Mua căn hộ có sẵn: quy trình 6 bước từ xem nhà đến sang tên

Căn cứ: Luật Nhà ở 2023, Điều 164 · Luật Đất đai 2024, Điều 133 · Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Điều 50, 51 · Bộ luật Dân sự 2015, Điều 321, 328 · Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, Điều 14; Nghị định 253/2026/NĐ-CP · Nghị định 10/2022/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP · Nghị định 99/2022/NĐ-CP · Thông tư 21/2017/TT-NHNN · Quyết định 86/2024/QĐ-UBND TP.HCM · Số liệu thị trường: CBRE quý II/2026 · Cập nhật 25/10/2026.

Căn hộ có sẵn là căn đã xây xong, mua lại từ người đang sở hữu — bạn xem được căn thật, vào ở hoặc cho thuê ngay sau khi nhận nhà. Đổi lại, bạn tự làm các việc mà khi mua từ chủ đầu tư đã có người lo: kiểm tra giấy tờ, giữ an toàn tiền cọc, khớp lịch vay với lịch trả tiền cho người bán. Bài này nối 6 bước theo đúng thứ tự, mỗi bước ghi chi phí và mốc thời gian có căn cứ; phần chi tiết nằm ở bài riêng của từng bước.

Ví dụ xuyên suốt bài (giả định): căn hộ tại TP.HCM, giá thỏa thuận 3 tỷ đồng, đã có sổ hồng, cá nhân mua của cá nhân, bên mua vay ngân hàng một phần.

Bước 1. Tính ngân sách và khả năng vay

Trước khi đi xem căn, hãy biết bạn mua được căn bao nhiêu tiền.

• Ngân hàng cho vay theo giá họ định giá, không theo giá bạn thỏa thuận. Hạn mức vay thế chấp thường khoảng 70–80% giá trị tài sản bảo đảm; đầu năm 2026, báo chí ghi nhận ngân hàng có xu hướng định giá thấp hơn giá thực tế 10–20%. Phần chênh bạn tự bù bằng vốn tự có.
• Mặt bằng giá: giá thứ cấp căn hộ TP.HCM bình quân khoảng 62 triệu đồng/m², sơ cấp khoảng 76 triệu đồng/m² (CBRE, quý II/2026). Cách so một căn cụ thể với căn tương tự xem bài Giá thứ cấp so với sơ cấp: căn đang chào có hợp lý?.

Ví dụ căn 3 tỷ đồng, ngân hàng định giá thấp hơn 10%	Cho vay 70%	Cho vay 80%
Giá ngân hàng định giá	2,7 tỷ đồng	2,7 tỷ đồng
Số tiền vay tối đa	1,89 tỷ đồng	2,16 tỷ đồng
Vốn tự có trả bên bán	1,11 tỷ đồng	0,84 tỷ đồng

Vốn tự có chưa gồm lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí định giá. Ước tính khoản trả mỗi tháng bằng công cụ tính dòng tiền mua nhà.

Chi phí: chưa phát sinh. Thời gian: tùy bạn — nên xin ngân hàng tư vấn hạn mức trước khi cọc.

Bước 2. Đi xem nhà: 7 điểm giấy tờ không cho biết

Kiểm tra tại chỗ: thấm dột, hướng nắng, tiếng ồn, ban quản lý, phí dịch vụ, thang máy, phòng cháy chữa cháy.

• Phí quản lý: khung giá chung cư có thang máy tại TP.HCM là 1.800–7.000 đồng/m²/tháng (Quyết định 86/2024/QĐ-UBND) — xin thông báo phí của ban quản lý thay vì nghe con số từ người bán. Căn 70 m² ở mức 7.000 đồng/m² là 490.000 đồng/tháng, chưa gồm gửi xe, điện nước.
• Thang máy: xem tem kiểm định trong cabin, còn hạn hay không.
• Xin xác nhận căn không nợ phí tới ngày bàn giao.

