、住宅は契約の譲渡の方法でしか転売できず、買い手が少なく、事業主の確認も必要です。資産の保有計画は、引渡しの時期だけでなく、ピンクブックの取得時期まで見込んでおくのがよいでしょう。
• 流動性は実際の居住者次第： 住民がいて、学校、市場、仕事が近い都市開発区は、転売や賃貸がしやすくなります。引渡しから日が浅く入居率が低い区域では、売却に時間がかかることを受け入れる必要があります。
• 長期保有時のキャッシュフロー計算： 進捗に応じた支払い、ローン金利、管理費、売却時の税2%を、住宅購入のキャッシュフロー計算表で試算し、安全な借入額も確認してください。値上がりが保証されることはありません。

6. リスクのサイン：価格の吊り上げ、違法な分譲

• 土地割当決定がなく、1/500計画もない土地、または承認されたプロジェクトの境界外の土地での「宅地」販売。
• 売主が個人や仲介会社で、農地を自分で区画に分け、杭を打ち、「いずれ宅地になる」と約束している。これはプロジェクトの土地ではありません（宅地（トーカ）と用途変更）。
• 5%を超える手付金を受け取る、建設局の文書がないのに代金を徴収する、売買契約の代わりに「出資契約」「投資協力契約」を結ばせる（出資契約のリスク）。
• 着工していないインフラの話題に合わせて売出価格が急騰する、銀行保証のない「利益の保証」「買戻しの保証」。
• 文書の写真だけを見せ、自分で照合できる番号・発行日・発行機関のある写しを見せてくれない。

7. HPRがドンナイで相談を受けている都市開発区の参考

HPRのウェブサイトの各プロジェクトページには、取得済みの文書が番号と発行日付きで記載され、確認待ちの部分も明示されています。

• Izumi City（旧ビエンホア）— 法的書類のブロックに、低層住宅Izumi Canaria 461戸の事業適格通知（3785/SoXD-QLN&TTBĐS、2025年10月16日）と、Izumi Gardenia 275戸の使用開始適格の確認を掲載しています。
• Aqua City（旧ビエンホア）— 約2,400商品が売買契約の締結に適格（2025年10月）。計画上の問題で遅れた経緯があるため、引渡し遅延の条項をよく読んでください。
• Spring Ville、Elyse Island、Eco Village Saigon River（旧ニョンチャック）— 法的書類は公開チャネルで十分に公表されていません。手付金を入れる前に、各分区の販売適格通知の写しを確認してください。
• Fiato Airport City（旧ニョンチャック）はマンションのプロジェクトで、同じ第24条が適用され、さらに基礎の検収完了という要件が加わります。

ロンタイン空港周辺のタウンハウス・ヴィラと、ドンナイ地域のプロジェクトもご覧ください。

本記事は参考情報であり、個別の事案に対する法務・財務の助言に代わるものではありません。

1. 商品を特定する：事業主が建てるタウンハウス・ヴィラ（第24条）か、自己建築用の宅地（第31条）か。事業主から買うのか、買い取りか。
2. 投資方針決定書、土地割当決定書、1/500計画の写しを入手し、区画・住戸の位置を図面と照合する。
3. 販売・譲渡の適格を確認する建設局の文書を入手し、自分の住戸または区画がリストに含まれているか確認する。
4. 宅地の場合：その土地が特別市、1級、2級、3級の都市の坊にあるか、また譲渡を認める省人民委員会の文書があるかを確認する。
5. 保証銀行の名称、および銀行が小区の土地の抵当を解除済みかを確認する。
6. 手付金5%以内、初回30%以内、引渡し前70%以内、ピンクブック取得前95%以内であることを確認する。
7. 現場に行き、該当する小区の区域内インフラ（道路、電気、水道、排水）がどこまで完成しているかを見る。
8. 契約書を読む：引渡し時期、引渡し遅延の違約金、ピンクブック申請書類の提出時期、契約譲渡の条件。
9. ピンクブック取得時期までのキャッシュフロー表を作り、売却時の税2%を加え、売却が予定より遅れた場合も試算する。

• 不動産事業法 第29/2023/QH15号 — 第23条（手付）、第24条（将来形成住宅の要件）、第25条（支払い）、第26条（保証）、第29条、第31条（個人が自己建築する、インフラ整備済みの土地）、2026年10月24日参照。
• 土地法 第31/2024/QH15号 — 第45条（土地使用権の譲渡要件）、2026年10月24日参照。
• ベトナム弁護士雑誌 — 将来形成住宅の販売・賃貸購入適格の通知手続き（政令 第96/2024/NĐ-CP号）。
• 法律図書館 — 2026年も不動産譲渡税は2%を適用（個人所得税法 第109/2025/QH15号、2026年7月1日施行）。
• 各プロジェクトの法的書類：HPRのプロジェクトページの法的書類ブロック（例：Izumi City）、事業主の情報公開ページ、ドンナイ省建設局のポータルサイト。