戸建住宅の建築許可：必要な場合、書類、手順

内容は参考情報であり、法的助言ではありません。規定は変更される場合があり、地方によって異なります。個別の事案については、権限ある機関または弁護士にご相談ください。2026年10月24日更新。

戸建住宅（世帯・個人の土地に建てるタウンハウス、ヴィラ）は、多くの所有者が自分で建築または改修する種類の建物です。無許可で建築すると、罰則や取り壊しの命令を受ける可能性があり、売却や銀行ローンにも影響します。

1. 法的根拠

建設法 第135/2025/QH15号は、2025年12月10日に国会で可決され、2026年7月1日に施行されます。ある情報源によると、第43条第2項・第3項（許可の免除）は、より早い2026年1月1日から施行されます。2026年1月1日から6月30日までは、許可の免除は2014年建設法に従って適用されます（法律情報サイト）。本記事は2025年法に基づいて書かれています。工事が移行時期より前に着工する場合は、許可を出す機関にご確認ください。

2. 免除される場合と、許可が必要な場合

2025年建設法第43条第2項（投資家新聞〈Báo Nhà đầu tư〉の要約）によると、7階未満で延床面積500㎡未満の戸建住宅は、8つのグループのいずれかに当てはまれば、建築許可が免除されます。免除は、建物が次の区域にある場合は適用されません。市の総合計画に基づく機能区域・都市開発区域、すでに建築管理規則のある区域、経済区、国家観光区、または社の総合計画に基づいて建設する区域（除外区域の一覧は記事から取っており、原文は未確認）。世帯・個人の戸建住宅は、着工通知の手続きも免除されます。

場合	対応（参考）
7階未満、延床500㎡未満の戸建住宅で、除外区域の外	許可が免除される可能性あり
除外区域（機能区域、都市開発区域、すでに建築管理規則のある区域など）にある戸建住宅	確認が必要で、許可が必要となる可能性が高い
7階以上、または延床500㎡以上の住宅	上記の免除グループに含まれず、確認が必要
承認済みだが未実施の計画区域にある建物	期限付きの許可が交付される可能性あり（法律情報サイト）

許可が免除されても、建物は合法的な住宅用地に、計画と基準に従って建てなければなりません。

3. 戸建住宅の建築許可の交付条件（要約）

1. 2025年建設法第44条（法律情報サイトからの要約）によると、戸建住宅は、土地法に基づく土地の使用目的と、計画に適合している必要があります。期限付き許可の場合を除きます。このほか、計画への適合、道路境界線、建築線、許容される建ぺい率・高さも照合してください（計画の調べ方をご覧ください）。
2. 合法的な土地使用権があり、土地の使用目的に合っていること（まだ住宅用地でない場合は、土地の用途変更をご覧ください）。
3. 規定に従い、建物の安全、防火、環境が確保されていること。
4. 設計のある建物では、規模に応じて、要件を満たした業者または資格を持つ個人が作成した図面が必要です。

4. よく必要になる書類

書類	備考
建築許可の申請書	所定の様式
土地使用権の証明書または有効な書類	写し、または照合用の原本
設計図（平面図、立面図、断面図、基礎）	建物の規模による
事業主（建築主）の個人の書類	CCCD／パスポート
隣接する建物の安全確保の誓約書	他の建物に接して建てる場合、または地下階がある場合

5. 手順

1. 土地のある地域で、計画と許可の条件を確認する。
2. 規模に合った設計図を用意する。
3. 地方の許可機関のワンストップ窓口に書類を提出する。
4. 機関が書類を確認し、必要に応じて現場を確認する。
5. 許可を受け取り、規定に従って着工通知を行い、交付された内容どおりに建築する。

処理期間は現行の規定によります。実際の期間は、土地のある地域の機関にご確認ください。

6. 無許可・許可と異なる建築の結果

• 行政罰を受け、許可と異なる部分の是正や取り壊しを命じられる可能性がある。
• 竣工確認が難しく、土地に付属する財産を証明書に登録することも難しい。
• 売却時や資金が必要なときに、名義変更や担保ローンが難しい。
• 無許可で建てた住宅を買うリスク：購入者が是正の費用を負担する可能性がある。

7. すでに建築された住宅を買う方へ

建築済みのタウンハウスやヴィラを買うときは、建築許可と竣工図面を見せてもらい、階数と実際の面積を照合してください（プロジェクトの法的書類の確認をご覧ください）。プロジェクト内のタウンハウスは、事業主がプロジェクト単位で許可を申請します。引渡しの受け取りと面積の検収もあわせてご覧ください。

以下のページはいずれも新聞または法律情報サイトであり、原文ではありません。条・項の番号はこれらのページから取っており、根拠として使う前に原文との照合が必要です。

• 建設法 第135/2025/QH15号（2025年12月10日可決、2026年7月1日施行。第43条第2項は許可の免除、第44条は許可の交付条件）— 投資家新聞（Báo Nhà đầu tư）、建築許可が国民にとって関門でなくなるとき、2026年10月24日閲覧（新聞記事で、条文の全文は掲載されていない）。
• 法律図書館 — 戸建住宅は2026年1月1日から建築許可を免除および2026年の戸建住宅の建築許可の交付条件、2026年10月24日に検索結果でのみ確認、閲覧は403。
• 建設法の基本内容の紹介資料（建設省、moc.gov.vn）— サーバー証明書のエラーにより閲覧できず。