Chi tiết từng điểm: Đi xem nhà có sẵn: 7 điểm cần kiểm tra tại chỗ.

Chi phí: không mất phí. Thời gian: nên xem ít nhất hai lần, một lần vào buổi chiều (nắng Tây) hoặc giờ cao điểm.

Bước 3. Kiểm tra pháp lý theo loại giấy tờ

Căn có sẵn rơi vào một trong ba trường hợp, mỗi trường hợp cách kiểm khác nhau:

Căn đang ở trạng thái	Kiểm tra gì	Mốc thời gian có căn cứ	Bài chi tiết
Đã có sổ hồng	Người đứng tên, đúng căn, trang biến động; tra cứu thế chấp, ngăn chặn tại văn phòng đăng ký đất đai và văn phòng công chứng; biên lai kinh phí bảo trì 2%	—	Mua căn hộ đã có sổ
Chưa có sổ (mua lại hợp đồng mua bán với chủ đầu tư)	Căn chưa nộp hồ sơ cấp sổ, hợp đồng không tranh chấp, không thế chấp (hoặc ngân hàng đồng ý); hỏi chủ đầu tư công nợ các đợt	Chủ đầu tư xác nhận chuyển nhượng trong 5 ngày làm việc, không thu phí	Mua lại căn hộ chưa có sổ
Đang thế chấp ngân hàng	Ngân hàng nhận thế chấp phải đồng ý cho bán; xin xác nhận dư nợ đúng ngày tất toán	Xóa đăng ký thế chấp thường xong trong ngày, tối đa 3 ngày làm việc	Mua căn hộ đang thế chấp

Với căn đang thế chấp, tiền trả nợ chỉ chuyển vào tài khoản trả nợ tại ngân hàng (thỏa thuận ba bên) hoặc tài khoản phong tỏa — không đưa người bán "để tự trả ngân hàng".

Chi phí: phí cung cấp thông tin đất đai theo biểu phí của địa phương. Thời gian: làm xong trước khi chuyển tiền cọc.

Bước 4. Đặt cọc: ghi đủ điều khoản

Theo Bộ luật Dân sự 2015, Điều 328: bên đặt cọc từ chối mua thì mất cọc; bên nhận cọc từ chối bán thì trả lại cọc và thêm một khoản tương đương, trừ khi hai bên thỏa thuận khác. Hợp đồng cọc không bắt buộc công chứng nhưng nên lập văn bản, ghi:

• Giá thật, số tiền cọc, hạn công chứng hợp đồng mua bán.
• Ai nộp từng khoản thuế, phí (thuế 2%, lệ phí trước bạ 0,5%, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ).
• Điều kiện hoàn cọc nếu tra cứu phát hiện thế chấp, ngăn chặn, hoặc ngân hàng từ chối cho vay / cho vay thấp hơn dự kiến.
• Hạn thanh toán khớp thời gian giải ngân, có dự phòng vài ngày; hiện trạng bàn giao, nội thất để lại.

Chi phí: số tiền cọc do hai bên thỏa thuận (luật không ấn định tỷ lệ). Thời gian: ký sau bước 3.

Bước 5. Vay ngân hàng và thanh toán an toàn

1. Nộp hồ sơ vay; ngân hàng thẩm định thu nhập và định giá căn.
2. Nhận văn bản chấp thuận cấp tín dụng — xem số tiền, thời hạn hiệu lực, điều kiện giải ngân.
3. Bên bán, bên mua, ngân hàng ký thỏa thuận ba bên về số tiền, thời điểm, tài khoản nhận.
4. Ngân hàng giải ngân bằng chuyển khoản vào tài khoản bên bán (Thông tư 21/2017/TT-NHNN), giữ sổ bản gốc tới khi bạn trả hết nợ.

Có ngân hàng giải ngân khi hồ sơ sang tên đã nộp, có ngân hàng chờ sổ đứng tên bạn và đăng ký thế chấp xong — hỏi trước khi ký cọc. Chi tiết: Vay ngân hàng mua căn hộ có sẵn: định giá, giải ngân.

Chi phí: lãi vay, phí định giá, bảo hiểm (nếu có) theo biểu phí từng ngân hàng; phí trả nợ trước hạn báo chí ghi nhận khoảng 0,5–2% trong những năm đầu. Thời gian: theo văn bản chấp thuận và thỏa thuận ba bên.

Bước 6. Công chứng, nộp thuế phí, sang tên

• Công chứng hợp đồng mua bán: hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực, có hiệu lực từ thời điểm đó (Luật Nhà ở 2023, Điều 164). Ký từ 01/01/2027 thì hỏi lại văn phòng công chứng, vì Luật Công chứng sửa đổi (Luật số 04/2026/QH16) có hiệu lực từ ngày này.

• Nộp hồ sơ sang tên trong 30 ngày kể từ ngày công chứng (Luật Đất đai 2024, Điều 133); nộp trễ có thể bị phạt 2–3 triệu đồng. Thời hạn giải quyết hồ sơ chuyển nhượng hiện không quá 8 ngày làm việc (giai đoạn áp dụng Nghị định 151/2025/NĐ-CP, đến hết 28/02/2027), lâu hơn nếu phải bổ sung hồ sơ.

• Thuế, phí — ví dụ căn 3 tỷ đồng, giá hợp đồng cao hơn giá UBND ban hành, người bán không thuộc diện miễn thuế:

Khoản	Mức	Ai nộp (thông thường)	Số tiền
Thuế thu nhập cá nhân	2% giá chuyển nhượng	Bên bán	60 triệu đồng
Lệ phí trước bạ	0,5% giá tính lệ phí	Bên mua	15 triệu đồng
Phí công chứng hợp đồng	1 triệu + 0,06% phần vượt 1 tỷ	Theo thỏa thuận	2,2 triệu đồng
Phí thẩm định hồ sơ (TP.HCM)	Theo nghị quyết HĐND	Theo thỏa thuận	khoảng 1,01–1,4 triệu đồng
Tổng thuế, phí			khoảng 78–79 triệu đồng

Người bán chỉ có một nhà ở duy nhất tại Việt Nam, sở hữu tối thiểu 183 ngày và bán toàn bộ căn được miễn thuế 2% (Nghị định 253/2026/NĐ-CP). Ghi đúng giá thật vào hợp đồng — ghi thấp để giảm thuế là rủi ro bị truy thu, phạt, và khó chứng minh số tiền đã trả khi tranh chấp. Bảng đầy đủ và các khoản chưa tính: Thủ tục và chi phí sang tên căn hộ 2026.

Sau khi nhận sổ: đối chiếu tên, số căn, diện tích; báo ban quản lý đổi thông tin chủ sở hữu, nhận thẻ, chìa khóa, chốt chỉ số điện nước.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể.

Ví dụ căn 3 tỷ đồng đã có sổ, cá nhân mua của cá nhân, mỗi bên nộp phần thuế, phí của mình:

Bước	Việc chính	Chi phí bên mua (ví dụ)	Mốc thời gian có căn cứ
1. Ngân sách, khả năng vay	Hỏi hạn mức, tính vốn tự có	—	Trước khi cọc
2. Đi xem nhà	7 điểm tại chỗ, xác nhận không nợ phí	—	Trước khi cọc
3. Kiểm tra pháp lý	Sổ, thế chấp, ngăn chặn, bảo trì 2%	Phí cung cấp thông tin đất đai	Trước khi cọc; xóa thế chấp tối đa 3 ngày làm việc
4. Đặt cọc	Hợp đồng cọc ghi đủ điều khoản	Tiền cọc theo thỏa thuận	Sau bước 3
5. Vay, thanh toán	Chấp thuận tín dụng, thỏa thuận ba bên	Phí định giá, lãi vay theo ngân hàng	Theo văn bản chấp thuận
6. Công chứng, sang tên	Công chứng, khai thuế phí, đăng ký biến động	Lệ phí trước bạ 15 triệu + phí công chứng, thẩm định theo thỏa thuận (khoảng 3,2–3,6 triệu)	Nộp hồ sơ trong 30 ngày kể từ công chứng; giải quyết không quá 8 ngày làm việc

Thuế thu nhập cá nhân 60 triệu đồng thường do bên bán nộp — hai bên có thể thỏa thuận khác, ghi rõ trong hợp đồng cọc.

• CafeF (dẫn CBRE Việt Nam) — Giá nhà thứ cấp TP.HCM hạ nhiệt, đà tăng chậm lại, nhà đầu tư bắt đầu giảm kỳ vọng, 08/07/2026.
• Báo Hà Tĩnh — Lãi suất vay mua nhà năm 2026: Nhiều ngân hàng áp dụng mức trên 13%/năm (định giá thấp hơn giá thực tế 10–20%, phí trả nợ trước hạn), 05/02/2026.
• Techcombank — Vay thế chấp tối đa được bao nhiêu? (hạn mức 70–80% giá trị tài sản bảo đảm), đọc 20/10/2026.
• Ngân hàng Nhà nước — Thông tư 21/2017/TT-NHNN quy định phương thức giải ngân vốn cho vay — toàn văn trên LuatVietnam, hiệu lực 02/04/2018.
• VietnamFinance — Sang tên trước, nhận tiền sau: Người bán nhà "cầm đằng lưỡi" (văn bản chấp thuận cấp tín dụng, thỏa thuận ba bên), 20/07/2026.
• VnEconomy — TP.HCM: Phí quản lý chung cư tối đa 7.000 đồng/m2/tháng (Quyết định 86/2024/QĐ-UBND), 29/10/2024.
• Quốc hội — Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 — Điều 50, Điều 51, đọc 20/10/2026.
• Chính phủ — Toàn văn Nghị định 96/2024/NĐ-CP (Điều 13 — chủ đầu tư xác nhận chuyển nhượng hợp đồng), 24/07/2024.
• Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 — Điều 321, 328: toàn văn, Sở Tư pháp Đắk Lắk, 24/11/2015.
• Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam — Hướng dẫn giải chấp sổ đỏ tại ngân hàng (Nghị định 99/2022/NĐ-CP), 06/07/2025.
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 — Điều 164: toàn văn trên caselaw.vn, 27/11/2023.
• Cổng phổ biến giáo dục pháp luật TP. Cần Thơ — Trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày? (Điều 133 Luật Đất đai 2024), đọc 20/10/2026.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Thời điểm xử phạt hành vi không đăng ký biến động đất đai, 29/01/2026.
• VOH — Xã được cấp sổ đỏ lần đầu, giải quyết trong 3 ngày (Nghị định 151/2025/NĐ-CP), 17/06/2025.
• VCCI — Chuyển nhượng bất động sản nộp thuế TNCN như thế nào? (Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, Điều 14), 02/02/2026.
• Tuổi Trẻ — Muốn miễn thuế khi bán nhà đất duy nhất: Phải sở hữu đủ 183 ngày (Nghị định 253/2026/NĐ-CP), 05/07/2026.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu? (Nghị định 10/2022/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP), đọc 20/10/2026.
• Văn bản hợp nhất 61/VBHN-BTC — phí công chứng (Thông tư 257/2016/TT-BTC, sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC), Điều 4: caselaw.vn, 06/12/2019.
• Sài Gòn Times (Tuổi Trẻ) — TPHCM tăng mức phí làm hồ sơ nhà đất (Nghị quyết 02/2023/NQ-HĐND), 31/05/2023.
• Bộ Tư pháp — Từ ngày 01/01/2027, bỏ bắt buộc công chứng với 6 loại giao dịch (Luật số 04/2026/QH16), đọc 20/10/2026.